부산지방법원 2024타경60598. 전포동 ‘베스아이 퀸’ 3층 305호로, 등기상 업무시설이며 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문된 물건입니다. 권리의 출발점은 소유권보존과 같은 날인 2016.01.12. 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보목록이 연결돼 있습니다.
대상 호실 임차인 한성탁의 임대차계약일은 2016.01.17., 전입·점유·확정일자는 2016.01.18.입니다. 말소기준일보다 6일 늦으므로 대항력은 없고, 보증금 60,000,000원이 배당으로 회수되지 못하더라도 매수인이 그 미배당액을 승계하지 않습니다. 현재 회차의 권리분석상 실질취득액은 최저매각가 40,474,000원으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 3층 305호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 전용 / 건물 | 전용 22.87㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 3층 · 사용승인 2016.01.05. |
| 소유자 | 원지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02. |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 6,000만원은 인수되지 않는다
말소기준은 2016.01.12. 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 한성탁의 전입·점유·확정일자는 2016.01.18.로 기준일 이후이고, 임차권등기도 2023.10.25.에 이뤄져 매각으로 소멸합니다. 이에 따라 배당 부족 여부와 관계없이 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
2024.11.29.에는 기존 근저당권 중 1,200,000,000원이 주식회사지비자산관리대부로 일부 이전됐고, 같은 금액의 근저당권부 채권 근질권이 온천장신용협동조합 앞으로 설정됐습니다. 현재 배당표는 기준 근저당권 채권최고액 3,120,000,000원을 기준으로 산정됐으며, 매수인 인수액은 별도로 발생하지 않습니다.
② 대상 호실 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한성탁 | 건물 전유부분의 전부 | 2016.01.18. | 2016.01.18. | 60,000,000원 | 유 · 2023.10.25. | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
한성탁은 임차권등기와 확정일자, 배당요구가 확인되지만 말소기준일 이후 임차인이므로 대항력은 없습니다. 현재 예상배당표에는 임차인 배당액이 반영되지 않았으며, 보증금이 미배당되더라도 그 부족액을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 표본 구성이 한쪽에 몰려 있다
전용면적이 일치하는 22.87㎡ 거래를 포함한 최근 거래 10건의 평균은 145,800,000원입니다. 현재 권리상 실질취득액 40,474,000원은 이 평균의 27.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03. | 23.85㎡ | 10층 | 288,000,000원 |
| 2024.03. | 22.87㎡ | 6층 | 130,000,000원 |
| 2024.03. | 22.87㎡ | 8층 | 130,000,000원 |
| 2024.03. | 22.87㎡ | 5층 | 130,000,000원 |
| 2024.03. | 22.87㎡ | 6층 | 130,000,000원 |
| 2024.03. | 22.87㎡ | 8층 | 130,000,000원 |
| 2024.03. | 22.87㎡ | 4층 | 130,000,000원 |
| 2024.03. | 22.87㎡ | 5층 | 130,000,000원 |
| 2024.03. | 22.87㎡ | 7층 | 130,000,000원 |
| 2024.03. | 22.87㎡ | 5층 | 130,000,000원 |
| 평균 | 10건 | — | 145,800,000원 |
10건 중 9건이 130,000,000원으로 동일하고, 1건만 288,000,000원입니다. 따라서 평균 145,800,000원은 높은 거래 1건의 영향을 받습니다. 감정가 118,000,000원도 실거래 평균의 80.9%이고, 현재 최저가는 실거래 최저 130,000,000원보다 크게 낮지만, 표본의 거래월이 모두 2024.03.에 집중돼 있다는 점까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,128,532원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 39,345,468원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 3,080,654,532원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 한성탁의 보증금 60,000,000원은 대항력이 없어 미배당액을 매수인이 승계하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,474,000원 | 3,080,654,532원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,331,800원 | 3,092,578,172원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,832,260원 | 3,100,924,721원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당액만 증가합니다. 대항력 있는 임차인이 없는 구조이므로 어느 시나리오에서도 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며, 사용승인일은 2016.01.05.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 기준높이 85m 및 최고높이 120m의 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 2.8회 유찰·낙찰률 0%로 응찰 수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 관계기관 자료를 대조하세요.
- 305호 점유 재확인. 한성탁의 임차권등기가 남아 있으므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 관계 확인. 채권최고액 3,120,000,000원의 공동담보목록과 같은 사건 내 다수 호실의 매각 관계를 원문에서 확인하세요.
- 실거래 표본 해석. 10건 중 9건이 130,000,000원이고 1건이 288,000,000원입니다. 평균값만으로 목표 매도가를 정하지 마세요.
- 환금성 점검. 3회 유찰과 낙찰률 0%의 원인이 가격, 점유, 민간임대주택 등기 또는 매각구조 중 어디에 있는지 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원문 배당순위와 추가 부담 가능성을 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 낮은 가격의 이유를 찾아야 한다
이 물건의 핵심 권리판단은 명확합니다. 말소기준 근저당은 2016.01.12., 임차인 한성탁의 전입·점유는 2016.01.18.이므로 대항력이 없습니다. 보증금 60,000,000원이 배당되지 않더라도 낙찰자가 승계할 금액은 없으며, 권리상 실질취득액은 현재 최저가인 40,474,000원입니다.
가격만 놓고 보면 실거래 평균 145,800,000원의 27.8%로 낮습니다. 그러나 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 단지 경매 통계상 낙찰률도 0%입니다. 여기에 민간임대주택 등기와 공동담보 관계, 거래 표본의 편중까지 남아 있습니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만 환금성과 행정상 의무는 재검증이 필요한 물건”입니다. 낮은 최저가 자체보다, 그 가격에서도 응찰되지 않은 이유를 확인하는 것이 입찰의 승부처입니다.
