의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-407호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에서는 본건이 포함된 기호 1~11을 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 기재하고 있습니다. 현장에서는 이해관계인의 폐문·부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
현재 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스입니다. 2024.04.29 설정된 중소기업은행 채권최고액 2,880,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 2025.09.23 신용보증기금 가압류 1,577,041,030원 및 2025.11.05 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 파주시 압류는 말소기준보다 앞서 있었지만 2023.08.31 해제되어 이미 말소됐으므로 그 압류 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-407호 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 기재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건 |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사 / 2,601,781,120원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.29 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차·점유 확인이 핵심
등기 권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 과거 우리은행 근저당 4,920,000,000원은 2024.04.29 말소됐고, 2024.10.24 재산보전처분도 2025.08.29 회생절차폐지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 기준으로는 2024.04.29 중소기업은행 근저당이 기준이 되고, 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 5명, 본건 407호 대응은 별도 확인
임차·점유 기재 중 2024.04.29 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 판정된 사람·법인은 정병선, (주)청암상사(강주승), (주)꿀비(이윤숙), 통일로남부(주)(장한섭), (주)마일드？(박현서)의 5명입니다. 예상배당에서는 이 5명의 보증금 합계 45,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
| 임차·점유자 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희중 | 아트팩토리엔제이에프 비동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정병선 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| (주)청암상사(강주승) | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김현태 | 아트팩토리엔제이에프 B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광철 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연해림 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) | 비동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김덕종 | 아트팩토리엔제이에프 B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)마일드？(박현서) | 아트팩토리엔제이에프 비동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 / 550,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 점포 | 호실 미상 · 주거 사용 기재 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 인수 · 정병선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청암상사(강주승) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)꿀비(이윤숙) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 통일로남부(주)(장한섭) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마일드？(박현서) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 244,714,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권총액은 4,457,041,030원, 채권자 배당액은 244,714,000원, 미배당은 4,212,327,030원입니다. 대항력 임차인 5명의 보증금 45,000,000원은 배당하지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 249,000,000원 | 45,000,000원 | 294,000,000원 | 4,212,327,030원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 199,200,000원 | 45,000,000원 | 244,200,000원 | 4,261,429,830원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 159,360,000원 | 45,000,000원 | 204,360,000원 | 4,300,712,070원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문발동 ‘파주 롯데아울렛’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 기호 1~11은 공장(지식산업센터)로 기재되어 있습니다. 현장 조사에서는 폐문·부재로 내부 실제 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 10,654.4㎡, 지목 공장용지, 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 도로. 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 근린시설이라는 사건 용도와 공장(지식산업센터)이라는 공부상 이용특성이 함께 나타나므로, 실제 사용상태와 해당 용도의 매수 수요를 현장에서 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본건 비-407호의 실제 점유자부터 확정. 현황조사상 여러 임차 기재의 호실이 본건과 직접 일치하지 않습니다. 407호와 연결되는 점유·임대차가 누구인지 원문 대조가 최우선입니다.
- 45,000,000원 인수의 호실 귀속 확인. 예상배당은 대항력 임차인 5명의 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 실제 본건에 적용되는 범위를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 보증금·전입일 미상 ‘점포’ 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 리스크를 그대로 남겨두고 조사해야 합니다.
- 채권양도 관계 대조. 등기상 근저당권자는 중소기업은행, 경매개시 채권자는 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사로 표시됩니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가 현장조사에서도 폐문·부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 근린시설·공장(지식산업센터) 용도와 실제 사용현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
- ‘신건 최저가’만으로 가격 메리트를 판단하지 않기. 현재 회차는 인수 시뮬레이션을 합치면 실질취득 294,000,000원입니다. 실거래·현장 시세를 확인하기 전에는 싸다는 결론을 내리지 않는 것이 맞습니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 점유관계가 아직 닫히지 않았다
이 물건은 등기부만 보면 2024.04.29 중소기업은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 과거 선순위 압류·근저당·보전처분도 이미 말소돼 있어 정리 방향이 분명합니다. 하지만 경매 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다.
예상배당에서는 대항력 임차인 5명의 보증금 45,000,000원 인수를 전제로 하고, 현재 회차 실질취득은 294,000,000원입니다. 동시에 이 임차인들의 기재 호실은 본건 비-407호와 직접 일치하지 않고, 보증금·전입일이 확인되지 않은 ‘점포’ 점유도 별도로 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가 249,000,000원이 싸 보이느냐가 아니라, 실제 407호에 귀속되는 임대차와 인수액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 그 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
