의정부지방법원 2025타경64651. 이번 물건은 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 B동 5층 B-511호입니다. 경매상 용도는 근린시설이며, 감정평가요항표상 관련 건물의 집합건축물대장 용도는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 일반 주거용 아파트와는 권리 확인 사항도, 활용·환금성 판단도 다릅니다.
현재 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스입니다. 2024.04.29 소유권을 이전받았으며, 같은 날 중소기업은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 2,880,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 금액을 B-511호 하나에 대응하는 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 이후 신용보증기금의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 더 어려운 부분은 임차인 조사 결과의 호실 불일치와 실제 점유 상태입니다. 조사된 임차인 중 B-511호에 해당하는 사람이 특정되지 않았고, 감정평가 당시에도 폐문·부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 이 상태에서 인수액을 0원으로 확정하거나, 반대로 45,000,000원 전부를 B-511호 매수인 부담으로 확정하는 판단은 모두 성급합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-511호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 (2024.04.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2024.04.29 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
| 경매신청채권자 | 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 청구금액 | 2,601,781,120원 |
| 등기 확인일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 귀속은 별개
말소기준권리는 2024.04.29 중소기업은행 근저당권입니다. 이전에 설정된 우리은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 2022.09.16 파주시 압류도 2023.08.31 해제·말소됐습니다. 따라서 과거 압류가 말소기준권리보다 앞선다는 이유만으로 현재 매수인에게 인수된다고 판단할 사항은 아닙니다.
이후 발생한 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2024.10.24 등기된 재산보전처분 역시 2025.08.29 회생절차폐지에 따라 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 11명 모두 B-511호가 아니다
조사된 실제 임차인은 11명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 구분되는 사람은 없어 명단상 중복 승계액을 더한 구조는 아닙니다. 말소기준일보다 앞서 전입한 사람은 5명, 이후 전입한 사람은 6명입니다.
그러나 이 명단의 임차 목적물은 B동의 205호·305호·308호·418호·504호· 508호·513호 및 B동 2층 5호 등으로 기록돼 있습니다. 경매 대상 B-511호와 일치하는 임차인 기재는 없습니다. 특히 동일하거나 유사하게 기재된 일부 호실에 여러 사람의 이름이 나타나므로, 임차관계와 점유의 실제 범위를 구분할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 조사 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 표시 | 미확인 | 없음 |
| 김희중 | B동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 표시 | 미확인 | 없음 |
| 정병선 | B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 있음 표시 | 미확인 | 없음 |
| (주)청암상사(강주승) | B동 305호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 있음 표시 | 미확인 | 없음 |
| 김현태 | B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 표시 | 미확인 | 없음 |
| 김광철 | B동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 | 600,000원 | 없음 표시 | 미확인 | 없음 |
| 연해림 | B동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 표시 | 미확인 | 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) | B동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 | 600,000원 | 있음 표시 | 미확인 | 없음 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | B동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 있음 표시 | 미확인 | 없음 |
| 김덕종 | B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 표시 | 미확인 | 없음 |
| (주)마일드？(박현서) | B동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 있음 표시 | 미확인 | 없음 |
대항력 표시는 말소기준일과 조사된 전입일을 비교한 결과입니다. 상가·지식산업센터 임대차의 실제 대항력은 해당 점포의 인도, 사업자등록 등 법적 요건을 별도로 확인해야 합니다. 확정일자 및 우선변제권은 확정되지 않았습니다. 연해림은 2026.01.29 배당요구가 기록되어 있으나 B-511호 임차인은 아닙니다.
그러나 모두 경매 대상 B-511호와 다른 호실입니다. 다른 호실의 임대차보증금이 별개의 B-511호 낙찰자에게 당연히 승계되는 것은 아닙니다. 45,000,000원은 B-511호의 확정 인수액이 아니라, 호실 귀속이 검증되지 않은 계산상 금액입니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 166,600,000원으로 감정가 238,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 근린시설·지식산업센터 관련 집합건물입니다. 사용 가능한 업종, 입주 자격, 관리규약, 산업단지 관련 제한, 실사용 수요 등에 따라 거래성과 환금성이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자 메리트를 평가하기 어렵습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 인수 가정액 | 가정 취득합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 166,600,000원 | 45,000,000원 | 211,600,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 116,620,000원 | 45,000,000원 | 161,620,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 81,634,000원 | 45,000,000원 | 126,634,000원 |
가정 취득합계는 각 회차 최저매각가에 타 호실 임차보증금 45,000,000원을 전액 부담한다고 기계적으로 가산한 참고 금액입니다. B-511호의 실제 인수액으로 확정된 값이 아니며, 취득세·명도비·관리비 등 추가 비용도 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,132,400원 |
| 1. 중소기업은행 근저당권 | 2,880,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 4,457,041,030원 | 4,293,573,430원 미배당 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 채권최고액을 기준으로 한 모의배당이며, 실제 채권잔액·공동담보 배분·채권양도·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 법원의 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 문발동 파주 롯데아울렛 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무용 건물이 밀집한 상업업무지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 5층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 있습니다. 다만 폐문·부재로 내부 이용 및 관리상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 용도. 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가 관련 건축물대장에는 공장(지식산업센터)으로 표시됩니다. 실제 이용 가능 업종과 공부상 용도, 건축물대장 및 산업단지 입주 요건의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당합니다. 군사시설 관련 제한보호구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등도 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 사항은 적용 대상과 기간을 구분해 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 사용상태까지 검증된 것은 아닙니다.
- 환금성. 산업시설 관련 부동산은 이용 자격과 업종 제한, 실사용 수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 어려워 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 일치 확인이 최우선. 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 대조하여 조사된 11명의 임차 목적물이 B-511호와 실제로 연결되는지 확인해야 합니다. 타 호실의 임차인을 자동으로 본건 임차인으로 취급해서는 안 됩니다.
- B-511호 실제 점유 조사. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약서, 점유 개시 시점 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다. 현장 폐문·부재 상태를 임차인 없음으로 단정하지 마세요.
- 45,000,000원 인수액 검증. 정병선·청암상사·꿀비·통일로남부·마일드 관련 임대차보증금이 B-511호 매수인에게 승계될 법적 근거가 있는지 확인해야 합니다. 귀속이 확인되기 전까지는 확정 인수액이 아닙니다.
- 공동담보목록 확인. 중소기업은행 공동담보목록 제2024-746호와 경매 대상 호실의 범위, 채권 양도 및 실제 담보채권 귀속을 대조하세요.
- 산업단지·용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터) 용도와 근린시설 사용 가능 범위, 입주 자격, 관리규약 및 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 유사 지식산업센터의 최근 실거래, 실제 임대료 및 공실 상황을 확인한 뒤 응찰 상한을 판단하세요.
- 관리비·세금·인도비용. 공용부분 관리비 체납과 실제 인도 비용, 조세 우선권 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 전 최종 대조. 2026.10.27 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 “어느 호실의 채무인가”가 먼저다
이 물건은 감정가 238,000,000원에서 최저가 166,600,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 지금 가장 중요한 사실은 할인율이 아닙니다. 조사된 임차인 11명 중 5명에 대해 계산된 45,000,000원의 인수액이 모두 다른 호실에서 발생했다는 점입니다.
따라서 이 금액을 더한 211,600,000원은 B-511호의 확정 실질취득액이 아니라 인수 가정을 적용한 참고 금액입니다. 본건 임차인이 별도로 존재하는지도 확인되지 않았으므로, 인수액을 무조건 0원으로 볼 수도 없습니다.
여기에 지식산업센터 관련 용도, 산업단지 이용 제한, 내부 상태 미확인, 실거래 비교의 어려움까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전하고 저렴한 물건이라는 결론에 도달할 수는 없습니다.
결론은 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. B-511호 임대차와 인수 범위를 확정하고 실제 시장가치를 검증한 뒤에야 166,600,000원이라는 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 핵심은 가격이 아니라 호실과 권리의 정확한 연결입니다.
