부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 8층 801호, 전유 28.48㎡ 오피스텔입니다. 감정요항표상 업무시설 오피스텔로 등재되어 있고, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 150,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 51,450,000원입니다. 가격만 보면 크게 내려온 물건입니다. 그러나 이 물건은 가격보다 먼저 임차권등기와 말소기준을 정확히 봐야 합니다.
말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.11.06 김지원의 주택임차권등기가 들어와 있고 보증금 110,000,000원이 확인됩니다. 하지만 김지원의 주민등록일자는 2021.10.13으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 계산상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 8층801호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 전유 28.48㎡ · 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 중 8층 801호 |
| 소유자 | 원지원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장 신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권등기
핵심은 2016.01.12입니다. 이 날 소유권보존과 동시에 온천장신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준이 됩니다. 이후 민간임대주택 등기, 김지원의 임차권등기, 임의경매개시결정은 모두 시간상 말소기준 뒤입니다. 등기부상 임차권 보증금은 크지만, 전입일이 2021.10.13으로 말소기준보다 늦어 대항력 있는 인수형 임차인으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 본 호실 기준 1명, 인수 0원
본 호실에서 금액이 확인되는 임차권자는 김지원 1명입니다. 보증금은 110,000,000원이지만, 말소기준보다 늦은 전입이라 매수인 인수로 계산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 확인되지 않습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 | 전유부분 전부 | 110,000,000원 | 2021.10.13 / 2021.09.07 | 2023.11.06 | 대항력 없음 소멸 |
③ 시세 비교 — 싸지만 표본은 얇다
베스아이퀸의 확인된 실거래는 2024.03, 전유 28.92㎡, 10층, 318,000,000원 1건입니다. 본 물건은 전유 28.48㎡로 면적이 유사하고, 현재 최저가 51,450,000원은 이 거래가의 16.2% 수준입니다. 숫자만 보면 가격 매력은 강합니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 총 세대수는 11세대로 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
| 거래월 | 전유 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 28.92㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 비교 기준 | 28.48㎡ | 8 | 51,450,000원 |
현재 회차는 감정가 대비 34.3%이고, 다음 회차 시나리오는 36,015,000원, 그 다음은 25,210,500원으로 내려갑니다. 하지만 최저가가 낮다는 이유만으로 무조건 좋은 물건이라고 보긴 어렵습니다. 주거용 오피스텔 이용, 민간임대주택 등기, 기존 임차권등기, 낮은 세대수 때문에 매수 후 되팔기와 명도를 같이 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당 채권은 대부분 미배당입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 배당 부족분이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다. 단, 당해세·최우선변제·관리비는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재합니다.
- 이용상태. 업무시설 오피스텔로 등재되어 있으며 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2016.01.05이고, 위생설비·급배수설비·소화설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 베스아이퀸 총 세대수는 11세대이고 확인 실거래는 1건입니다. 가격은 낮지만 되팔기 속도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김지원 임차권등기는 보증금 110,000,000원이나 전입일이 말소기준 이후입니다. 원본으로 전입·확정·배당요구를 재확인하세요.
- 점유자 확인. 실제 801호 점유자가 누구인지, 이사 협의가 가능한지, 인도명령 대상이 명확한지 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 등기부에 민간임대주택 관련 등기가 있으므로 매수 후 임대·사용 계획에 영향이 없는지 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필수입니다.
- 환금성. 실거래 표본이 1건이고 세대수가 적습니다. 단기 재매각보다 보유·임대·실사용 계획을 먼저 세워야 합니다.
- 입찰 상한. 현재 최저가가 낮아 보여도 명도비, 체납관리비, 수리비, 취득비용을 합산해 총투입금 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 맞지만, 출구까지 봐야 한다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 2016.01.12 근저당이 말소기준이고, 김지원 임차권등기는 그 뒤에 성립한 권리입니다. 따라서 보증금 110,000,000원이 보이더라도 매수인이 그대로 떠안는 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 150,000,000원에서 51,450,000원까지 내려와 숫자상 매력은 큽니다. 다만 베스아이퀸은 세대수가 11세대이고 확인 실거래가 1건뿐입니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 그러나 환금성·점유·관리비는 현장에서 확인해야 합니다. 이 물건은 싸게 받는 것보다, 받은 뒤 문제없이 비우고 보유하거나 팔 수 있는지가 최종 승부처입니다.
