광주지방법원 2024타경73678. 나주시 빛가람동 킹덤프라자 제씨동 1층 제씨-120호의 근린시설입니다. 감정평가상 기호 (1)-(14)는 현재 근린상가(공실)로 이용 중이며, 본건은 감정가 1,187,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 340,337,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2017.02.08 설정된 나주신용협동조합 근저당권 279,400,000원입니다.
그 뒤 설정된 국의 근저당권 804,600,000원과 나주시·국의 압류, 방림신용협동조합 가압류 500,000,000원, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 상가는 권리가 단순하다는 이유만으로 환금성이 확보되는 물건이 아니므로, 5회 유찰이라는 시장 신호를 가격 할인과 동일시해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제씨동 제1층 제씨-120호 (빛가람동, 킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린상가(공실) |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,187,000,000원 / 340,337,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 29% |
| 신청채권자 | 나주신용협동조합 |
| 청구액 | 4,382,793,918원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 공실 · 120호, 121호, 122호와 경계벽 제거 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 배당분석에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 최초 신탁등기는 이미 말소되었고, 2017.01.25 대륙개발주식회사로 소유권이 귀속된 뒤 2017.02.08 나주신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 5회 유찰, 감정가 29%
현재 회차 최저매각가는 340,337,000원으로 감정가 1,187,000,000원의 29% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 272,269,600원, 7회 유찰 시 217,815,680원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 340,337,000원 | 1,249,227,718원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 272,269,600원 | 1,316,342,174원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 217,815,680원 | 1,370,033,740원 | 0원 |
중요한 점은 유찰로 늘어나는 미배당액이 매수인 인수로 넘어가는 구조가 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 반면 실거래 시세 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 데이터만으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,564,718원 |
| 1. 근저당 · 나주신용협동조합 | 279,400,000원 | 279,400,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 804,600,000원 | 55,372,282원 |
| 3. 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구 기준 1,584,000,000원 중 334,772,282원이 배당되고 1,249,227,718원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여·배당은 당해세 등 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한전KDN 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 진출입이 가능하며, 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 (1)-(14)는 현재 근린상가 공실로 이용 중입니다.
- 건물. 제씨동은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 2016.11.30 사용승인되었습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며 평지·세로장방·중로각지입니다. 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 조건. 매각물건명세서상 일괄매각이므로 제씨-120호만 독립적으로 취득하는 구조로 단정하지 말고 매각 대상 전체를 확인해야 합니다.
- 경계벽 제거. 120호·121호·122호 사이 경계벽이 제거된 상태이므로 현황과 등기상 구분, 복구·사용 방식 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현재 근린상가 공실로 평가되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 매각기일 전 재확인해야 합니다.
- 세금 관련 권리. 나주시 압류, 국 압류 및 국의 납세담보 근저당이 존재하므로 실제 배당순위와 조세채권 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가매수 여부를 판단하지 말고 주변 상가 매매·임대수요를 별도 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.02.08 나주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 1,187,000,000원에서 5회 유찰되어 340,337,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 이 가격을 시장 대비 저렴하다고 확정할 수 없습니다.
더구나 감정평가상 공실 근린상가이고, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 120호·121호·122호 경계벽 제거가 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부보다 실제 상가 구조·임대수요·환금성입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 추가 검증. 5회 유찰 자체를 매력으로 보지 말고 시장에서 왜 반복 유찰됐는지를 먼저 확인해야 합니다.
