의정부지방법원 2025타경64651. 경기도 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-504호에 대한 경매입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 집합건축물대장에는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 현장조사에서는 이해관계인의 부재와 폐문으로 실제 이용상태가 확인되지 않았습니다.

권리구조의 중심은 2024.04.29 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원이고 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이 권리를 기준으로 이후의 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 권리의 소멸과 대항력 있는 임차보증금의 인수는 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 별개

현재 말소기준권리는 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 과거 우리은행 근저당권은 2024.04.29 말소되었고, 파주시 압류도 2023.08.31 해제로 말소되었습니다. 따라서 과거 압류를 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대상 호실과 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 임차인 관련 기재는 총 12건입니다. 보증기관 승계로 표시된 신고는 없어 모두 실제 임차인 관련 기재로 분류되지만, 동일 호실에 복수 명의가 존재하는 부분은 계약 및 점유 주체를 대조해야 합니다.

그중 말소기준권리보다 먼저 전입신고한 것으로 표시된 임차인은 5건입니다. 다만 이들은 서로 다른 호실에 소재하므로, 보증금을 모두 비-504호의 인수액으로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

대항력 표시는 현황조사의 전입일과 말소기준일을 비교한 분류입니다. 실제 대항력의 성립·유지에는 적법한 점유, 사업자등록 또는 관련 대항요건 및 임대차의 동일성 등을 추가로 확인해야 합니다. 우선변제 미확인은 확정일자와 배당순위가 확정되지 않았다는 의미입니다.

③ 가격 비교 — 감정가 할인과 실질취득액은 다르다

이 사건은 감정가 238,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 166,600,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 70%이지만, 실제 부담은 낙찰가뿐 아니라 매수인이 인수하는 임차보증금까지 고려해야 합니다.

위 실질취득액은 각 회차의 매각가에 배당모형상 인수액 45,000,000원을 더한 조건부 계산입니다. 비-504호에 실제 귀속되는 인수액을 검증한 확정 금액은 아니며 취득세·명도비용 등도 포함하지 않습니다.

만약 비-504호에 직접 연결된 통일로남부(주)(장한섭)의 보증금 10,000,000원만 인수된다면, 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 176,600,000원입니다. 그러나 장한의 임차관계가 미상이고 다른 호실의 권리 귀속도 확인해야 하므로, 이 역시 확정적인 취득비용은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)

매각대금 166,600,000원에서 집행비용 3,132,400원을 차감한 163,467,600원이 중소기업은행 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 후순위 신용보증기금 가압류의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

총 채권액은 4,457,041,030원, 채권자 예상배당 합계는 163,467,600원, 미배당액은 4,293,573,430원입니다. 이는 보증금 인수와 별개의 채권자 배당 부족액입니다. 미배당액 전부가 낙찰자의 채무로 승계되는 것은 아닙니다.

본 배당은 채권최고액 및 청구금액을 기초로 한 추정입니다. 공동담보 관계, 실제 피담보채권액, 채권양도 및 승계, 당해세, 최우선변제금 등의 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 문발동 소재 파주 롯데아울렛 북측 인근입니다. 주변은 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건축물 용도. 경매물건은 근린시설로 분류되지만 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 실제 이용상태는 폐문·부재로 확인되지 않았습니다. 매수 후 사용하려는 업종이 입주 가능 업종인지 검토해야 합니다.
• 건물 설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 설치된 것으로 평가되었습니다.
• 토지이용계획. 준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지, 산업시설구역 등에 해당합니다. 군사시설 관련 보호구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역 등도 포함되어 있어 이용 제한 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 653,800원/㎡이며, 토지면적은 10,654.4㎡로 기재되어 있습니다. 해당 면적은 토지 현황으로서 비-504호의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 사업용 부동산 성격이 강합니다. 업종별 입주요건, 실사용 수요, 공실 가능성, 관리비 및 임대수익을 확인해야 합니다. 실제 거래가격 비교가 확인되지 않아 환금성에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위 확인. 비-504호 단독 매각인지, 같은 사건에 다른 호실이 함께 포함되는지 매각물건명세서와 물건목록을 대조해야 합니다. 이는 인수 45,000,000원의 귀속을 판단하는 출발점입니다.
• 통일로남부(주) 임대차 확인. 보증금 10,000,000원, 전입일 2023.11.22, 월차임 600,000원으로 기재되어 있습니다. 계약서, 사업자등록, 실제 점유 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
• 장한의 점유관계 확인. 주거용 점유자로 기재되어 있지만 점유 호실과 보증금 및 전입일이 미상입니다. 비-504호 점유 여부와 임차인의 법적 지위를 확인해야 합니다.
• 우선변제 및 배당 확인. 선순위로 분류된 임차인들의 확정일자, 배당요구 여부와 실제 배당가능액을 검토해야 합니다. 보증금 중 배당되지 않는 금액이 매수인 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 신탁·공동담보 검토. 과거 신탁등기 말소 이력과 중소기업은행 공동담보목록을 확인하고, 현재 매각 호실에 연결되는 담보권 범위를 점검해야 합니다.
• 사업용 부동산 제한 확인. 지식산업센터 입주자격, 사용 가능 업종, 공장 등록 및 용도 적합성, 임대 가능 범위를 관할기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
• 가격 재검증. 최저매각가 166,600,000원만 기준으로 판단하지 말고 확정 가능한 인수액을 합산한 실질취득액을 동일 용도 실거래 및 임대수익과 비교해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 사업장 사용 여부, 인도 가능성 및 체납 관리비를 확인해야 합니다.
• 경매 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 자료 및 채권양도 관련 서류의 최신본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%가 곧 싸다는 뜻은 아니다”

이 사건은 감정가 238,000,000원에서 최저매각가 166,600,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 임차관계와 공부상 이용 제한을 함께 보면 판단이 단순하지 않습니다.

예상배당에서 계산한 인수 보증금은 45,000,000원이고 이를 전부 인수한다고 가정한 실질취득액은 211,600,000원입니다. 그러나 서로 다른 호실의 보증금이 합산되어 있으므로 이를 비-504호 단독의 확정 인수액으로 판단할 수 없습니다.

대상 호실의 통일로남부(주)(장한섭) 보증금 10,000,000원에 대한 대항력·배당·인수관계를 확인하고, 장한의 불분명한 점유관계도 정리해야 합니다. 또한 공부상 지식산업센터와 실제 사용상태가 일치하는지, 희망 업종으로 사용 가능한지 확인해야 합니다.

가격은 내려왔지만, 권리관계가 정리되었다고 볼 단계는 아닙니다. 더구나 실거래 비교가격이 없어 실질취득액이 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 이 사건은 입찰가를 정하기에 앞서 호실별 임차보증금의 귀속, 실제 점유, 사용 제한, 시세를 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 종합적으로는 인수 위험과 정보 불확실성이 큰 신중 검토 대상입니다.