의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-407호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스이며, 말소기준권리는 2024년 4월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원으로, 개별 호실의 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 공동담보목록이 있는 근저당이므로 이 채권최고액 전체를 해당 호실의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다.

이 사건은 말소기준권리 이후 가압류만 살피면 끝나는 단순한 경매가 아닙니다. 과거 신탁과 소유권 이전, 이미 말소된 압류, 근저당권 변경, 회생 관련 보전처분에 이어 임의경매가 진행됐습니다. 특히 임차인 조사에서 선순위 5명과 후순위 6명이 확인되지만, 그들의 호실이 모두 비-407호와 다릅니다. 이 구분을 놓치면 인수액과 실제 취득원가를 잘못 계산하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 점유는 별개

이 사건의 말소기준은 2024.04.29 중소기업은행 근저당권입니다. 등기상 2025.09.23 신용보증기금 가압류와 2025.11.05 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기이므로 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

주의할 부분은 과거 2022.09.16 파주시 압류입니다. 발생 시점은 말소기준보다 앞서지만 2023.08.31 해제에 따른 말소등기가 존재합니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 선순위 압류로 계산하여 자동으로 인수된다고 해석하면 안 됩니다. 과거 우리은행 근저당권 및 코리아신탁 등기도 말소 이력이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 선순위 5명, 그러나 비-407호가 아니다

조사된 실제 임차인은 11명입니다. 이 중 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 대항력 있는 것으로 표시된 사람은 5명, 보증금 합계는 45,000,000원입니다. 나머지 6명은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 분류됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

선순위·후순위 구분은 기재된 전입일 및 2024.04.29 말소기준일과 조사상 대항력 표시를 기준으로 합니다. 개별 임차인의 사업자등록·실제 점유·확정일자·배당요구와 배당에 따른 보증금 소멸 여부는 원본 대조가 필요합니다. 임차인 11명은 조사상 확인된 인원이며, 성명이 없는 점포 기재는 별도의 실제 임차인으로 확정하여 합산하지 않았습니다.

③ 취득원가 — 1.74억 낙찰가와 2.19억 가정 총액의 차이

현재 최저매각가 174,300,000원은 감정가의 70%입니다. 그러나 선순위 보증금 45,000,000원이 모두 매수인에게 승계된다는 가정에서는 실질취득총액이 219,300,000원으로 높아집니다. 이는 감정가의 약 88.1%에 해당합니다.

중요한 조건이 있습니다. 이 4,500만원은 비-407호의 보증금으로 확인된 금액이 아닙니다. 따라서 219,300,000원은 호실 불일치를 해소하기 전의 조건부 비교금액입니다. 매각 대상 비-407호의 실제 인수액은 현재 확인되지 않았으며, 낙찰가만으로 확정 취득원가를 산출할 수 없습니다.

회차별 가격은 제시된 유찰 시나리오 기준입니다. 가정 총액은 각 회차 최저가에 45,000,000원을 더한 단순 계산이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 인수액이 확정된 금액이 아니므로 확정적인 입찰 원가가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)

배당 가정상 집행비용 3,240,200원을 공제하면 남는 171,059,800원이 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 신용보증기금 가압류에 대한 배당은 0원이며 소유자에게 돌아가는 금액도 없습니다.

두 금융채권의 합계는 4,457,041,030원이고, 채권자 배당총액은 171,059,800원입니다. 단순 배당 부족액은 4,285,981,230원으로 계산됩니다. 다만 근저당 채권최고액을 사용한 가정이므로 이를 확정 실제 채무잔액이나 해당 호실에서의 최종 배당액으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 시세 비교 — 할인율은 확인되지만 시장가격은 미확정

감정가는 249,000,000원, 현재 최저가는 174,300,000원입니다. 과거 소유권이전 등기에는 2023년 매매에 따른 거래가액 258,984,697원이 표시되어 있습니다. 그러나 이는 과거 개별 거래기록이며 현재 동일 건물·동일 용도 호실들의 시장가격을 대표한다고 볼 수 없습니다.

최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 대조할 수 있는 확인된 비교거래가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다는 판단은 보류합니다. 특히 비-407호의 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 가격 우위와 예상 수익성을 계산하는 데 한계가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 문발동 파주 롯데아울렛 북측 인근입니다. 주위는 상업·업무용 건물이 밀집한 상업업무지대로, 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고, 전반적인 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 소재 토지는 근린생활시설과 공장 건부지로 이용됩니다. 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기 및 화재탐지설비가 설치된 것으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지, 산업시설구역 및 군사시설 관련 제한보호구역 등에 해당합니다. 용도 및 입주 자격과 관련된 규제를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 공장용지이며, 지세는 평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 653,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 금액은 대상 호실의 거래시세가 아닙니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인의 부재로 실제 내부 이용 상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 산업시설구역에 있는 지식산업센터 성격의 물건이므로 일반 아파트보다 매수 가능한 업종 및 실수요자 조건이 중요할 수 있습니다. 거래량과 실제 매수 수요를 확인하기 전에는 신속한 재매각 가능성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 비-407호 매각 범위 확인. 매각물건명세서, 건축물현황도면 및 등기사항전부증명서를 대조해 경매 대상이 정확히 어느 전유부분인지 확인해야 합니다. 특히 다른 호실에 기재된 임차인들이 해당 물건에 포함되는지 검증하는 것이 최우선입니다.
• 임차인 호실 대조. 선순위 5명 모두 407호가 아닌 호실에 기재되어 있습니다. 각 임차인의 점유 호실, 임대차계약, 사업자등록 또는 전입, 확정일자, 배당요구 및 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 점포 관련 기재에는 성명·전입일·보증금·호실이 특정되지 않습니다. 대항력은 가능·미상이며 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 채권양수 확인. 중소기업은행 근저당권에는 공동담보목록 제2024-746호가 기재되어 있습니다. 경매 신청채권자와 등기상 채권자의 관계, 담보 범위와 배당 귀속을 검토해야 합니다.
• 말소등기 재확인. 과거 파주시 압류, 우리은행 근저당권, 코리아신탁 관련 등기와 보전처분의 말소 상태를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
• 입주 가능 업종. 국가산업단지·산업시설구역에 있는 공부상 공장(지식산업센터)이므로, 관리기관을 통해 업종 적합성, 입주계약 및 시설 사용 제한을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대료 검증. 같은 건물의 유사 면적·용도 호실 실거래, 공실률, 임대료 및 관리비를 확인하여 감정가가 아닌 현재 시장의 가격을 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.
• 명도 및 미납비용. 내부 사용상태, 점유 주체, 체납 관리비, 공용부분 관련 부담과 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “할인된 낙찰가보다, 정확한 인수액이 먼저다”

이 물건의 최저가는 174,300,000원입니다. 감정가보다 크게 내려온 가격이 눈길을 끌지만, 선순위 임차보증금 45,000,000원을 전부 인수한다는 가정에서는 실질취득총액이 219,300,000원으로 올라갑니다. 다만 그 임차인들이 점유한 것으로 표시된 곳은 비-407호가 아닌 다른 호실입니다.

따라서 이 사건을 단순한 4,500만원 인수 확정형으로 분류하는 것도 부정확하고, 임차인 명단에 407호가 없다는 이유로 무조건 인수 0원인 안전한 물건이라고 판단하는 것도 위험합니다. 실제 점유와 임대관계의 불명확성이 남아 있습니다.

여기에 산업시설구역 내 공장 용도, 현장 내부 미확인, 최근 비교거래에 의한 시세 검증 부재까지 겹칩니다. 현 단계의 결론은 적극 입찰보다 권리관계 및 대상 호실 대조 우선입니다. 실질취득원가와 매수 가능한 용도를 확인하고 그다음에야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.