부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 8층 803호로, 등기상 업무시설인 오피스텔이고 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가 121,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 41,503,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 단순 할인율보다 2016년 근저당과 2024년 임차권의 선후관계입니다.

말소기준은 2016.01.12 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보목록 제2016-13호가 기재돼 있습니다. 803호에 등기된 서국토의 주택임차권은 2024.02.20 등기됐으며, 임대차계약일 2022.02.14·점유개시 2022.02.27· 주민등록 2022.03.07·확정일자 2022.02.14·보증금 85,000,000원입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

2016.01.12 소유권보존과 동시에 온천장신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2023.03.02 민간임대주택등기, 2024.02.20 서국토의 주택임차권, 2024.08.12 임의경매개시결정, 2024.10.30 파산선고가 이어졌습니다. 파산선고 등기는 2025.01.13 말소됐습니다. 근저당권에는 2024.11.29 주식회사지비자산관리대부 앞으로 1,200,000,000원 확정채권 일부양도와 같은 날 온천장신용협동조합의 1,200,000,000원 근질권 설정도 확인됩니다.

② 임차인 — 803호는 서국토 임차권이 핵심

서국토는 2022.02.14 임대차계약과 확정일자를 갖고 2022.02.27 점유를 시작했으며, 주민등록일은 2022.03.07입니다. 임차보증금은 85,000,000원이고 2024.02.20 임차권등기가 이뤄졌습니다. 그러나 말소기준 근저당은 2016.01.12이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 회차 예상배당에서 임차보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지 않았고, 실질취득가는 최저가 41,503,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 28.5%

베스아이퀸의 면적 매칭 대상은 22.87㎡이고, 제공된 최근 거래는 10건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 145,800,000원, 최저 거래는 130,000,000원, 최고 거래는 288,000,000원입니다. 현재 최저매각가 41,503,000원은 최근 12개월 평균의 28.5%로 계산돼 있습니다.

거래표를 보면 22.87㎡ 거래는 130,000,000원에 반복돼 있고, 23.85㎡ 10층 거래 한 건이 288,000,000원으로 포함돼 전체 평균을 끌어올리고 있습니다. 따라서 145,800,000원 평균만 단독으로 보는 것보다 22.87㎡의 반복 거래가 130,000,000원도 함께 확인하는 편이 안전합니다. 그 기준으로 보더라도 현재 최저가 41,503,000원은 크게 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)

현재 회차 기준 근저당 채권의 미배당액은 3,079,644,054원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원

이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로, 유찰될수록 최저가가 내려가면서 실질취득가도 함께 내려갑니다. 현재 회차 41,503,000원, 4회 유찰 시 29,052,100원, 5회 유찰 시 20,336,470원으로 제시돼 있고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전포초등학교 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생·급배수·소화·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 평지의 정방형에 유사하고 남측·서측 도로에 접합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 베스아이퀸은 11세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 현재 건도 3회 유찰 상태여서 실제 수요와 재매각 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 803호 점유 확인. 등기상 서국토의 임차권은 확인되지만 실제 현재 점유 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
• 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.02.14, 점유개시 2022.02.27, 주민등록 2022.03.07, 보증금 85,000,000원과 말소기준 2016.01.12의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.03.02 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 관련 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
• 관리비·공용부분 체납. 낙찰가가 낮을수록 미납 관리비가 실질비용에서 차지하는 비중이 커질 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
• 오피스텔 환금성. 11세대 소규모 단지이고 평균 유찰 횟수 2.8회입니다. 매수 후 임대·재매각 수요를 입찰가와 함께 판단하세요.
• 원본 대조. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸게 내려왔지만, 권리와 환금성을 같이 본다”

감정가 121,000,000원이 3회 유찰돼 41,503,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 145,800,000원 대비 28.5%라는 숫자만 보면 가격 차이는 큽니다. 더 중요한 점은 803호의 보증금 85,000,000원 임차권이 2016년 말소기준 근저당보다 후순위라 제공된 권리판정과 배당 시나리오 모두 매수인 인수 0원이라는 것입니다.

다만 이미 3회 유찰됐고, 베스아이퀸의 경매 평균 유찰 횟수도 2.8회입니다. 업무시설로 등재된 주거용 오피스텔이라는 특성과 11세대 규모를 감안하면, 낮은 최저가 자체는 장점이지만 환금성까지 자동으로 보장하는 가격은 아닙니다. 권리상 핵심은 후순위 임차권의 소멸 여부를 원본으로 확정하고, 현 점유·관리비·민간임대주택등기의 실무 영향을 확인한 뒤 가격을 결정하는 것입니다.