💸 최저가 55,566,000원 🧾 인수 0원 👥 점유자 23명 🏦 미배당 3,065,834,188원
55,566,000원
부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 10층 1003호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 보고되어 있고, 건물 전체는 업무시설(오피스텔)·공동주택이 혼재한 집합건물입니다. 가격만 보면 3회 유찰로 최저가가 55,566,000원까지 내려와 최근 실거래 평균 145,800,000원 대비 매우 낮습니다. 그러나 현황조사상 다수 점유자가 확인되고 보증금이 미상인 점유가 많아, 입찰 전 점유 범위와 실제 명도 대상을 원본으로 대조해야 합니다.
말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 나지윤의 주택임차권등기는 보증금 100,000,000원이 기재되어 있으나, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 이 보증금은 매수인이 떠안는 구조가 아니라 배당에서 다투어질 성격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 10층1003호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 원지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크고, 예상배당에서도 근저당권자에게 전액 흡수됩니다. 을구 2번 주택임차권은 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력보다 ‘명도 확인’이 핵심
확인된 점유자는 23명입니다. 보증기관 대위·승계로 분류된 중복 신고는 없고, 실제 점유자·임차권자로 정리됩니다. 다만 다수 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며, 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2016.01.12 이후로 정리되어 있습니다. 보증금이 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김찬우 | 201호 | 2022.12.08 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김소원 | 204호 | 2022.12.08 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양창희 | 205호 | 2020.11.25 / - | 미상 | 2024.09.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박소율 | 301호 | 2022.12.21 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 장다겸 | 302호 | 2022.02.07 / - | 미상 | 2024.08.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이건용 | 303호 | 2019.02.07 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 송채은 | 401호 | 2021.02.15 / - | 미상 | 2024.09.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김지환 | 402호 | 2021.10.05 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이아민 | 403호 | 2022.04.25 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김유진 | 405호 | 2022.10.18 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 서지은 | 502호 | 2018.01.30 / - | 미상 | 2024.08.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김영찬 | 601호 | 2021.08.09 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김장원 | 603호 | 2022.10.05 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김별이 | 701호 | 2021.02.03 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김유정 | 702호 | 2023.06.05 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김성희 | 703호 | 2022.03.02 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김해수 | 802호 | 2018.03.09 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 원용희 | 901호 | 2022.12.13 / - | 미상 | 2024.08.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박세현 | 902호 | 2021.06.30 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김보배 | 905호 | 2023.06.19 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이하민 | 1005호 | 2022.04.13 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이가솔 | 304호 | 2016.01.20 / - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 나지윤 | 건물 전유부분 전부 | 2020.11.27 / 2020.11.11 | 100,000,000원 | 2024.08.26 | 대항력 없음 후순위 임차권 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 시세 평균의 38.1%
최근 실거래 10건 평균은 145,800,000원입니다. 최저 실거래는 130,000,000원, 최고 실거래는 288,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저매각가이자 실질취득 기준인 55,566,000원은 실거래 평균의 38.1%입니다. 가격만 놓고 보면 할인 폭은 큽니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.8회로 나타나, 시장이 이 유형의 물건에 보수적으로 반응해 왔다는 점도 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 23.85㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 145,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,188원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 54,165,812원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 근저당권 채권최고액 중 54,165,812원만 배당되고, 3,065,834,188원의 미배당이 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 미배당은 계속 크다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 3,065,834,188원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,896,200원 | 37,796,068원 | 3,082,203,932원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 27,227,340원 | 26,337,248원 | 3,093,662,752원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재하여 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생설비, 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함되고 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 원문 대조. 23명의 점유자와 호실, 실제 매각 대상과의 관계를 현황조사·매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 나지윤 임차권등기. 보증금 100,000,000원이 있으나 주민등록·점유개시가 말소기준 이후입니다. 매수인 인수로 보지는 않되, 배당 및 말소 흐름은 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 인수액 0원이어도 명도 협의, 인도명령, 이사비 협의가 별도로 발생할 수 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래 평균 대비 가격은 낮지만, 11세대 규모와 도시형생활주택·오피스텔 혼재 이용상태를 감안해 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 미납 관리비·당해세. 배당표는 당해세·최우선변제와 관리비 체납을 반영하지 않을 수 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 확인”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 전형적인 인수형 사건은 아닙니다. 말소기준은 2016년 근저당이고, 주택임차권등기는 그 뒤에 붙었습니다. 그래서 실질취득은 최저가와 같은 55,566,000원으로 계산됩니다. 이 금액은 실거래 평균 대비 매우 낮아 가격 매력은 분명합니다. 그러나 현황상 점유자가 많고 보증금 미상 점유가 다수라는 점이 이 사건의 난도를 끌어올립니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 명도·점유 확인 전에는 공격적으로 쓰기 어렵다입니다.
