의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-513호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 요항에는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 기재되어 있다고 적혀 있습니다. 현장 조사에서는 이해관계인 폐문·부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다.
권리구조의 기준점은 2024.04.29 국민건강보험공단 압류입니다. 이보다 뒤에 설정된 중소기업은행 근저당과 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 현황조사상 기준일보다 먼저 전입한 임차인 5명은 대항력이 있는 것으로 판정되어, 배당 시뮬레이션에서 보증금 합계 45,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-513호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 현장 이용상태 확인 불가 |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,601,781,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2023.08.31 주식회사참조은쇼핑24가 거래가 263,540,517원에 소유권을 취득하면서 우리은행 근저당권이 설정됐으나, 해당 근저당은 2024.04.29 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 국민건강보험공단 압류가 접수됐고, 이 압류가 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이후 현재 소유자인 주식회사이안일렉트로닉스로 소유권이 이전됐고 중소기업은행 근저당 2,880,000,000원이 설정됐습니다.
② 임차인 — 현황조사 11명, 대항력 판정 5명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희중 | 아트팩토리엔제이에프 비동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정병선 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
| (주)청암상사(강주승) | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
| 김현태 | 아트팩토리엔제이에프 B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김광철 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 연해림 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) | 비동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
| 김덕종 | 아트팩토리엔제이에프 B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)마일드？(박현서) | 아트팩토리엔제이에프 비동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
현황조사에는 사건 관련 여러 호실의 임차인이 함께 확인되어 있습니다. 이 가운데 본 리포트의 주소인 비동 513호에는 (주)마일드？(박현서)가 2024.01.25 전입, 보증금 10,000,000원·월세 550,000원으로 조사됐고 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음 판정을 받았습니다.
배당 시뮬레이션은 정병선 10,000,000원, (주)청암상사(강주승) 10,000,000원, (주)꿀비(이윤숙) 5,000,000원, 통일로남부(주)(장한섭) 10,000,000원, (주)마일드？(박현서) 10,000,000원을 각각 매수인 인수로 처리합니다. 합계는 45,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 인수 · 정병선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청암상사(강주승) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)꿀비(이윤숙) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 통일로남부(주)(장한섭) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마일드？(박현서) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 233,868,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,457,041,030원 중 예상배당 233,868,000원, 미배당 4,223,173,030원으로 계산되어 있습니다. 별도로 매수인 인수액 45,000,000원이 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주 롯데아울렛 북측 인근이며, 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있으나, 폐문·부재로 현장 이용 상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 10,654.4㎡, 공시지가 653,800원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 회차 기준 최저가 238,000,000원에 배당 시뮬레이션상 인수 45,000,000원이 별도로 존재합니다.
- 비동 513호 임차관계 확인. 본 호실에는 (주)마일드？(박현서)가 대항력 있는 임차인으로 조사되어 있습니다.
- 사건 전체 임차 범위 대조. 현황조사에는 여러 호실의 임차인이 함께 기재되어 있으므로 실제 매각 대상과 각 임차인의 점유 범위를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 대항력 임차인 5명은 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 전액 인수로 반영되어 있습니다.
- 내부 이용상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없어 283,000,000원의 실질취득 부담이 시장가 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “2.38억 낙찰”이 아니라 “인수 포함 2.83억”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리의 소멸 여부보다 임차보증금 인수입니다. 중소기업은행 근저당과 신용보증기금 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 현황조사상 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 5명의 보증금 합계 45,000,000원이 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 남습니다.
따라서 신건 최저가 238,000,000원을 그대로 취득원가로 보면 안 됩니다. 현 회차 기준 실질취득 부담은 283,000,000원입니다. 특히 본 호실 비동 513호에도 대항력 있는 임차인이 확인됩니다. 반면 시장 실거래 자료는 없어 가격 메리트는 검증할 수 없습니다. 권리 확인 우선, 가격 평가는 그 다음인 사건입니다.
