의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 B-512호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정요항의 집합건축물대장상 이용은 기호1~11 모두 공장(지식산업센터)로 기재되어 있습니다. 현장에서는 이해관계인 폐문·부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 주거용 물건처럼 임차인 전입만 보고 접근하기보다, 실제 호실 사용상태와 산업단지 내 이용 조건을 원본 자료로 대조하는 것이 중요합니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스이고, 2024.04.29 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 2,880,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그보다 앞선 파주시 압류와 우리은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-512호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 내부 이용상태 확인되지 않음 |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 청구액 | 2,601,781,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2024.04.29 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원이고 공동담보목록 제2024-746호가 기재되어 있습니다. 2025.09.23 신용보증기금 가압류 1,577,041,030원과 2025.11.05 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — B-512호와 다른 호실을 섞어 보면 안 된다
현황조사에는 여러 점유자가 기재되어 있고, 그중 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자도 있습니다. 그러나 표에 적힌 점유 호실은 205호·305호·308호·418호·504호·508호·513호 등으로, 본 분석 대상인 B-512호와 일치하는 점유자는 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희중 | 아트팩토리엔제이에프 비동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정병선 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| (주)청암상사(강주승) | 아트팩토리엔제이에프 비동 305호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김현태 | 아트팩토리엔제이에프 B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광철 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연해림 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) | 비동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 | 600,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김덕종 | 아트팩토리엔제이에프 B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)마일드？(박현서) | 아트팩토리엔제이에프 비동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교표본이 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 238,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 하지만 동일 호실 또는 동일 용도의 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않아, 이 238,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 비교할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가보다 메리트가 있다”는 판단은 할 수 없습니다.
사건 시뮬레이션만 기계적으로 적용하면 매각가 238,000,000원에 인수 45,000,000원을 더해 실질취득액이 283,000,000원이 됩니다. 그러나 앞서 본 것처럼 45,000,000원은 B-512호가 아닌 다른 호실 점유자에서 계산된 금액이므로, 이 수치를 본건의 확정 실질취득액으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 사건 시뮬레이션상 임차인 인수 | 45,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 233,868,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 4,457,041,030원, 예상 배당액은 233,868,000원, 미배당액은 4,223,173,030원입니다. 사건 시뮬레이션상 매수인 인수액은 45,000,000원이나, 해당 임차인들의 호실이 B-512호와 일치하지 않으므로 본 호실의 확정 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가도 시세 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 사건 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 4,223,173,030원 | 45,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 4,270,106,630원 | 45,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 4,307,653,510원 | 45,000,000원 |
유찰 시 매각가는 190,400,000원, 152,320,000원으로 내려갑니다. 다만 실거래 가격이 없으므로 어느 회차부터 시장가격 대비 메리트가 생기는지는 판단할 수 없습니다. 또 사건 시뮬레이션은 모든 회차에서 임차인 인수액 45,000,000원을 유지하지만, 이 금액 자체가 B-512호와 다른 호실 임차인에서 계산된 것이므로 대상 호실의 실제 입찰가 산정에는 먼저 호실 일치 여부를 정리해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주 롯데아울렛 북측 인근이며, 주위는 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 기재되어 있으나 현장 폐문·부재로 실제 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지면적 10,654.4㎡, 공장용지, 준공업지역이며 국가산업단지와 산업시설구역에 포함됩니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 소로1류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 653,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- B-512호 임차관계 원본 대조. 현황조사에 나온 점유자들은 다른 호실입니다. B-512호의 실제 점유자·임대차관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 45,000,000원 인수액 분리. 사건 시뮬레이션의 인수액을 B-512호에 자동 합산하지 말고, 각 임차인의 호실을 먼저 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 동일 용도·동일 건물 최근 거래자료가 없어 238,000,000원의 가격 적정성을 판단할 수 없습니다.
- 실제 이용상태 확인. 현장조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 공장(지식산업센터) 이용 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 산업단지 조건 확인. 국가산업단지·산업시설구역에 포함된 물건이므로 실제 사용 예정 업종과 관련 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준은 2024.04.29 중소기업은행 근저당이며, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 먼저 호실을 맞춰야 한다”
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 비교적 명료한 구조입니다. 그러나 사건 시뮬레이션에 들어간 45,000,000원 임차인 인수액은 B-512호가 아닌 다른 호실의 점유자들에서 나온 금액입니다. 이 차이를 무시하면 실질취득액을 283,000,000원으로 과대평가하거나, 반대로 B-512호에 별도 점유자가 있는지 놓칠 수 있습니다.
또한 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 238,000,000원이 싸다는 근거도 없습니다. 용도 역시 사건상 근린시설이면서 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 확인됩니다. 결론은 등기권리는 비교적 단순하지만, 대상 호실 임차관계와 시장가격 검증이 끝나기 전에는 신건 가격에 바로 응찰하기 어렵다는 것입니다.
