의정부지방법원 2025타경64651. 이번 물건은 경기도 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 B-514호입니다. 사건상 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 집합건축물대장에는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 현장에서는 폐문과 이해관계인 부재로 실제 이용상태를 확인하지 못했습니다. 주거용 아파트와 같은 기준으로 접근할 물건은 아닙니다.
권리 구조도 단순하지 않습니다. 현재 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스이며, 2024년 4월 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 공동담보가 붙어 있는 채권으로, 개별 호실의 매각대금과 근저당 채권최고액을 동일시할 수 없습니다. 이후 신용보증기금의 가압류와 채권 양수인의 임의경매가 이어졌습니다. 권리의 말소 순서뿐 아니라 실제 해당 호실에 누가 점유하고 있는지가 이번 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 B-514호 도로명주소: 경기도 파주시 회동길 480 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 실제 이용상태 | 폐문 및 이해관계인 부재로 확인되지 않음 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 (2024.04.29 소유권이전) |
| 감정가 | 238,000,000원 |
| 최저매각가 | 166,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 말소기준권리 | 2024.04.29 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
| 경매신청채권자 | 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 경매 청구금액 | 2,601,781,120원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 과거 신탁·압류부터 공동담보까지
이번 경매에서 말소기준이 되는 것은 2024.04.29 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 말소기준 이전의 권리를 무조건 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 파주시가 2022.09.16 설정한 압류는 2023.08.31 해제로 말소됐고, 우리은행의 종전 근저당권도 2024.04.29 말소됐습니다. 과거 신탁등기와 보전처분 역시 해제·말소 경위를 구분해야 합니다. 이미 말소된 권리를 현재 매수인이 인수할 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 다른 호실의 4,500만원을 514호에 더할 수 있을까?
현황조사상 확인되는 임차 관련 내역은 총 11건입니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 분류된 내역은 5건, 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류된 내역은 6건입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 별도 중복신고는 없으며, 기재된 임차인은 실제 임차인 11명 또는 업체입니다.
그러나 가장 중요한 부분은 임차인의 호실입니다. 기재된 임차 목적물은 2층, 3층, 418호, 504호, 508호, 513호 등으로, 매각 대상인 B-514호에 직접 해당한다고 확인되는 임차인은 없습니다. 이는 514호가 확실히 비어 있다는 뜻은 아닙니다. 감정평가 과정에서 실제 사용 및 점유 상태도 확인되지 않았습니다.
| 임차인 / 점유 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정병선 B동 2층 205호 |
2023.09.27 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 有 분류 우선변제 미확인 · 인수 가정 타 호실 |
| (주)청암상사(강주승) B동 305호 |
2023.10.06 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 有 분류 우선변제 미확인 · 인수 가정 타 호실 |
| (주)꿀비(이윤숙) B동 418호 |
2024.03.18 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 분류 우선변제 미확인 · 인수 가정 타 호실 |
| 통일로남부(주)(장한섭) B동 504호 |
2023.11.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 분류 우선변제 미확인 · 인수 가정 타 호실 |
| (주)마일드？(박현서) B동 513호 |
2024.01.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 분류 우선변제 미확인 · 인수 가정 타 호실 |
| 기필주 B동 2층 5호 |
2024.06.03 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 無 분류 우선변제 미확인 · 승계 없음 타 호실 |
| 김희중 B동 205호 |
2024.06.12 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 無 분류 우선변제 미확인 · 승계 없음 타 호실 |
| 김현태 B동 305호 |
2024.09.24 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 無 분류 우선변제 미확인 · 승계 없음 타 호실 |
| 김광철 B동 308호 |
2024.08.01 | 15,000,000원 | 600,000원 | 대항력 無 분류 우선변제 미확인 · 승계 없음 타 호실 |
| 연해림 B동 308호 |
2024.07.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 無 분류 2026.01.29 배당요구 타 호실 |
| 김덕종 B동 508호 |
2024.05.17 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 無 분류 우선변제 미확인 · 승계 없음 타 호실 |
대항력 표시는 현황조사상 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 분류입니다. 상가 또는 지식산업센터의 실제 대항력·우선변제 성립에는 점유, 사업자등록 등 법정 요건과 임대차 목적물의 일치 여부를 추가 확인해야 합니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 없다는 의미입니다.
③ 가격 분석 — 최저가 1.666억과 인수 가정의 차이
이번 회차 최저매각가는 166,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 내려왔지만, 지식산업센터는 이용제한과 환금성, 실제 임대차 및 시장 거래가격을 함께 고려해야 합니다.
실거래 시세를 기준으로 한 가격 비교는 현재 확정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터의 실제 거래가격과 매물의 호실별 특성을 확인하지 않은 채 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 '싸다'거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 매각가 | 배당 가정 인수 | 가정상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(1회 유찰) 감정가의 70% |
166,600,000원 | 45,000,000원 | 211,600,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가의 49% |
116,620,000원 | 45,000,000원 | 161,620,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34% 수준 |
81,634,000원 | 45,000,000원 | 126,634,000원 |
위 실질취득액은 타 호실 임차보증금 45,000,000원을 이 물건에 모두 인수한다고 가정했을 때의 산술적 결과이며, B-514호의 확정 취득원가가 아닙니다. 실제 인수 범위와 시세를 확인해야 가격 판단이 가능합니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,132,400원 |
| 인수 가정 · 정병선 (B-205호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 청암상사 (B-305호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 꿀비 (B-418호) | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 통일로남부 (B-504호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 마일드 (B-513호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 163,467,600원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,132,400원을 차감한 163,467,600원이 근저당권에 배당된다는 가정입니다. 근저당 및 가압류 채권 합계는 4,457,041,030원, 미배당액은 4,293,573,430원입니다. 이는 채권자 미회수액으로서 매수인 인수액과 별개입니다. 대항력 임차인 5명의 보증금 합계 45,000,000원은 타 호실의 인수 가정이므로, B-514호의 실제 배당 및 인수 관계를 다시 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 파주 롯데아울렛 북측 인근입니다. 주변은 상업·업무용 건물이 밀집한 상업업무지대이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되며 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수, 승강기 및 화재탐지설비 등이 있습니다. 외관과 일반적인 관리상태를 기준으로 평가됐으며 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설이지만 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 영업·업무 사용 가능 범위와 입주자격 등은 별도 확인해야 합니다.
- 토지규제. 준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역과 관련되고 군사시설 제한보호구역 등도 포함됩니다. 이용계획과 업종 적합성을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 653,800원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로서 B-514호 개별 매매시세를 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 실제 지식산업센터의 수요·공급 및 거래가격을 확인해야 합니다. 용도 제한과 사용 가능 업종에 따라 매수층이 좁아질 수 있으므로 일반 주거용 부동산과 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
- 공부 차이. 감정상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태는 별개의 확인 사항입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 목적물 특정. 아트팩토리엔제이에프 비동 B-514호가 매각 대상입니다. 임차인 내역에 등장하는 205·305·308·418·504·508·513호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 인수액 재검증. 45,000,000원은 타 호실 임차인 5명의 보증금 합계입니다. 이 물건에 실제 인수되는 금액인지 매각물건명세서 및 임대차 원본과 대조해야 합니다.
- 514호 점유·명도. 폐문 및 이해관계인 부재로 실제 점유상태가 확인되지 않았습니다. 현장 확인과 적법한 점유자 조사, 인도 가능성 점검이 필요합니다.
- 대항력·우선변제. 임차인별 호실, 사업자등록·점유, 확정일자, 배당요구 및 해당 임대차의 법적 요건을 구분해야 합니다. 다른 호실의 대항력을 본건에 전가해서는 안 됩니다.
- 공동담보 및 채권 양도. 제2024-746호 공동담보목록과 근저당 채권의 양수인 관계, 실제 배당권리자를 확인해야 합니다.
- 시세·입찰가 상한. 감정가의 70%라는 비율보다 B-514호와 비교 가능한 지식산업센터 실거래, 이용상태 및 임대수익성을 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.
- 지식산업센터 입주 적합성. 국가산업단지 및 산업시설구역에서 매수인의 업종과 실제 이용계획이 허용되는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 세금 및 기타 미확인 부담을 관리주체와 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려와도 인수와 시세를 모르면 싸다고 할 수 없다”
이번 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 최저가 166,600,000원이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 B-514호의 실제 임차관계와 매수인 인수 범위입니다.
예상배당에서 인수로 계산한 45,000,000원은 모두 다른 호실의 임차보증금입니다. 이를 더한 211,600,000원은 가정상 실질취득액이지 본건의 확정 취득원가가 아닙니다. 그렇다고 514호의 임차인이 없고 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 해당 호실의 내부 및 점유상태가 확인되지 않았기 때문입니다.
말소기준권리 이후의 근저당·가압류 정리는 비교적 명확하지만, 공동담보 및 채권 양도 관계의 확인이 필요하고, 지식산업센터라는 용도상 환금성과 이용 가능성도 별도로 판단해야 합니다. 거래시세가 확인되지 않은 상황에서 추가 유찰만으로 가격 메리트가 확보된다고 볼 수도 없습니다.
결론은 입찰 판단 보류입니다. B-514호의 임차·점유 상태와 실제 인수액을 확정한 뒤, 동일 용도·유사 호실 거래가격을 비교해야 합니다. 지금은 70%라는 할인율보다 권리의 대상 호실이 일치하는지 확인하는 것이 우선입니다.
