부산지방법원 2024타경60598. 전포동 베스아이 퀸 6층 602호 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 권리분석의 기준점은 2016.01.12 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보목록이 붙어 있습니다.
602호에는 임차권자 김동건의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2021.06.03, 확정일자는 2021.06.04, 점유개시는 2021.06.23, 주민등록일자는 2021.07.01이며 보증금은 110,000,000원입니다. 모두 말소기준권리인 2016.01.12 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리돼 있고, 계산상 낙찰자가 보증금 110,000,000원을 별도로 떠안지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 6층602호 (전포동,베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 등재 · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 원지원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 49,049,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 말소기준 | 2016.01.12 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 승계는 0원
말소기준권리보다 앞선 임차권은 확인되지 않습니다. 김동건의 임차권등기는 2023.08.02이고, 그 근거가 되는 점유·전입 역시 2021년으로 말소기준인 2016.01.12보다 뒤입니다. 등기상 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.08.12 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 602호는 김동건 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동건 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.23 / 2021.07.01 | 2021.06.04 | 110,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 0원 |
김동건은 2023.08.02 임차권등기와 배당요구 내역이 확인됩니다. 다만 말소기준 근저당이 2016.01.12로 훨씬 앞서기 때문에 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 최저가 49,049,000원 가정 배당표에서도 선순위 근저당 단계에서 배당재원이 모두 소진됩니다. 중요한 결론은 보증금 110,000,000원의 미회수 여부와 별개로 그 미회수액을 매수인이 인수하는 구조가 아니라는 점입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만 표본은 1건
베스아이퀸의 대상 면적은 27.61㎡이고, 실거래 표본에는 28.92㎡ 거래가 면적 일치 표본으로 잡혀 있습니다. 확인되는 거래는 2024.03 10층 318,000,000원 1건입니다. 최신 거래와 평균값 모두 이 한 건의 318,000,000원으로 결정되므로, 가격 판단에서 표본의 얇음을 반드시 같이 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 28.92㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 표본 | 27.61㎡ 대상 | 1건 | 318,000,000원 |
현재 실질취득액 49,049,000원은 이 실거래 표본의 15.4%입니다. 제공된 가격만 놓고 보면 차이가 매우 크지만, 이것을 곧바로 “현재 시세보다 매우 싸다”라고 단정하기는 어렵습니다. 거래가 1건뿐이고 거래월도 2024.03이며, 단지 규모 역시 11세대입니다. 즉 가격 격차는 분명하지만 현재 환금 가능한 시세 범위를 확인할 표본은 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,882원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 47,766,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 49,049,000원 가정 시 집행비용 1,282,882원을 제외한 47,766,118원이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 3,072,233,882원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 근저당채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 3,072,233,882원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 34,334,300원 | 33,316,283원 | 3,086,683,717원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 24,034,010원 | 23,201,398원 | 3,096,798,602원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 전포동 전포초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생·급배수·소화·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 본건은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며, 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다.
- 환금성. 베스아이퀸은 11세대이고 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 2.8회, 매각률 0%라는 수치는 재매각 가능성을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 임차권 원문 확인. 김동건의 임차권등기명령, 배당요구, 전입·점유·확정일자와 말소기준일을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있으므로 매각 후 처리와 이용상 영향을 확인해야 합니다.
- 실거래 1건에 과도한 의존 금지. 318,000,000원 거래 한 건만으로 현재 적정 매매가를 확정하지 말고 실제 매물·임대수요를 별도로 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 점유·건물관리·임대수요·경매 대상 구성 등 응찰을 막은 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유 확인. 주거용으로 이용 중인 오피스텔이므로 현 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 환금성 검증이 승부처
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금을 떠안는 인수형 경매가 아니라는 점입니다. 602호 김동건의 보증금은 110,000,000원이지만 전입·점유가 2016.01.12 말소기준보다 늦어 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 49,049,000원이 그대로 실질취득액이 됩니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 실질취득액이 실거래 표본 318,000,000원의 15.4%라는 숫자만 보면 압도적인 할인처럼 보이지만, 실제 거래 표본은 2024.03 한 건뿐이고 단지는 11세대입니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 경매 평균 유찰 2.8회·매각률 0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 낮은 최저가를 곧바로 높은 투자매력으로 환산해서는 안 되는 오피스텔”입니다. 권리는 비교적 명확하고, 승부처는 현재 시장에서 실제로 팔리고 임대되는 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
