부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 9층 905호입니다. 사건 용도 표시는 기타이고, 감정평가 이용상태에는 업무시설(오피스텔)로 등재된 호실들이 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2016.01.05.입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2016.01.12. 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보목록 제2016-13호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.08.12. 임의경매개시결정이 들어왔고, 등기부에는 2024.11.29. 근저당권 일부이전과 근저당권부채권 근질권 설정도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 9층905호 (전포동,베스아이 퀸) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 업무시설(오피스텔) 등재 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 대상 면적 | 17.93㎡ |
| 소유자 | 원지원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 41,846,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당권
905호의 핵심 임차권자는 김보배입니다. 임차보증금은 90,000,000원, 임대차계약일자는 2021.08.24., 확정일자는 2021.08.25., 점유개시일자는 2021.09.23., 주민등록일자는 2023.06.19.입니다. 말소기준일 2016.01.12.보다 주민등록일자가 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 905호 김보배
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보배 | 제905호 전유부분 전부 | 2023.06.19 | 2021.08.25 | 90,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
현황조사에는 201호·204호·205호·301호·302호·303호·401호·402호·403호·405호·502호·601호·603호·701호·702호·703호·802호·901호·902호·1003호·1005호·304호 등 다른 호실의 점유자도 확인되지만, 이 리포트의 대상인 905호에는 김보배의 임차권등기와 현황조사·매각물건명세서가 연결되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본은 한 건
‘베스아이퀸’ 전용 17.93㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2024.03, 9층, 230,000,000원 한 건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 230,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저가 41,846,000원은 이 값의 18.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 17.93㎡ | 9 | 230,000,000원 |
수치만 보면 최저가의 할인 폭은 매우 큽니다. 다만 거래 건수는 1건뿐이고, 비교 가능한 최신 거래 시점도 2024.03입니다. 따라서 230,000,000원을 현재 시점의 확정적인 시세로 단정하기보다는, 현재 최저가가 확인 가능한 거래값보다 크게 낮다는 정도로 해석하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,153,228원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 40,692,772원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 3,120,000,000원 중 40,692,772원이 배당되고, 미배당액은 3,079,307,228원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 41,846,000원 | 40,692,772원 | 3,079,307,228원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,292,200원 | 28,364,940원 | 3,091,635,060원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 20,504,540원 | 19,735,458원 | 3,100,264,542원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물, 사용승인일 2016.01.05., 승강기·도시가스 개별난방·급배수·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 905호 점유 재확인. 김보배의 임차권등기·현황조사·매각물건명세서를 서로 대조해 현재 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.02. 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 온천장신용협동조합 근저당권에 공동담보목록 제2016-13호가 기재되어 있습니다.
- 근저당권 변동 확인. 2024.11.29. 주식회사지비자산관리대부로 1,200,000,000원 일부 양도되고 같은 날 근저당권부채권 근질권 설정이 등기되어 있습니다.
- 파산 관련 등기. 2024.10.28. 파산선고가 있었으나 2025.01.13. 파산폐지결정 확정에 따라 해당 파산선고등기가 말소됐습니다.
- 시세 표본 한계. 전용 17.93㎡ 실거래는 2024.03 한 건만 확인되므로 거래가 230,000,000원을 현재의 확정 시세로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성과 실제 시세
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 두 가지입니다. 매수인 인수 0원, 그리고 현재 최저가 41,846,000원입니다. 905호 임차권자 김보배는 보증금 90,000,000원이지만 말소기준권리보다 전입이 늦어 데이터상 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금을 매수인이 떠안는 구조로 볼 근거는 없습니다.
가격은 확인되는 2024.03 실거래 230,000,000원 대비 18.2%까지 내려와 있습니다. 다만 거래 표본이 단 한 건이고 이미 3회 유찰됐으며 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.8회입니다. 그래서 이 물건은 “권리 때문에 피할 물건”이라기보다 “할인폭이 왜 이렇게 커졌는지를 실제 시장에서 검증해야 하는 물건”에 가깝습니다. 권리 인수는 깔끔하지만, 최종 판단은 실거래 확인과 현장 점검, 현재 점유관계 확인에 달려 있습니다.
