의정부지방법원 2025타경64651. 경기도 파주시 문발동에 위치한 아트팩토리엔제이에프 B동 305호입니다. 경매 물건의 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 집합건축물대장에는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스이며, 2024년 4월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

권리구조는 일반적인 소유자 점유 물건보다 복잡합니다. 본건 305호에는 선순위로 분류된 임차인과 후순위 임차인이 함께 기재되어 있으며, 두 임차인의 실제 점유관계와 계약 승계 여부를 확인해야 합니다. 특히 배당자료에는 다른 호실 임차인의 보증금까지 포함되어 있어 전체 건물의 임차인 목록과 낙찰 대상인 305호를 구분하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인은 별개

말소기준권리는 2024.04.29 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원이며 공동담보목록 제2024-746호가 기재되어 있습니다. 이후의 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

기존 우리은행 근저당권은 2024.04.29 말소되었고, 2022년 파주시 압류도 2023.08.31 해제로 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 압류가 존재했다는 사실만으로 매수인에게 해당 압류채무가 그대로 승계된다고 볼 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 305호와 다른 호실을 구분

현황조사에는 총 11명의 임차인이 기재되어 있으나, 여러 호실에 걸친 명단입니다. 매각 대상 B동 305호에 직접 표시된 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다.

다른 호실 임차인 — 전체 인수 추정액의 구성

다음 임차인들은 B동 305호가 아닌 다른 호실에 기재되어 있습니다. 이들의 보증금을 본건 305호 매수인 부담으로 일괄 합산하면 실제 인수 위험을 과대평가할 수 있습니다.

다른 호실 임차인들의 대항력 표시는 현황조사의 신고일과 말소기준권리를 비교한 분류입니다. 실제 대항요건의 충족 여부는 별도 확인이 필요합니다. 연해림의 배당요구 신고일은 2026.01.29입니다.

③ 가격 분석 — 최저가는 낮아졌지만 시세는 확인되지 않았다

감정가 377,000,000원인 물건이 1회 유찰되어 263,900,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%라는 수치만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 지식산업센터 및 근린시설은 개별 호실의 사용 가능 업종, 임대수요, 내부 상태, 실제 거래가격에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

본건에 직접 적용되는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 가격 비교는 선순위 보증금 인수를 반영한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.

위 실질취득금액은 해당 회차 최저매각가로 낙찰받고 305호 선순위 보증금 10,000,000원을 전액 인수하는 가정입니다. 취득세, 명도비, 미납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 예정 가격을 비교한 것으로 실제 유찰이나 낙찰을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,494,600원을 제외한 259,405,400원이 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 신용보증기금의 배당액과 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권자 미배당 합계는 4,197,635,630원으로 계산되어 있습니다.

중소기업은행 채권액은 등기상 채권최고액을 적용한 계산이며, 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 집행비용 역시 추정치이고 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 발생할 수 있습니다. 선순위 임차인의 매수인 인수금액은 매각대금 배당과 별개의 부담입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 문발동 파주 롯데아울렛 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 건물 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 위생·급배수설비, 승강기설비 및 화재탐지설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있으나 현장 조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 실제 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 포함되어 있습니다. 군사시설 관련 제한보호구역 등의 규제도 기재되어 있습니다.
• 토지. 공장용지이며 공시지가는 653,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 지형은 평지, 형상은 부정형입니다.
• 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설·지식산업센터 계열 물건은 실제 허용 용도와 입주자격, 임대 가능성, 사업체 수요 등에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 없어 환금성과 적정 매각가격은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 305호 선순위 임차인 확인. (주)청암상사(강주승)의 보증금 10,000,000원, 신고일 2023.10.06, 실제 점유 및 사업자등록, 대항력 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 동일 호실 임대차관계 확인. 김현태도 305호 임차인으로 기재되어 있습니다. 두 신고인의 임대차계약이 병존하는지, 계약이 종료·승계되었는지와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 인수액 구분. 전체 임차인 인수 추정액 45,000,000원에는 다른 호실의 보증금이 포함되어 있습니다. 본건 305호에 귀속되는 권리만 분리하여 판단해야 합니다.
• 최저가보다 실질취득 확인. 현재 최저가 263,900,000원에 305호 선순위 보증금 10,000,000원을 인수하면 실질취득금액은 273,900,000원입니다. 별도 세금과 부대비용까지 고려해야 합니다.
• 시세 조사. 해당 호실과 유사한 근린시설·지식산업센터의 최근 실거래, 현재 매물, 임대료 및 공실 상황을 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
• 관리비·점유관계. 미납 관리비와 실제 점유상태, 명도 협의 및 인도 절차에 필요한 비용을 조사해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 공동담보목록과 건축물대장을 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 인수액과 실제 시세”

이 물건은 감정가 377,000,000원에서 최저매각가 263,900,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 투자가치가 높다고 평가할 근거는 부족합니다.

말소기준권리 이후의 가압류와 압류는 소멸하는 구조이지만, 본건 305호에는 그보다 먼저 신고된 선순위 임차인이 있습니다. 해당 임차인의 보증금 10,000,000원을 전액 인수하는 가정에서 현재 회차의 실질취득금액은 273,900,000원입니다. 전체 임차인 인수액으로 제시된 45,000,000원은 여러 호실을 합친 금액이므로 별도 검증이 필요합니다.

더 중요한 점은 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않았다는 사실입니다. 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지 판단하기 어렵고, 공장·지식산업센터 용도와 임차관계에도 확인사항이 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 확인 선행, 가격 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 인수 범위와 실제 거래시세를 확인하기 전까지는 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다.