부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 9층 902호입니다. 감정평가상 이 건물은 업무시설·공동주택이 섞인 11층 집합건물이고, 대상 902호는 매각물건명세서 비고상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중으로 보고됐습니다. 감정가는 149,000,000원이지만 3회 유찰로 최저가는 51,107,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율은 큽니다.
권리의 말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 902호의 박세현 임차권등기는 주민등록일자 2021.06.30, 확정일자 2021.06.11, 임차보증금 110,000,000원으로 확인되지만, 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 권리로 보기는 어렵습니다. 따라서 배당 부족이 크더라도, 주어진 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 9층902호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(도시형생활주택) · 전용 22.41㎡ · 11층 건물 중 9층 902호 |
| 소유자 | 원지원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 51,107,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조
핵심은 2016.01.12 근저당권입니다. 온천장신용협동조합의 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 임의경매개시결정, 박세현 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 주택도시보증공사 강제경매개시결정도 보이지만, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 실제 임차인으로 확인되는 902호 권리는 박세현 1명입니다.
② 임차인·점유 확인 — 902호는 인수 0원, 건물 내 점유는 별도 확인
| 구분 | 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박세현 | 건물 전유부분 전부 | 110,000,000원 | 2021.06.30 / 2021.06.11 | 2024.08.29 | 대항력 없음 인수 0 |
| 점유 확인 | 원용희 | 901호 | 미상 | 2022.12.13 / 미상 | 2024.08.30 | 대항력 없음 |
| 점유 확인 | 김보배 | 905호 | 미상 | 2023.06.19 / 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
902호 임차권등기의 보증금은 110,000,000원이지만, 전입과 임차권등기 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 최저가가 보증금보다 낮더라도, 대항력 인수형처럼 실질취득가가 보증금으로 고정되는 사건은 아닙니다. 다만 현황상 같은 건물의 여러 호수 점유자가 함께 조사돼 있으므로, 입찰 전에는 902호 실제 점유자와 인도 가능성을 반드시 분리 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본 편차가 크다
베스아이퀸 최근 실거래 10건 기준 평균은 145,800,000원입니다. 현재 최저가 51,107,000원은 그 평균의 35.1%라 숫자상 할인 폭은 큽니다. 다만 거래 표본 안에는 130,000,000원 거래가 반복되고, 한 건은 288,000,000원으로 튀어 평균을 끌어올립니다. 보수적으로는 130,000,000원 거래군을 기준으로도 다시 계산해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 23.85㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 145,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,319,926원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 49,787,074원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 근저당권자에게도 대부분 미배당이 발생합니다. 그러나 말소기준 이후 임차권이므로, 주어진 자료 기준 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근, 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물, 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생·급배수·소화·승강기·도시가스 개별난방 설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 11세대로 확인되고, 최근 거래 표본은 10건입니다. 평균은 145,800,000원이지만 최저 130,000,000원, 최고 288,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 902호 실제 점유 확인. 등기상 박세현 임차권은 인수 0으로 보이나, 현장에서는 902호 점유자·연락 가능성·인도 저항 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 소형 집합건물은 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 실거래 재해석. 평균 145,800,000원에는 288,000,000원 거래가 포함됩니다. 130,000,000원 반복 거래군을 기준으로 보수적 낙찰가를 산정하세요.
- 용도 확인. 대상은 도시형생활주택으로 보고됐습니다. 오피스텔로 단정하거나 일반 아파트 환금성으로 계산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·관리비 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “정리 가능한가”가 먼저
이 물건의 장점은 명확합니다. 최저가가 51,107,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 대비 35.1% 수준입니다. 또 말소기준 이후 임차권 구조라 주어진 자료 기준 인수액은 0원입니다. 하지만 채권 미배당이 크고, 건물 내 다수 점유 정보가 함께 보이며, 실거래 표본 편차도 큽니다. 결론은 권리는 통과, 실무는 보류입니다. 902호 점유와 관리비, 실제 재매각 가능 가격을 확인한 뒤에야 할인율이 진짜 안전마진인지 판단할 수 있습니다.
