광주지방법원 2024타경73678. 나주 빛가람동 킹덤프라자 제비동 4층 제비-406-1호로, 감정평가상 이용상태는 근린상가(공실)입니다. 등기상 현재 소유자는 대륙개발주식회사이고, 2017.02.08. 설정된 나주신용협동조합 근저당권 282,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 국의 근저당, 나주시·국의 압류, 방림신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정이 이어지지만 제공된 권리분석 기준으로는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조보다 더 눈에 띄는 것은 유찰 횟수와 가격입니다. 감정가 365,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 104,653,000원, 감정가의 28.67%입니다. 그러나 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로, 이 할인폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론 내리기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제비동 제4층 제비-406-1호 (빛가람동, 킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린상가(공실) |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 104,653,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 4,382,793,918원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 혁신도시개발예정지구 |
| 공시지가 | 2,224,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고는 없고, 매각물건명세서 비고는 “공실임”입니다. 따라서 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 임차보증금은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 현재 이용상태는 근린상가 공실로 확인됩니다.
② 가격 판단 — 29%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
현재 회차 최저가는 104,653,000원으로 감정가 365,000,000원의 28.67%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 83,722,400원, 7회 유찰 시 66,977,920원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 104,653,000원 | 28.67% | 1,495,212,142원 |
| 6회 유찰 시 | 83,722,400원 | 22.94% | 1,515,784,603원 |
| 7회 유찰 시 | 66,977,920원 | 18.35% | 1,532,227,683원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,265,142원 |
| 1. 근저당 · 나주신용협동조합 | 282,200,000원 | 102,387,858원 |
| 2. 근저당 · 국 | 815,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,653,000원 가정 시 집행비용 2,265,142원을 제외한 102,387,858원이 나주신용협동조합에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당은 1,495,212,142원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한전KDN 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 차량 진출입이 가능하며 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 근린상가 공실입니다. 기본 전기·위생·급배수·스프링클러·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 2016.11.30. 사용승인되었습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 포함되고 중로1류에 접합니다. 토지는 평지의 상업용 건부지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 공실 근린상가가 이미 5회 유찰된 점은 매수수요와 재매각성에 대한 보수적 검토가 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 실사. 매각물건명세서상 공실이므로 실제 점유 상태와 내부 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 주변 근린상가의 실제 임대수요와 공실 수준 확인이 핵심입니다.
- 가격 검증. 5회 유찰·감정가 28.67%만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 매매 가능가격과 예상 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 선순위 나주신용협동조합도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고 후순위는 배당이 없습니다.
- 조세 확인. 나주시와 국의 압류 및 국 근저당이 존재하므로 배당표에 미반영된 당해세 등은 원본 자료와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “29% 할인”보다 중요한 것은 출구다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2017.02.08. 나주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 공실로 기재되어 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 상가의 시장성입니다. 감정가 365,000,000원짜리 물건이 다섯 차례 유찰돼 104,653,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 현재도 공실입니다. 따라서 감정가의 28.67%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체보다 공실을 해소할 임대수요와 향후 되팔 수 있는 환금성을 확인하는 데 있습니다.
