의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-305호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장에는 공장(지식산업센터)으로 기재된 건물입니다. 감정가는 377,000,000원, 현재 최저매각가도 377,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2024.04.29. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원이며 공동담보목록 제2024-746호가 붙어 있습니다. 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차관계에서는 말소기준보다 빠른 전입이 여러 건 확인돼 매수인 인수 보증금이 발생하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-305호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,601,781,120원 |
| 말소기준 | 2024.04.29. 을구 3번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 핵심은 선순위 임차
2022.09.15. 파주시 압류는 2023.08.31. 해제되어 말소됐고, 2023.08.31. 우리은행 근저당권 역시 2024.04.29. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 주식회사이안일렉트로닉스로 소유권이 이전되고 중소기업은행 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
2025.09.23. 신용보증기금 가압류 1,577,041,030원, 2025.11.05. 임의경매개시결정, 2025.11.26. 파주시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 후순위 권리보다 중요한 변수는 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인들의 보증금입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 11명, 대항력 5명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희중 | 아트팩토리엔제이에프 비동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정병선 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| (주)청암상사(강주승) | 아트팩토리엔제이에프 비동 305호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 김현태 | 아트팩토리엔제이에프 B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광철 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연해림 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 배당요구 2026.01.29 | 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) | 비동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 김덕종 | 아트팩토리엔제이에프 B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)마일드？(박현서) | 아트팩토리엔제이에프 비동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 / 550,000원 | 있음 | 없음 | 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,000원 |
| 인수 · 정병선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청암상사(강주승) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)꿀비(이윤숙) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 통일로남부(주)(장한섭) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마일드？(박현서) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 370,922,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,457,041,030원 중 예상배당은 370,922,000원이며, 미배당은 4,086,119,030원입니다. 별도로 매수인 인수액 45,000,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 회차별 실질취득 — 최저가에 4,500만원을 더해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 377,000,000원 | 45,000,000원 | 422,000,000원 | 4,086,119,030원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 301,600,000원 | 45,000,000원 | 346,600,000원 | 4,160,463,430원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 241,280,000원 | 45,000,000원 | 286,280,000원 | 4,219,938,950원 |
이 사건은 개별 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조는 아닙니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아니고, 각 회차에서 매각가 + 45,000,000원으로 실질취득액이 내려갑니다. 다만 신건에서는 377,000,000원만 보고 판단하면 실제 부담을 45,000,000원 낮게 보는 오류가 생깁니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주 롯데아울렛 북측 인근으로 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 현장 조사 당시 폐문·부재로 실제 이용 상태는 확인되지 못했습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 있습니다.
- 토지. 10,654.4㎡ 공장용지, 평지·부정형이며 서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역이며 제한보호구역과 군사기지 관련 제한, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 반영. 현재 회차 입찰가는 377,000,000원이지만 사건 시나리오 기준 실질취득은 422,000,000원입니다. 응찰가 계산에 45,000,000원을 별도 반영해야 합니다.
- B-305호 청암상사 확인. (주)청암상사(강주승)는 2023.10.06. 전입, 보증금 10,000,000원으로 대항력이 있습니다. 명도와 보증금 반환 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 김현태 점유 확인. 김현태는 B-305호에 2024.09.24. 전입해 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성은 별도 확인 대상입니다.
- 다른 호실 임차관계 구분. 현황조사에는 B-305호 이외 여러 호실의 임차인이 함께 나타납니다. 실제 매각 범위와 각 임차인의 점유 목적물을 원문에서 대조해야 합니다.
- 공장·근린 용도 확인. 지식산업센터·근린시설은 주거용 부동산과 임대수요·환금성 구조가 다르므로 실제 사용 가능 업종과 관리규약을 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태. 감정 당시 폐문·부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했으므로 시설 상태와 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.77억”이 아니라 “4.22억”부터 본다
이 사건에서 가장 먼저 버려야 할 숫자는 377,000,000원만 보는 습관입니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 5명이고 배당 시나리오상 보증금 45,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 신건에서의 실질취득은 422,000,000원입니다.
특히 매각 대상인 B-305호에는 (주)청암상사(강주승)의 대항력 있는 보증금 10,000,000원과, 말소기준 뒤 전입한 김현태의 점유관계가 함께 확인됩니다. 여기에 공장(지식산업센터)이라는 용도, 폐문·부재로 내부 이용 상태가 확인되지 않은 점까지 고려하면 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 후순위 등기는 정리되지만 임차 인수는 남는다. 이 사건의 핵심은 그 45,000,000원을 포함한 실질 부담과 실제 매각범위·점유관계를 정확히 맞춰 보는 것입니다.
