의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-205호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표상 집합건축물대장에는 공장(지식산업센터)로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스이며, 말소기준권리는 2024.04.29. 중소기업은행 근저당권 2,880,000,000원입니다.
이 근저당 이후 설정된 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 파주시 압류와 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 기준권리 이후 후순위 권리는 정리가 분명합니다. 문제는 등기가 아니라 임차관계입니다. 배당표는 정병선, (주)청암상사(강주승), (주)꿀비(이윤숙), 통일로남부(주)(장한섭), (주)마일드？(박현서)의 보증금 합계 45,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-205호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 청구액 | 2,601,781,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차보증금이 남는다
2024.04.29. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류 1,577,041,030원, 경매개시결정, 파주시 압류 2건, 근로복지공단 가압류 35,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.10.24. 보전처분은 2025.08.11. 회생절차폐지를 원인으로 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 5명, 인수 가정 45,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희중 | 아트팩토리엔제이에프 비동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정병선 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| (주)청암상사(강주승) | 아트팩토리엔제이에프 비동 305호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김현태 | 아트팩토리엔제이에프 B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광철 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 연해림 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) | 비동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김덕종 | 아트팩토리엔제이에프 B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)마일드？(박현서) | 아트팩토리엔제이에프 비동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
③ 실질취득 시나리오 — 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수’
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 377,000,000원 | 45,000,000원 | 422,000,000원 | 4,121,119,030원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 301,600,000원 | 45,000,000원 | 346,600,000원 | 4,195,463,430원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 241,280,000원 | 45,000,000원 | 286,280,000원 | 4,254,938,950원 |
현재 회차에서 매각가 377,000,000원에 보증금 인수 45,000,000원을 더하면 실질취득은 422,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 346,600,000원, 2회 유찰 시에는 286,280,000원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서 입찰가 비교의 출발점은 최저매각가 단독이 아니라 인수액을 더한 총 취득부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,000원 |
| 인수 · 정병선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청암상사(강주승) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)꿀비(이윤숙) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 통일로남부(주)(장한섭) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마일드？(박현서) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 370,922,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,492,041,030원 중 배당액은 370,922,000원이며, 미배당은 4,121,119,030원입니다. 대항력 임차인 보증금 45,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주 롯데아울렛 북측 인근으로, 상업·업무용 건물이 밀집한 상업업무지대입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 기재되어 있으며, 현장 조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 실제 내부 이용상태는 확인되지 못했습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 10,654.4㎡, 공장용지, 평지·부정형이며 공시지가 653,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당합니다.
- 도로. 서측 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 소로1류와 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 377,000,000원이 아니라 인수 45,000,000원을 더한 422,000,000원을 총 부담 기준으로 보세요.
- 임차 호수 원본 대조. 현황조사에 비-205호 외 다른 호수 임차인이 다수 함께 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션의 45,000,000원 인수대상이 실제 본건 임차관계와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 정병선 임차관계. 비동 2층 205호로 표시되고 2023.09.27. 전입으로 말소기준 2024.04.29.보다 앞섭니다. 보증금 10,000,000원의 대항력 인수 여부를 우선 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 이용상태. 현장 조사에서 폐문·부재로 실제 이용상태가 확인되지 않았습니다. 공장(지식산업센터) 사용 여부와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·산업단지 제한. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역이라는 특성이 실제 사용과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 입주 및 이용 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등은 현재 배당 시뮬레이션과 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.08.이며, 매각기일 2026.09.22. 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 대조하세요.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “인수하는 보증금”을 분리해서 봐야 한다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.04.29. 중소기업은행 근저당을 기준으로 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그것이 곧 인수금 0원을 뜻하지는 않습니다.
배당 시뮬레이션은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 5명의 보증금 45,000,000원 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그래서 신건 377,000,000원에 낙찰받는다면 실질취득은 422,000,000원입니다. 다만 임차인 목록에는 본건 비-205호 외 다른 호수 표기가 다수 섞여 있습니다. 이 45,000,000원 전부가 실제 비-205호에 귀속되는지 확인되지 않은 상태에서 ‘안전하다’거나 ‘싸다’고 결론내리는 것은 위험합니다.
등기는 정리 가능, 임차범위는 확인 필수. 이 물건의 승부처는 낙찰가를 낮추는 것보다 먼저 실제로 인수할 보증금이 얼마인지 확정하는 것입니다. 그 확인 뒤에야 377,000,000원·301,600,000원·241,280,000원 각 회차의 실질취득가를 놓고 가격 판단을 할 수 있습니다.
