의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-508호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 기호 1~11이 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 기재되어 있습니다. 현장 조사에서는 이해관계인의 폐문·부재로 실제 이용상태가 확인되지 않았습니다. 현재 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스이며, 2024.04.29 설정된 중소기업은행 근저당권 2,880,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기상 2022.09.16 파주시 압류는 2023.08.31 해제로 이미 말소됐고, 2023.08.31 우리은행 근저당권도 2024.04.29 일부포기로 말소됐습니다. 말소기준 이후의 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리순서 자체는 비교적 명확하지만, 이 사건은 임차 현황의 호실 범위를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-508호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 현장 이용상태 확인되지 못함 |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,601,781,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.04.29 중소기업은행
2022.09.16 파주시 압류는 2023.08.31 해제로 말소됐고, 2023.08.31 설정된 우리은행 근저당도 2024.04.29 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 을구 3번 중소기업은행 근저당입니다. 이후 2025.09.23 신용보증기금 가압류 1,577,041,030원과 2025.11.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 본건 B-508과 다른 호실을 구분해야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김희중 | 아트팩토리엔제이에프 비동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정병선 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| (주)청암상사(강주승) | 아트팩토리엔제이에프 비동 305호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김현태 | 아트팩토리엔제이에프 B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김광철 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 연해림 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| (주)꿀비(이윤숙) | 비동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김덕종 | 아트팩토리엔제이에프 B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| (주)마일드？(박현서) | 아트팩토리엔제이에프 비동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
본건 주소와 직접 일치하는 점유자는 김덕종입니다. 전입일 2024.05.17은 말소기준 2024.04.29보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 300,000원이며 현황조사와 매각물건명세서에 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 인수 · 정병선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청암상사(강주승) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)꿀비(이윤숙) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 통일로남부(주)(장한섭) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마일드？(박현서) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 233,868,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 집행비용 4,132,000원 후 중소기업은행 근저당에 233,868,000원이 배당되며, 총 채권액 4,457,041,030원 중 미배당액은 4,223,173,030원입니다. 매수인 인수액은 45,000,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주 롯데아울렛 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 기호 1~11은 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있으나, 폐문·부재로 실제 이용상태는 확인되지 못했습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 평지, 부정형이며 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 물건 범위 원본 확인. 현황조사에는 B동 여러 호실의 임차인이 함께 제시되고 배당 시뮬레이션도 그중 5명의 보증금을 인수로 계산합니다. B-508 단독인지 기호 1~11 일괄 범위인지 매각물건명세서와 물건목록을 확인해야 합니다.
- B-508 점유자 확인. 김덕종은 2024.05.17 전입, 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원으로 확인되며 말소기준 이후 전입입니다.
- 선순위 임차인 5건. 시뮬레이션에서는 정병선·(주)청암상사·(주)꿀비·통일로남부(주)·(주)마일드？의 보증금이 매수인 인수로 계산됩니다. 각 임차인의 실제 매각대상 포함 여부와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제. 임차인들의 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않은 항목이 있으므로, 배당요구 및 확정일자 자료를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태. 감정 당시 폐문·부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 지식산업센터의 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되지 않아 238,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 외 부담. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, ‘매각범위와 임차범위’가 핵심이다
등기부만 보면 기준은 명확합니다. 2024.04.29 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 B동 508호에서 직접 확인된 김덕종도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
문제는 배당 시뮬레이션입니다. 다른 호실에 기재된 선순위 점유자 5명의 보증금 45,000,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 감정평가도 기호 1~11을 함께 언급하고 있어, 이 사건을 B-508 한 호실만 놓고 판단해서는 안 됩니다. 권리의 기준일보다 더 중요한 확인사항은 실제 매각대상 범위와 각 임차인의 호실 대응관계입니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 현재 최저가 238,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
