의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 소재 아트팩토리엔제이에프 B동 5층 508호에 대한 임의경매입니다. 감정가 238,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 166,600,000원으로 낮아졌습니다. 등기상 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스이며, 2024년 4월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당 채권최고액은 2,880,000,000원으로, 공동담보가 설정되어 있습니다.
눈여겨볼 부분은 임차인 관계입니다. B동 508호에서 확인되는 김덕종의 보증금은 5,000,000원, 월차임은 300,000원이며, 전입일은 2024년 5월 17일입니다. 말소기준인 2024년 4월 29일보다 늦어 현재 권리분석상 대항력이 없습니다. 반면 B동 205호·305호·418호·504호·513호에 기재된 일부 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다. 이들은 508호 임차인이 아니므로 보증금을 무조건 합산하여 508호의 인수금으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-508호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 (건축물대장상 공장·지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 현장 폐문·이해관계인 부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 (2024.04.29 소유권이전) |
| 감정가 | 238,000,000원 |
| 최저매각가 | 166,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 입찰보증금 | 통상 10% 적용 시 16,660,000원 · 실제 보증금 조건 확인 필요 |
| 신청채권자 | 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 청구금액 | 2,601,781,120원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.29 중소기업은행 근저당권 (채권최고액 2,880,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 신탁·압류 이력
등기부의 핵심은 2024년 4월 29일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 508호와 다른 호실은 구별해야 한다
현황조사상 임차인 명의는 총 11건입니다. 이 중 매각 대상인 B동 508호와 직접 일치하는 임차인은 김덕종 1건입니다. 나머지는 건물 내 다른 호실의 점유·임대차 관계로 기재되어 있습니다. 대항력은 말소기준권리와 전입일의 선후를 기준으로 표시하되, 비주거용 공간의 실제 대항요건과 우선변제권은 관련 증빙 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 해당 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김덕종 B동 508호 · 매각 대상 |
2024.05.17 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 기필주 B동 2층 5호 |
2024.06.03 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김희중 B동 205호 |
2024.06.12 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 정병선 B동 205호 |
2023.09.27 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 있음 표시 우선변제 미확인 승계 없음 |
| (주)청암상사(강주승) B동 305호 |
2023.10.06 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 있음 표시 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김현태 B동 305호 |
2024.09.24 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김광철 B동 308호 |
2024.08.01 | 15,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 연해림 B동 308호 · 배당요구 |
2024.07.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) B동 418호 |
2024.03.18 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 표시 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 통일로남부(주)(장한섭) B동 504호 |
2023.11.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 표시 우선변제 미확인 승계 없음 |
| (주)마일드？(박현서) B동 513호 |
2024.01.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 있음 표시 우선변제 미확인 승계 없음 |
대항력 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후에 따른 조사상 판정입니다. 상가·업무·공장 용도에서는 사업자등록, 적법한 점유, 임대차 목적물의 동일성 등 실제 대항요건을 추가로 확인해야 합니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 연해림의 배당요구일은 2026.01.29입니다.
또한 B동 205호와 305호에는 각각 복수 임차인 명의가 기재되어 있으며, 308호에도 서로 다른 임차인이 확인됩니다. 동일 호실의 점유승계·임대차 종료·중복 조사 여부를 검토해야 실제 인수관계를 확정할 수 있습니다. 선순위 전입일이 있다는 이유만으로 해당 보증금을 모두 확정 인수채무로 볼 수는 없습니다.
③ 가격과 실질취득 — 70%가 곧 저가 매수는 아니다
최저매각가 166,600,000원은 감정가 238,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교할 만한 최근 실거래가나 개별 호실의 객관적인 시장가격이 확인되지 않으므로, 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 공부상 지식산업센터인 비주거용 부동산은 실제 이용 가능 업종, 입주 자격, 임대 수요와 환금성을 함께 검토해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 508호 확인 인수 | 508호 기준 취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 166,600,000원 | 0원 | 166,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 116,620,000원 | 0원 | 116,620,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 81,634,000원 | 0원 | 81,634,000원 |
위 취득액은 B동 508호 단독매각, 조사상 후순위 임차인만 존재, 다른 인수권리 없음이라는 조건에서 낙찰가만 반영한 금액입니다. 취득세·명도비·미납 공용관리비 등은 별도입니다. 추가 유찰 회차는 예정 시나리오이며 실제 매각 진행을 확정하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,132,400원 |
| 1. 중소기업은행 설정 근저당 채권 | 2,880,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 4,457,041,030원 | 166,600,000원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 3,132,400원을 제외하면 근저당 채권에 배분되는 금액은 163,467,600원입니다. 신용보증기금 가압류에는 배당이 없으며, 채권 합계 대비 예상 미배당액은 4,293,573,430원입니다. 이는 채권자의 회수 부족액으로, 그 자체가 낙찰자의 추가 인수채무라는 의미는 아닙니다.
근저당 채권은 유동화전문회사에 양도된 것으로 기재되어 있으므로 실제 배당받을 채권자는 채권양도·승계 관계에 따라 확인해야 합니다. 위 표는 추정 배당이며 공동담보 배당조정, 당해세, 임차인 최우선변제, 집행비용 변동 등을 확정 반영한 법원 배당표가 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문발동 파주 롯데아울렛 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무용 건물이 밀집한 상업업무지대로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며 교통상황은 보통입니다.
- 건축물 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 현장에서는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 근린시설이라는 경매상 분류만으로 자유로운 업종 입주·사용이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 화재탐지설비가 있습니다.
- 토지·용도지역. 준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당합니다. 지목은 공장용지이며 공시지가 기준은 653,800원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역, 가축사육제한구역 및 한강 수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 토지이용 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 기재된 대상과 기간이 이 물건에 실제 적용되는지 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 관리·사용상태는 현장 확인을 거치지 못했으므로 하자가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 국가산업단지 내 지식산업센터는 주거용 아파트와 매수층이 다릅니다. 산업시설 입주 자격, 허용 업종, 실제 임대 수요, 관리비, 금융조달 가능성 등을 확인해야 하며, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 높게 평가할 근거는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목적물 확인. B동 508호 단독매각인지, 다른 호실이 일괄매각에 포함되는지 매각기일 공고와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요. 보증금 인수액을 결정하는 핵심입니다.
- 508호 임차인 확인. 김덕종의 임대차계약서, 사업자등록·점유 현황, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 현재 표시상 대항력은 없지만 실제 인도관계는 별도로 점검해야 합니다.
- 다른 호실 선순위 임차인. 정병선, (주)청암상사, (주)꿀비, 통일로남부(주), (주)마일드？의 계약 목적물과 실제 대항요건을 구분하여 확인하세요. 해당 호실이 매수 범위에 포함될 때만 인수 가능성을 취득원가에 반영해야 합니다.
- 신탁 및 등기 말소. 과거 신탁재산 귀속과 신탁등기 말소, 파주시 압류 말소, 우리은행 근저당 말소를 등기부 원본과 대조하세요.
- 공동담보·채권양도. 공동담보목록 제2024-746호 및 중소기업은행에서 유동화전문회사로의 채권양도 관계를 확인하고, 실제 배당권자 및 배당요구 상황을 점검하세요.
- 공장·지식산업센터 입주 제한. 관리단과 산업단지 관리기관에 입주 가능 업종, 공장 등록, 임대 및 처분 제한, 실제 근린시설 이용 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. B동 508호와 면적·용도·층·상태가 유사한 거래 및 임대사례를 직접 확인하세요. 감정가 70%를 실거래가 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 내부·명도·관리비. 폐문으로 내부가 확인되지 않았습니다. 실제 이용상태, 점유자, 시설 하자, 미납 관리비와 인도비용을 확인하세요.
- 배당표 검증. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 및 공동담보 배당조정이 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 채권자의 미배당액을 매수인의 인수채무와 혼동하지 마세요.
- 최신 절차 확인. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 최저매각가 및 입찰보증금 조건을 법원 공고로 최종 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 건 무엇을 인수하느냐”
파주 아트팩토리엔제이에프 B동 508호는 감정가 238,000,000원에서 최저가 166,600,000원으로 내려왔습니다. 하지만 현재 가격이 싸다고 결론 내릴 수 있는 실거래 비교 근거는 없습니다.
권리분석에서는 중요한 구분이 있습니다. 508호 직접 임차인 김덕종은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 표시됩니다. 반면 대항력 있는 것으로 표시된 선순위 임차인 5건의 보증금 합계 45,000,000원은 다른 호실의 임대차입니다. 이 금액을 곧바로 508호에 더해 확정 취득원가를 211,600,000원으로 단정하는 것도, 매각 범위를 확인하지 않고 모든 인수 위험이 해소되었다고 결론 내리는 것도 적절하지 않습니다.
여기에 공동담보 근저당권, 유동화전문회사로의 채권양도, 과거 신탁 이력, 실제 내부 이용상태 미확인, 지식산업센터 특유의 입주·이용 규제가 겹쳐 있습니다. 권리의 적용 범위와 시장가격이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 입찰을 서두르기보다는 매각목적물과 인수권리의 범위를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
