부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 10층 1001호입니다. 사건 용도 표기는 기타이나, 감정자료상 이 호실은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중으로 보고됩니다. 등기상 소유자는 원지원 씨이고, 말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조라, 숫자로 잡히는 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 “권리”보다 “확인 난도”입니다. 제1001호에 박세영 임차권등기가 있고 보증금은 110,000,000원입니다. 그러나 주민등록일자 2019.10.16, 확정일자 2019.10.01로 모두 2016.01.12 말소기준권리보다 늦습니다. 즉 보증금이 최저가보다 크더라도, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 최저가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조가 아니라, 현재 회차에서는 실질취득이 최저가와 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 10층1001호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(도시형생활주택) · 대상면적 28.68㎡ · 11층 건물 중 10층 1001호 |
| 소유자 | 원지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 67,228,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
을구 1번 근저당권의 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 박세영 임차권등기는 그 뒤에 올라온 권리입니다. 2024.11.29에는 기존 근저당권의 일부 이전과 근질권 설정이 있으나, 이는 기존 담보권 내부의 이해관계로 읽어야 하며 낙찰자의 별도 금전 인수로 보기는 어렵습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대상 호실 기준 1명
대상 호실인 제1001호 전유부분 전부에 관한 실제 임차권등기는 박세영 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없고, 보증금 합산도 이 1건만 보면 됩니다. 현황조사상 다른 호실 전입자가 여럿 확인되지만, 1001호 보증금 인수액에는 합산하지 않습니다.
| 성명 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박세영 제1001호 전유부분 전부 | 전입 2019.10.16 확정 2019.10.01 | 110,000,000원 | 2023.10.25 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 없음 |
보증금·확정일자가 확인되는 대상 호실 임차권등기 1건 기준입니다. 최우선변제·당해세 등 실제 배당 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 실질취득은 실거래 1건의 21.1%
확인된 같은 건물 실거래 표본은 2024.03, 10층, 28.92㎡, 318,000,000원 1건입니다. 표본이 1건뿐이라 이를 넓은 의미의 확정 시세로 단정할 수는 없지만, 현재 최저가 67,228,000원은 이 금액의 21.1% 수준입니다. 감정가 196,000,000원과 비교해도 3회 유찰로 가격은 크게 내려와 있습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 실거래 | 28.92㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 감정가 | 28.68㎡ | 10 | 196,000,000원 |
| 실질취득 | 28.68㎡ | 10 | 67,228,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,610,104원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 65,617,896원 |
| 2. 주택임차권 · 박세영 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 선순위 근저당권에도 대규모 미배당이 발생합니다. 박세영 임차권등기는 후순위라 배당재원이 남지 않는 구조이나, 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 추가 유찰 시 회수 구조
이 사건은 채권최고액이 크고, 현재 회차에서도 채권자에게 돌아가는 배당이 청구액에 크게 못 미칩니다. 추가 유찰이 발생하면 매수인 인수액은 계속 0원으로 유지되지만, 선순위 근저당권자의 미배당은 더 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 3,054,382,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 3,074,187,473원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 32,941,719원 | 31,948,768원 | 3,088,051,232원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물, 사용승인일 2016.01.05. 승강기설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 7,410,000원/㎡, 토지면적은 143.2㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 등기상 민간임대주택 관련 기재가 있어 입찰 전 유지·말소 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 베스아이퀸은 11세대 규모이고 확인된 실거래는 1건입니다. 소규모 건물은 가격이 낮아도 매도 소요기간이 길어질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1001호 범위 확인. 다른 호실 전입자와 혼동하지 말고, 제1001호 전유부분 전부에 관한 박세영 임차권등기 원본을 확인하세요.
- 대항력 재확인. 말소기준권리 2016.01.12, 전입 2019.10.16, 확정 2019.10.01의 선후관계를 등기부·명세서에서 다시 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령·이사 협의·집행 비용과 기간을 반영해야 합니다.
- 민간임대주택 기재. 등기상 민간임대주택 관련 기재가 있으므로 낙찰 후 권리행사와 이용 계획에 제한이 남는지 확인하세요.
- 관리비·공과금. 소규모 집합건물은 관리비 정산 방식이 단지형 아파트보다 불명확할 수 있으니 관리 주체에 체납 여부를 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 318,000,000원 거래는 표본 1건입니다. 같은 층·면적이라도 내부 상태와 임대관계에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “소규모·임차권”은 숙제
이 사건은 보증금 110,000,000원의 임차권등기가 눈에 띄지만, 말소기준 근저당보다 늦은 권리라 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 67,228,000원으로 단순합니다. 확인된 실거래 318,000,000원과 비교하면 가격 매력은 분명히 보입니다. 다만 이 건물은 11세대 소규모이고, 실거래 표본도 1건뿐이며, 민간임대주택 등기와 실제 점유 정리가 남아 있습니다. 권리는 통과, 가격은 매력, 실행은 보수적으로 — 이 정도가 이 물건의 결론입니다.
