의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 B-511호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 집합건축물대장상 기호 1~11은 모두 공장(지식산업센터)로 기재돼 있습니다. 현장에서는 이해관계인의 폐문·부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했고, 외관·탐문 및 건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 과거 파주시 압류는 2023.08.31 해제됐고, 주식회사우리은행 근저당도 2024.04.29 일부포기로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 2,880,000,000원 근저당입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-511호 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,601,781,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.04.29 중소기업은행 근저당
말소기준보다 앞선 권리 중 현재 살아 있는 인수권리는 확인되지 않습니다. 2022.09.16 파주시 압류는 2023.08.31 해제됐고, 2023.08.31 주식회사우리은행 근저당도 2024.04.29 말소됐습니다. 따라서 등기부만 보면 2024.04.29 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 전형적인 말소형 구조입니다.
② 임차인 — 대항력 5명, 그러나 B-511호와 점유표시 불일치
현황조사에는 실제 임차인 11명이 기재되어 있고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 전입일이 말소기준일보다 앞선 5명은 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 다만 11명의 점유 호실 가운데 B-511호와 일치하는 표시는 없습니다. 이 점은 배당 산정의 45,000,000원 인수액과 직접 연결되는 핵심 확인사항입니다.
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희중 | 아트팩토리엔제이에프 비동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정병선 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)청암상사(강주승) | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현태 | 아트팩토리엔제이에프 B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광철 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 연해림 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) | 비동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김덕종 | 아트팩토리엔제이에프 B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)마일드？(박현서) | 아트팩토리엔제이에프 비동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 / 550,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 실질취득 — 배당모형대로라면 신건 283,000,000원
현재 회차의 최저매각가는 238,000,000원이고, 배당 산정상 매수인 인수액은 45,000,000원입니다. 이를 그대로 적용하면 실질취득 부담은 283,000,000원입니다. 다만 앞서 본 것처럼 45,000,000원의 임차인들이 B-511호 점유자로 표시되지 않으므로, 이 금액은 확정 인수액이 아니라 반드시 귀속 확인이 필요한 산정값으로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당모형 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 45,000,000원 | 283,000,000원 | 4,223,173,030원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 45,000,000원 | 235,400,000원 | 4,270,106,630원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 45,000,000원 | 197,320,000원 | 4,307,653,510원 |
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 인수 · 정병선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청암상사(강주승) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)꿀비(이윤숙) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 통일로남부(주)(장한섭) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마일드？(박현서) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 233,868,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,457,041,030원 중 배당 산정상 채권자 배당은 233,868,000원, 미배당은 4,223,173,030원입니다. 45,000,000원의 임차보증금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수 항목으로 산정돼 있어 도넛 차트의 매각대금 배분에는 포함하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주 롯데아울렛 북측 인근이며, 주변은 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있으나 현장 폐문·부재로 실제 내부 이용 상태는 확인되지 않았습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 토지면적 10,654.4㎡, 공시지가 653,800원/㎡이며 평지·부정형으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- B-511호 임차관계 원문 대조. 현황조사 임차인 11명의 점유 표시가 B-511호와 일치하지 않습니다. 특히 45,000,000원 인수 산정이 실제 이 호실에 적용되는지 확인이 최우선입니다.
- 대항력 임차인 5명 귀속 확인. 정병선, (주)청암상사(강주승), (주)꿀비(이윤숙), 통일로남부(주)(장한섭), (주)마일드？(박현서)는 말소기준권리보다 앞선 전입일로 대항력 있음으로 분류돼 있습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 위 임차인들의 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 배당요구 및 계약 원문을 함께 봐야 합니다.
- 실제 사용 상태 확인. 현장 폐문·부재로 B-511호 내부 이용 상태가 확인되지 않았습니다. 공장(지식산업센터) 용도와 실제 사용이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 감정가 238,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 등기 원본 재확인. 2026.09.08 발급 등기 기준으로 말소기준 이후 권리는 소멸 예정이지만, 매각 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 말소형, 승부처는 B-511호 임차관계 확인”
이 사건의 말소기준은 2024.04.29 중소기업은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 압류와 근저당도 이미 말소돼 있어 등기상 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 임차관계에서는 정반대의 확인 포인트가 생깁니다. 배당 산정은 대항력 임차인 5명의 보증금 45,000,000원을 인수로 계산해 신건 실질취득을 283,000,000원으로 만들지만, 그 5명의 점유 표시는 B-205·B-418·B-504·B-513 등이고 B-511호는 아닙니다.
따라서 이 물건은 “인수 4,500만원 확정”이라고 단정하는 것도, “B-511 임차인 없음”이라고 단정하는 것도 모두 이릅니다. 매각물건명세서·현황조사 원문에서 B-511호의 실제 점유자와 임대차계약 귀속을 확인한 뒤에야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다. 가격 역시 비교 가능한 최근 실거래가 없어 신건 238,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 등기는 합격권, 임차관계와 가격은 확인 전 보류. 이 사건의 핵심입니다.
