의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 기호 1~11이 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있다고 되어 있습니다. 현장에서는 이해관계인 폐문·부재로 실제 이용상태를 확인하지 못했습니다.
권리 구조의 중심은 2024.04.29 설정된 중소기업은행 근저당권 2,880,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 조사에서는 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 5건 확인되어 보증금 합계 45,000,000원이 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-504호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 실제 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 승강기·급배수·화재탐지설비 |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 청구금액 | 2,601,781,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인 인수는 남는다
2022.09.16 파주시 압류는 말소기준보다 앞서 있었지만 2023.08.31 해제로 말소 완료됐습니다. 2023.08.31 설정된 우리은행 근저당권 4,920,000,000원도 2024.04.29 일부포기로 말소됐고, 같은 날 현재 소유자인 주식회사이안일렉트로닉스로 소유권이 이전된 뒤 중소기업은행 근저당권 2,880,000,000원이 설정됐습니다.
따라서 현재 등기 기준 핵심 말소기준은 2024.04.29 중소기업은행 근저당권입니다. 2025.09.23 신용보증기금 가압류 1,577,041,030원과 2025.11.05 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 45,000,000원 인수 계산
| 점유자 | 표시 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김희중 | 아트팩토리엔제이에프 비동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정병선 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| (주)청암상사(강주승) | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 김현태 | 아트팩토리엔제이에프 B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김광철 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 연해림 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) | 비동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 김덕종 | 아트팩토리엔제이에프 B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)마일드？(박현서) | 아트팩토리엔제이에프 비동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 / 550,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 장한 | 주거 · 호수 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 283,000,000원으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 238,000,000원이지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액 45,000,000원을 더하면 실제 부담 기준은 283,000,000원입니다. 따라서 가격 비교에서 238,000,000원만 놓고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2023.08.17 거래가액 | 263,540,517원 | 주식회사참조은쇼핑24 소유권이전 당시 등기 거래가액 |
| 현재 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 현재 실질취득 | 283,000,000원 | 238,000,000원 + 인수 45,000,000원 |
최저가 자체는 2023.08.17 등기 거래가액 263,540,517원보다 낮지만, 실질취득 283,000,000원은 그 거래가액의 약 107.4%입니다. 차액은 19,459,483원입니다. 즉 인수액을 반영하면 오히려 과거의 확인 가능한 거래가액을 웃돕니다.
다만 최근 12개월 동일 물건군 평균이나 최신 비교 거래는 확인되지 않습니다. 따라서 2023년의 한 건만으로 현재 시세보다 비싸다거나 싸다고 확정할 수 없습니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 실질취득액과 현재 동종 지식산업센터 거래 수준을 비교한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 45,000,000원 | 283,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 45,000,000원 | 235,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 45,000,000원 | 197,320,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 인수 · 정병선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청암상사(강주승) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)꿀비(이윤숙) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 통일로남부(주)(장한섭) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마일드？(박현서) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 233,868,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,457,041,030원 중 예상배당은 233,868,000원이고, 현재 회차 미배당은 4,223,173,030원입니다. 대항력 임차인 보증금 45,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주 롯데아울렛 북측 인근으로, 주위는 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있으나 현장 조사 당시 폐문·부재로 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지와 산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 평지·부정형, 소로각지이며 전체 토지면적은 10,654.4㎡, 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 제한. 국가산업단지·산업시설구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 238,000,000원이 아니라 인수액을 합친 283,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 504호 임차인 확인. 통일로남부(주)(장한섭)의 전입 2023.11.22, 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원 및 대항력·배당 관계를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 다른 호수 표시 대조. 배당 시뮬레이션의 인수액 45,000,000원에는 205호·418호·513호 등 다른 호수 표시가 포함돼 있으므로 각 점유자의 목적물 귀속을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자. 장한은 주거 점유로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 실사용 확인. 감정평가 현장 조사에서 폐문·부재로 실제 이용상태를 확인하지 못했으므로 공부상 공장(지식산업센터) 기재와 현황을 대조해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 2023.08.17 거래가액 263,540,517원은 확인되지만 최근 12개월 평균·최신 비교 거래가 없어 현재 가격 메리트는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2.38억에 받는 물건이 아니라, 인수까지 봐야 하는 물건”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 비교적 정형적인 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 등기가 아니라 임차인입니다. 배당 시뮬레이션상 대항력 임차인 보증금 45,000,000원이 매수인에게 남아 현재 회차 실질취득액은 283,000,000원입니다.
이 금액은 2023.08.17 확인 거래가액 263,540,517원보다 약 7.4% 높습니다. 최근 동종 실거래 평균이 확인되지 않아 현재 시세 대비 고가·저가를 단정할 수는 없지만, 최소한 “최저가 238,000,000원이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 더구나 대상 504호와 직접 일치하는 대항력 임차인이 있고, 호수 미상의 주거 점유자도 남아 있습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차인 귀속과 인수 범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
