의정부지방법원 2025타경64651. 경기도 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호가 경매에 나왔습니다. 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정요항표상 집합건축물대장에는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 따라서 일반 근린상가와 같은 방식으로 이용·매각할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

현재 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스입니다. 2024년 4월 29일 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 파주시 압류, 근로복지공단 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 이 물건의 핵심은 근저당권 금액 자체보다 말소기준권리보다 먼저 신고된 임차인입니다. 본건 호실과 관련된 정병선의 신고일은 2023년 9월 27일입니다. 2024년 4월 29일 근저당권보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 실제 점유·계약 및 보증금 반환관계를 확인해야 낙찰자의 최종 부담을 결정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

말소기준은 2024년 4월 29일 중소기업은행 근저당권입니다. 2023년 설정된 우리은행 근저당권은 2024년 4월 29일 이미 말소됐고, 종전 신탁등기 및 보전처분 역시 등기부상 말소 이력이 확인됩니다.

신용보증기금의 1,577,041,030원 가압류, 근로복지공단의 35,000,000원 가압류, 파주시 압류 등은 후순위 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 정병선처럼 말소기준보다 앞서는 대항력 임차인은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 본건 B동 205호를 구분해야 한다

현황조사에는 아트팩토리엔제이에프 B동의 여러 호실 임차인이 함께 나타납니다. 전체 조사 대상자는 11명이지만, 이 가운데 본건 B동 205호로 직접 표시되거나 같은 호실일 가능성이 있는 사람은 아래 3명입니다. 특히 기필주의 점유 부분은 'B동 2층 5호'로 기재돼 있어 B-205호와 동일한 공간인지를 추가 확인해야 합니다.

다른 호실의 임차인도 구분해야 합니다. 전체 조사에는 B동 305호의 (주)청암상사(강주승)·김현태, 308호의 김광철·연해림, 418호의 (주)꿀비(이윤숙), 504호의 통일로남부(주)(장한섭), 508호의 김덕종, 513호의 (주)마일드？(박현서)가 포함돼 있습니다.

이 가운데 (주)청암상사, (주)꿀비, 통일로남부(주), (주)마일드？는 말소기준권리 이전 신고자로 분류됐지만, 모두 본건 205호가 아닌 다른 호실입니다. 이들의 보증금을 205호 낙찰자의 인수액에 자동 합산해서는 안 됩니다. 308호 연해림의 배당요구일은 2026년 1월 29일로 표시됩니다.

③ 가격 판단 — 70% 최저가가 곧 저가는 아니다

감정가는 377,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 263,900,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

정병선의 보증금 10,000,000원을 전액 인수한다는 동일한 가정에서는, 낙찰가가 내려가더라도 해당 보증금 부담은 별도로 남습니다. 따라서 가격 비교는 낙찰가에 인수금액을 더한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다. 다만 향후 회차에서도 같은 인수관계가 유지되는지는 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)

예상배당은 채권최고액 기준의 추정 계산입니다. 실제 채권 잔액·공동담보 배분·조세채권·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금 인수액은 배당에서 지급되는 금액과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오와 실질취득

위 회차별 최저가는 제공된 시나리오를 기준으로 하며, 이후 유찰 및 최저가 변경이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 또한 본건의 선순위 임차보증금 10,000,000원 인수 가정이 유지되는지, 다른 호실의 임차인 보증금이 실제로 본건에 영향을 미치는지를 매각기일마다 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 문발동 파주 롯데아울렛 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며 전반적인 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로 위생·급배수설비, 승강기 및 화재탐지설비가 있습니다. 현장 폐문·관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지, 산업시설구역 등에 해당합니다. 군사시설 관련 보호구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한도 확인됩니다.
• 이용 가능성. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이므로 입주 가능 업종과 실제 사용 용도, 임대 및 소유권 이전과 관련한 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터·산업시설구역 물건은 사용 목적과 매수 가능 수요가 중요합니다. 동일 건물의 실제 거래 및 임대수요가 확인되지 않은 상태에서 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 정병선 확인. 2023.09.27 신고, 보증금 10,000,000원에 대한 실제 점유·임대차계약·대항력·확정일자·배당관계를 확인하세요.
• 205호 점유자 대조. 정병선·김희중·기필주의 점유 부분이 실제로 어떻게 구분되는지, B동 2층 5호가 비-205호와 동일한지 확인하세요.
• 다른 호실 인수액 분리. 배당 추정에 표시된 45,000,000원을 본건에 그대로 적용하지 말고 305·418·504·513호 임차인 보증금과 구분하세요.
• 공동담보 및 채권 양도. 공동담보목록 제2024-746호와 경매신청채권자·근저당권자 사이의 채권 승계 및 실제 배당권자를 확인하세요.
• 입주·업종 제한. 지식산업센터와 산업시설구역에서 계획 중인 업종이 가능한지, 입주 자격·관리규약·행정상 제한을 확인하세요.
• 현장·관리비. 내부 이용상태, 시설 관리 상태, 점유자 현황 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 시세 대조. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물 및 유사 용도의 실거래·임대사례와 비교하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서· 임대차계약 및 관련 서류를 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인보다 인수관계 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 377,000,000원에서 최저가 263,900,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 할인율만 보고 입찰을 결정하기에는 확인해야 할 사항이 많습니다.

본건 B동 205호에는 말소기준권리보다 앞선 정병선의 임차보증금 10,000,000원 인수 가능성이 있습니다. 이를 전액 인수하면 실질취득금액은 273,900,000원입니다. 반면 배당 추정상의 45,000,000원에는 다른 호실 임차인의 보증금이 포함돼 있어 본건에 그대로 적용할 수 없습니다.

더욱이 근린시설로 표시된 물건이 공부상 공장(지식산업센터)이고, 내부 이용상태도 확인되지 않았습니다. 실제 사용 가능성과 거래 시세를 확인하지 못한 상황에서 현재 최저가가 싸다고 판단할 수는 없습니다.

결론은 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 후순위 등기상 권리 소멸은 긍정적이지만, 선순위 임차보증금의 정확한 부담 범위와 지식산업센터의 이용·환금성을 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 205호에 실제로 얼마의 인수 부담이 남고, 그 금액을 포함한 취득가격이 시장에서 타당한가입니다.