부산지방법원 2024타경60598. 전포동 ‘베스아이 퀸’ 3층 304호, 전용 22.87㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용은 주거용 오피스텔로 탐문됐습니다. 권리의 기준점은 2016.01.12 온천장신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록 제2016-13호가 붙어 있습니다. 이후 304호에 설정된 이가솔의 주택임차권은 2024.02.01 등기됐지만, 그 전입일 자체가 말소기준보다 뒤라 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
가격만 보면 할인 폭은 매우 큽니다. 감정가 118,000,000원이 3회 유찰돼 현재 최저가는 40,474,000원까지 내려왔습니다. 배당모형에서도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 권리상 실질취득액 역시 40,474,000원입니다. 시세 자료의 최근 12개월 평균은 145,800,000원이지만, 이 평균에는 전용 23.85㎡의 288,000,000원 거래 1건이 포함돼 있습니다. 반면 목표 면적인 22.87㎡ 거래는 2024.03에 반복적으로 130,000,000원에 확인됩니다. 평균의 왜곡 가능성을 낮춰 보더라도 현재 최저가는 반복 확인된 130,000,000원 거래보다 크게 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 3층304호 (전포동,베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 · 전용 22.87㎡ · 11층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 원지원 · 2016.01.12 소유권보존 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 말소기준권리 | 2016.01.12 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 60,000,000원도 승계 0원
말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당입니다. 304호 임차인 이가솔은 임대차계약 2016.01.19, 점유개시 2016.01.19, 전입 2016.01.20, 확정일자 2016.02.01로 모두 말소기준 뒤에 놓입니다. 따라서 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다. 2024.02.01 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있어, 보증금 60,000,000원이 현재 최저가 40,474,000원보다 크더라도 매수인이 미배당액을 떠안는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가솔 | 건물 전유부분의 전부 주거 · 임차권등기 | 2016.01.20 / 2016.02.01 | 60,000,000원 | 없음 말소기준 2016.01.12 이후 전입 | 배당요구 있음 2024.08.28 | 0원 임차권 매각으로 소멸 |
② 시세 비교 — 평균의 왜곡을 감안해도 가격 차는 크다
베스아이퀸의 최근 실거래 10건은 모두 2024.03 거래입니다. 최근 12개월 평균은 145,800,000원이지만, 전용 23.85㎡ 10층의 288,000,000원 거래 1건이 평균을 끌어올립니다. 목표 면적과 일치하는 전용 22.87㎡ 거래 9건은 모두 130,000,000원입니다. 따라서 가격 판단은 단순 평균만 보지 않고, 반복 확인된 동일 면적 거래도 함께 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 23.85㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 145,800,000원 |
현재 최저매각가 40,474,000원은 최근 12개월 평균 145,800,000원의 27.8%입니다. 평균을 끌어올린 288,000,000원 거래를 보수적으로 제외해 생각하더라도, 목표 면적 22.87㎡의 반복 거래가는 130,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보이는 수준을 넘어, 제공된 실거래 표본과 실제로 큰 가격 간격이 존재합니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,331,800원 | 27,421,828원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,832,260원 | 19,075,279원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,128,532원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 39,345,468원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각대금 40,474,000원에서는 집행비용 1,128,532원 후 39,345,468원이 선순위 근저당권에 배당되고 잔여는 0원입니다. 근저당권의 미배당액은 3,080,654,532원이지만 매수인 인수로 연결되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 전포동 전포초등학교 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부전역·서면역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물, 사용승인일 2016.01.05. 위생·급배수·소화·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 현장조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역. 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다.
- 도로·토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 정방형 유사 토지이며 남측·서측으로 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 시세 데이터상 총 11세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0%로 나타납니다. 큰 가격 할인과 별개로 재매각 난도는 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 304호 임차권 재확인. 이가솔의 전입일 2016.01.20, 확정일자 2016.02.01, 보증금 60,000,000원과 말소기준 2016.01.12의 선후관계를 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.02 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 시점의 현재 효력과 관련 문구를 등기 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 온천장신용협동조합 근저당은 채권최고액 3,120,000,000원, 공동담보목록 제2016-13호입니다. 본 호 배당액과 전체 공동담보 채권 구조를 혼동하지 마세요.
- 시세 표본을 평균 하나로 보지 말 것. 최근 평균 145,800,000원에는 23.85㎡의 288,000,000원 거래가 포함됩니다. 목표 면적 22.87㎡ 거래 9건의 130,000,000원도 함께 보세요.
- 반복 유찰의 의미 확인. 현재 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 2.8회 유찰입니다. 낮은 최저가와 실제 환금성은 별개로 판단하세요.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현장 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “보증금 60,000,000원보다 싼데도 인수는 0원”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 60,000,000원 자체가 아니라 전입일과 말소기준일의 순서입니다. 말소기준 근저당은 2016.01.12, 이가솔의 전입은 2016.01.20입니다. 자료상 대항력은 없고 임차권등기 역시 매각으로 소멸하므로, 최저가 40,474,000원이 보증금보다 낮아졌다고 해서 낙찰자가 그 차액을 떠안지 않습니다. 권리상 실질취득은 40,474,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
가격 비교에서도 현 회차는 분명 낮습니다. 최근 12개월 실거래 평균 145,800,000원의 27.8%이고, 목표 면적 22.87㎡의 130,000,000원 거래가 반복 확인됩니다. 다만 3회 유찰, 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0%라는 경매 통계와 소규모 오피스텔 특성은 무시할 수 없습니다. 결론은 “권리 인수 위험은 낮고 가격 격차는 크지만, 환금성과 민간임대주택등기까지 확인해야 하는 할인형 물건”입니다.
