의정부지방법원 2025타경64651. 이번 경매 대상은 파주시 문발동의 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-513호입니다. 물건 표기는 근린시설이지만 감정평가의 건축물대장 설명에는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 일반 주거용 아파트와 달리 산업단지 내 건축물의 이용 및 임대차 관계를 따져야 합니다.

권리관계도 단순하지 않습니다. 2024년 4월 29일 국민건강보험공단의 압류가 말소기준으로 지정되어 있고, 같은 날짜에 중소기업은행의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 특히 본건 513호를 대상으로 하는 임차인이 말소기준일 이전부터 점유 신고를 한 것으로 조사되어 보증금 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 임차인 구분

2022.09.16 파주시 압류는 2023.08.31 해제되어 등기말소됐고, 과거 우리은행 근저당권 역시 2024.04.29 말소됐습니다. 2024.10.24 등기된 재산보전처분도 회생절차폐지를 원인으로 2025.08.29 말소됐습니다.

현재 주요 권리로는 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행 근저당권, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정이 확인됩니다. 압류와 근저당권 및 후순위 가압류는 경매매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있지만, 등기상 채권의 소멸과 대항력 있는 임차보증금의 인수는 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 대상 호실과 다른 호실을 반드시 분리

현황조사에 나타난 임차 관계는 11개 명의입니다. 보증기관의 대위변제·승계신고로 표시된 명의는 없어 별도의 보증기관 중복 합산 문제는 확인되지 않습니다. 다만 여러 호실의 임차인이 함께 나타나 있으므로, 모든 임차인의 보증금을 이번 비-513호 낙찰자가 인수하는 것으로 판단해서는 안 됩니다.

* 대항력 표시는 현황조사상의 신고일과 말소기준일을 대조한 판정입니다. 실제 대항력 성립에는 해당 목적물의 점유, 사업자등록 등 법정 요건 확인이 필요합니다. 확정일자·우선변제권은 확인되지 않았으므로 미상으로 표시했습니다. 배당요구가 확인되지 않은 경우도 배당요구를 하지 않았다는 확정적 의미는 아닙니다.

또한 205호와 308호에는 서로 다른 명의의 임차 관계가 함께 나타납니다. 해당 호실들의 실제 계약 및 점유 관계도 별도 확인 대상입니다. 그러나 이 사정만으로 비동 513호의 인수금이 증가한다고 볼 근거는 없습니다.

③ 실질취득비용 — 낙찰가 외 인수액을 더해야 한다

현재 최저매각가 166,600,000원은 감정가의 70%입니다. 배당모형의 합산 인수액 45,000,000원을 그대로 적용하면 실질취득금액은 211,600,000원으로 계산됩니다. 하지만 이는 여러 호실의 보증금 인수를 합산한 모형값으로, 개별 비-513호의 확정 취득비용이 아닙니다.

두 번째 금액은 비동 513호 임차보증금 10,000,000원이 전액 인수된다는 조건부 계산입니다. 다른 권리·세금·취득부대비용은 별도이며, 실질 인수액은 최종 배당과 임차인의 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)

이 배당모형에서는 매각대금 전부가 집행비용 및 중소기업은행 근저당권 배당에 사용됩니다. 신용보증기금의 가압류 채권에는 배당액이 없고 소유자 잔여금도 없습니다. 임차보증금 45,000,000원은 배당대금에서 지급하는 금액이 아니라 별도의 매수인 인수 가정액으로 계산되어 있습니다.

배당액은 추정치입니다. 당해세·공과금의 우선순위, 임차인의 우선변제 또는 최우선변제 가능성, 공동담보 관계, 실제 채권잔액과 채권양도·승계 내용에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 경매신청채권자는 중소기업은행의 채권양수인으로 기재되어 있으나 신청채권 청구액 2,601,781,120원과 모형상 채권·배당 항목의 관계는 원본으로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가와 인수금의 관계

감정가를 기준으로 한 현재 회차 및 추가 유찰 시나리오는 아래와 같습니다. 배당모형은 각 회차에서 합산 임차보증금 45,000,000원의 인수를 동일하게 가정합니다.

표의 실질취득액은 모두 합산 인수액을 적용한 모형 계산입니다. 이번 매각물건 비동 513호에 다른 호실 임차보증금이 실제로 승계되는지 먼저 확인해야 입찰가격에 맞는 실질취득비용을 산정할 수 있습니다.

일반적으로 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당 보증금을 매수인이 전액 인수한다면, 낙찰가를 낮추더라도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 생길 수 있습니다. 다만 이 사건의 현재 시나리오는 인수 가정액이 낙찰가보다 작고, 특히 호실별 인수 범위가 확정되지 않았으므로 해당 구조가 발생했다고 판단할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 문발동 소재 파주 롯데아울렛 북측 인근으로, 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 경매물건의 표시 용도는 근린시설이며, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 실제 사용 가능 업종과 건축물대장상 세부 용도를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 토지이용. 파주출판문화정보 국가산업단지의 준공업지역·산업시설구역에 해당합니다. 군사시설 관련 제한보호구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 규제도 표시되어 있습니다.
• 현장 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았으나, 내부 시설·점유·관리상태는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터·근린시설의 거래수요는 용도와 입주 가능 업종에 영향을 받습니다. 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 현 시점의 적정 시세와 매각 유동성은 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상의 정확한 범위. 비동 5층 비-513호 단위매각인지 매각물건명세서와 목록으로 재확인하고, 다른 호실에 관한 임대차를 본건 인수금에 혼합하지 마세요.
• 513호 임차인 확인. (주)마일드？(박현서)의 임대차계약서, 점유 여부, 사업자등록 및 관련 신고일, 보증금 10,000,000원, 월차임 550,000원과 배당요구 현황을 확인하세요.
• 인수액 재산정. 배당모형의 45,000,000원에는 타 호실 보증금 35,000,000원이 포함되어 있습니다. 확정적인 호실별 권리관계를 바탕으로 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 말소기준·배당순위. 국민건강보험공단 압류의 법적 순위, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권, 신용보증기금 가압류 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 공동담보·채권양도. 중소기업은행 근저당권에는 공동담보목록 제2024-746호가 표시되어 있습니다. 채권양도 관계와 신청채권자의 권리범위, 공동담보의 배당 영향을 점검하세요.
• 시세조사. 같은 건물의 유사 용도·층·면적·상태에 해당하는 최근 실거래와 실제 임대수익을 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 산업단지 규제. 지식산업센터 입주자격, 업종 제한, 사용승인 용도, 산업시설구역 내 취득·임대·전매 가능 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인하세요. 현장 내부 확인이 이뤄지지 않았다는 점도 고려해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차·배당요구 관련 서류와 감정평가서를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “유찰된 가격보다, 실제 떠안을 금액이 중요하다”

파주 아트팩토리엔제이에프 비동 513호는 감정가 238,000,000원에서 최저가 166,600,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 ‘30% 할인’이 아닙니다.

배당모형은 임차보증금 45,000,000원 인수를 가정하지만, 이 중 35,000,000원은 다른 호실에 관한 금액입니다. 이번 비동 513호에 직접 연결된 임차보증금은 10,000,000원이며, 해당 임차인의 대항력과 실제 인수 여부를 확인해야 합니다.

최저가에 본건 임차보증금 전액을 인수하는 조건부 계산은 176,600,000원이고, 배당모형의 합산 인수액을 적용한 수치는 211,600,000원입니다. 서로 다른 전제의 금액이므로 혼용할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 가격이 시장보다 저렴하다는 평가는 보류해야 합니다.

결론은 ‘권리확인 선행 · 가격판단 보류’입니다. 현황조사상 선순위 임차인과 산업단지 내 용도 제한, 공동담보 및 배당관계를 확인한 뒤 실제 취득원가를 다시 산정하는 것이 합리적입니다. 종합 평가는 C등급(44점)으로, 인수 위험과 가격 판단의 불확실성을 반영했습니다.