부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 7층 703호, 전용 22.87㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사된 물건입니다. 말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권이고, 이후 임의경매·강제경매·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 즉 등기 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 권리 말소가 아니라 임대형 건물의 운영·명도 리스크입니다. 현황조사상 여러 호실에 점유자가 확인되고, 그중 703호에는 임차권등기된 김성희 씨의 보증금 90,000,000원이 확인됩니다. 다만 그 전입·확정일자와 임차권등기는 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 최저가가 낮아 보이는 이유도 단순 저평가라기보다, 3회 유찰과 복수 임차인·저환금성 오피스텔이라는 부담이 겹친 결과로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 7층703호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 22.87㎡ · 11층 건물 중 7층 703호 |
| 소유자 | 원지원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 41,503,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
이 사건의 기준점은 2016.01.12 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보가 붙은 대형 근저당 구조입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김성희 씨의 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다. 매각으로 소멸하므로, 현재 제시된 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 23명, 대항력은 없음
현황상 실제 임차인으로 볼 수 있는 사람은 23명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 703호와 관련해 등기부에 오른 김성희 씨의 임차권은 보증금 90,000,000원, 임대차계약일자·주민등록일자·확정일자 2022.03.02, 점유개시일자 2022.03.17로 표시되어 있습니다. 그러나 모두 말소기준권리인 2016.01.12보다 늦어 매수인에게 대항하지 못합니다.
| 성명 | 호실 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김찬우 | 201호 | 2022.12.08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김소원 | 204호 | 2022.12.08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양창희 | 205호 | 2020.11.25 | 미상 | 2024.09.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박소율 | 301호 | 2022.12.21 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 장다겸 | 302호 | 2022.02.07 | 미상 | 2024.08.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이건용 | 303호 | 2019.02.07 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이가솔 | 304호 | 2016.01.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 송채은 | 401호 | 2021.02.15 | 미상 | 2024.09.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김지환 | 402호 | 2021.10.05 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이아민 | 403호 | 2022.04.25 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김유진 | 405호 | 2022.10.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 서지은 | 502호 | 2018.01.30 | 미상 | 2024.08.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김영찬 | 601호 | 2021.08.09 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김장원 | 603호 | 2022.10.05 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김별이 | 701호 | 2021.02.03 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김유정 | 702호 | 2023.06.05 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김성희 | 건물 전유부분 전부 | 2022.03.02 | 90,000,000원 | 2024.04.03 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
| 김해수 | 802호 | 2018.03.09 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 원용희 | 901호 | 2022.12.13 | 미상 | 2024.08.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박세현 | 902호 | 2021.06.30 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김보배 | 905호 | 2023.06.19 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 나지윤 | 1003호 | 2020.11.27 | 미상 | 2024.08.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이하민 | 1005호 | 2022.04.13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 낮은 최저가, 낮지 않은 리스크
베스아이퀸의 전용 22.87㎡ 기준 최근 거래는 대부분 130,000,000원으로 확인됩니다. 다만 2024.03에 전용 23.85㎡ 10층 거래 288,000,000원이 함께 잡혀 평균은 145,800,000원까지 올라갑니다. 현재 최저가 41,503,000원은 이 평균의 28.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 23.85㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 145,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,147,054원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 40,355,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 온천장신용협동조합에 배당되는 금액은 40,355,946원이고, 근저당권 기준 미배당은 3,079,644,054원입니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물로, 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생설비·급배수설비·소화설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 평지·정방형 유사 형태이며 남측 및 서측 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 환금성. 총 11세대 규모로 대단지 아파트형 환금성을 기대하기는 어렵습니다. 최근 거래 표본은 있으나 경매 평균 유찰 2.8회라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 703호 실제 점유 확인. 김성희 씨 임차권등기가 건물 전유부분 전부로 올라와 있으므로, 해당 호실의 현재 점유·퇴거 가능성·임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 여러 호실에서 보증금 미상 임차인이 확인됩니다. 대항력은 없더라도 명도 실무와 임대차 분쟁 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 배당 부족 구조. 현재 최저가에서는 근저당 채권이 대부분 미배당입니다. 채권자·임차권자와의 후속 절차가 길어질 수 있는 구조입니다.
- 오피스텔 관리비. 미납 관리비 중 공용부분은 매수인에게 부담될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 종기 관련 원본을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리가 확실하고, 김성희 씨의 임차권등기 역시 후순위라 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그래서 숫자만 보면 1.21억 감정가 물건을 4,150만원에 사는 것처럼 보입니다. 그러나 실제 내용은 다릅니다. 이미 3회 유찰됐고, 현황상 실제 임차인 23명이 확인되며, 보증금 미상 점유자와 임차권등기까지 얽혀 있습니다. 권리는 합격, 실무 난도는 높음. 이 물건은 싸게 받는 것보다, 낙찰 후 정리 가능한 물건인지 먼저 판단해야 합니다.
