부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 6층 601호 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사된 물건입니다. 숫자만 보면 매우 자극적입니다. 감정가 150,000,000원 물건이 3회 유찰되어 최저가가 51,450,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 318,000,000원과 비교하면 16.2% 수준입니다.
하지만 이 사건은 “싸다”보다 “왜 이렇게 내려왔는가”를 먼저 봐야 합니다. 등기부상 말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤로 임의경매, 강제경매, 임차권등기가 붙었고, 601호 김영찬 임차권은 보증금 110,000,000원으로 등기되어 있습니다. 다만 김영찬의 주민등록·점유개시일은 2021.08.09로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당받지 못하는 금액이 생겨도 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 6층601호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) 등재 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 원지원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장 신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2016년 근저당
이 사건의 기준점은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고, 이후의 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 정리되는 후순위 권리입니다. 2024년 파산선고 등기는 2025년 파산폐지결정 확정으로 말소된 흐름이 확인됩니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차권 1건, 건물 내 다수 점유
601호에 직접 걸린 핵심은 김영찬 임차권등기입니다. 보증금 110,000,000원이 등기되어 있지만 전입·점유가 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 그 외 현황조사상 다수 점유자가 확인되나, 대부분 각 호실 단위로 보증금이 확인되지 않았고 대항력 있는 인수형 임차인으로 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영찬 | 건물 전부 | 2021.08.09 | 2024.08.30 | 110,000,000원 | 2024.08.30 | 대항력 없음 인수 0 |
| 양창희 | 205호 | 2020.11.25 | 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.09.20 | 대항력 없음 |
| 장다겸 | 302호 | 2022.02.07 | 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.08.20 | 대항력 없음 |
| 송채은 | 401호 | 2021.02.15 | 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.09.10 | 대항력 없음 |
| 서지은 | 502호 | 2018.01.30 | 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.08.28 | 대항력 없음 |
| 원용희 | 901호 | 2022.12.13 | 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.08.30 | 대항력 없음 |
| 나지윤 | 1003호 | 2020.11.27 | 해당 없음 | 해당 없음 | 2024.08.19 | 대항력 없음 |
위 표는 배당요구가 확인되는 점유자와 601호 임차권등기자를 중심으로 정리했습니다. 현황조사상 그 밖의 점유자도 다수 확인되므로 입찰 전 실제 601호 점유자, 열쇠 인도 가능성, 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 표본은 좁다
최근 실거래는 2024.03, 전용 28.92㎡, 10층, 318,000,000원 1건입니다. 이 물건의 대상 면적은 28.48㎡로 면적은 유사하지만, 표본이 1건뿐이라 평균 시세처럼 단정하기는 어렵습니다. 그래도 현재 최저가 51,450,000원은 해당 거래의 16.2%에 불과해 숫자상 할인폭은 매우 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 28.92㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 318,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권자에게 50,123,900원만 배당되고, 미배당은 3,069,876,100원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 회수는 더 어려워진다
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 3,069,876,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 3,085,033,270원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 3,095,643,289원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근의 베스아이 퀸으로, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2016.01.05입니다. 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다.
- 환금성. 베스아이퀸 총 11세대, 최근 거래 1건, 경매 평균 유찰 2.8회로 표본과 수요층 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 점유 확인. 등기상 김영찬 임차권은 인수 0원으로 보이지만, 현장 점유자·열쇠·명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 110,000,000원 임차권등기와 확정일자 경정 흐름을 매각물건명세서·등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 다수 점유자 구조. 현황조사상 여러 호실 점유자가 확인됩니다. 본건 601호 외 점유자와 혼동하지 않도록 호실별 점유관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 이슈. 민간임대주택 등기가 있는 물건이므로 임대사업자 지위, 임대의무 관련 문제, 행정상 제약을 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·공용부분 체납. 오피스텔은 관리비 체납이 명도·인도 단계에서 비용으로 체감될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가가 매우 낮더라도 실거래 표본은 1건뿐입니다. 주변 유사 오피스텔의 호가·공실·임대수요를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “소화할 수 있는가”
이 물건은 현재 최저가만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 150,000,000원 물건이 51,450,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 318,000,000원과 비교하면 숫자상 매력은 큽니다. 그러나 3회 유찰, 민간임대주택 등기, 보증금 110,000,000원 임차권등기, 다수 점유자 조사 내역이 함께 보입니다. 결론은 단순합니다. 인수액은 0원으로 보되, 입찰 전 확인할 것은 많습니다. 권리상 치명적인 인수형 보증금보다, 실제 점유·명도·환금성·임대관계 확인 능력이 수익을 가를 물건입니다.
