의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-514호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 기호1~11이 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스이며, 2024년 4월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권 2,880,000,000원이 말소기준입니다.

말소기준 이후의 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사상 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 5명 있고, 배당 시뮬레이션은 이들의 보증금 합계 45,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 그래서 감정가와 최저가 238,000,000원만 보는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차보증금 인수가 핵심

2022년 9월 16일 파주시 압류는 말소기준보다 앞서지만, 2023년 8월 31일 해제되어 이미 말소됐습니다. 2023년 8월 31일 설정된 우리은행 근저당권 4,920,000,000원도 2024년 4월 29일 일부포기로 말소됐습니다. 2024년 10월 24일 재산보전처분 역시 2025년 8월 29일 회생절차폐지로 말소됐습니다.

현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024년 4월 29일 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 2025년 9월 23일 신용보증기금 가압류 1,577,041,030원과 2025년 11월 5일 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 조사 11명, 대항력 5명

③ 가격 판단 — 최저가 2.38억이 아니라 실질 2.83억

현재 회차에서 낙찰가를 최저가와 같은 238,000,000원으로 가정하면 매수인이 추가로 떠안을 임차보증금은 45,000,000원입니다. 따라서 실질취득액은 283,000,000원입니다.

유찰이 진행되더라도 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 세 회차 모두 45,000,000원입니다. 따라서 입찰자는 각 회차 최저가가 아니라 낙찰가 + 45,000,000원을 실제 취득원가로 놓고 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

채권총액 4,457,041,030원 중 예상배당은 233,868,000원이며, 미배당은 4,223,173,030원입니다. 임차보증금 45,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 문발동 소재 파주 롯데아울렛 북측 인근이며, 주위는 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 기호1~11은 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있으나, 현장 조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 이용상태는 확인되지 못했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 등고평탄한 광평수 부정형 토지로 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역이며 제한보호구역과 군사기지 및 군사시설 관련 제한이 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 계산. 신건 최저가 238,000,000원에 인수 45,000,000원을 더한 283,000,000원을 출발점으로 보세요.
• 대항력 임차인 확인. 정병선·(주)청암상사(강주승)·(주)꿀비(이윤숙)·통일로남부(주)(장한섭)·(주)마일드？(박현서)의 보증금 인수 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 호실 대응관계 확인. 현황조사에는 여러 호실의 임차인이 함께 기재돼 있으므로 비-514호와 각 점유관계의 연결을 명확히 해야 합니다.
• 내부 이용상태 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 이용상태가 확인되지 않았으므로 실제 점유·사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 회차별 총원가. 1회 유찰 시 235,400,000원, 2회 유찰 시 197,320,000원이 배당 시뮬레이션상 실질취득액입니다.
• 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 2.38억”만 보면 안 된다

이 사건은 등기부상 후순위 권리보다 임차관계가 더 중요합니다. 2024년 4월 29일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 먼저 전입한 대항력 임차인 5명의 보증금 합계 45,000,000원은 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수합니다.

따라서 신건 최저가 238,000,000원이 아니라 실질취득 283,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 여기에 현황조사상 여러 호실의 임차인이 함께 나타나고 내부 이용상태도 확인되지 않았다는 점까지 겹칩니다. 등기부는 정리되지만 임차인 검증은 아직 끝난 물건이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 45,000,000원의 인수와 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.