의정부지방법원 고양지원 2025타경64651. 파주 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 308호입니다. 근린시설로 분류된 물건이지만 집합건축물대장상 이용 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 일반 주거용 부동산처럼 접근하기 어렵고, 실제 사용할 수 있는 업종이나 산업단지 입주 요건이 투자 판단의 핵심이 됩니다.

등기부상 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스입니다. 2024년 4월 29일 소유권을 취득하면서 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,880,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정, 파주시 압류가 차례로 기재됐습니다.

숫자만 보면 채권최고액이 물건 감정가보다 압도적으로 큽니다. 그러나 이 근저당은 공동담보이고 매각으로 소멸하는 권리로 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액 전체를 308호 낙찰자의 인수채무로 보는 해석은 잘못입니다. 실제 매수인 부담을 판단할 때는 매각 대상 호실, 선순위 임대차, 말소되지 않는 권리를 개별적으로 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당

말소기준권리는 2024.04.29 설정된 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 2023년에 설정됐던 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준 이전의 파주시 압류 역시 2023.08.31 해제돼 등기 말소된 상태입니다.

2025년 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정, 후순위 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2024년에 기재된 재산보전처분도 2025년에 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 후순위 권리가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 매각 대상은 308호

이 건물에는 여러 호실의 임대차 관계가 함께 확인됩니다. 하지만 매각 대상은 비동 3층 308호입니다. 따라서 우선 308호로 명시된 임차인만 구분해 분석해야 합니다.

308호에 기재된 두 임차인의 보증금 합계는 20,000,000원입니다. 그러나 둘 다 말소기준인 2024.04.29보다 늦게 전입했고, 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 현재 확인되는 자료상 이 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다.

연해림은 2026.01.29 배당요구를 했으나 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되거나 매수인에게 보증금 인수의무가 생기는 것은 아닙니다. 김광철도 우선변제권과 배당요구 여부를 단정할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 166,600,000원으로 감정가 238,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가 대비 입찰금액은 내려갔습니다.

다만 실제 거래사례와 비교하지 않은 상태에서는 이 가격을 시세보다 낮거나 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 일반 아파트가 아닌 공장(지식산업센터) 용도로 기재된 근린시설이어서 이용 가능 업종, 산업단지 규제, 임차수요, 공실 가능성 등이 가격과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

각 실질취득 기준액은 해당 회차의 최저매각가에 현재 확인되는 308호 임차보증금 인수액 0원을 반영한 금액입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도이며, 다음 회차 금액은 유찰을 전제로 한 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)

최저매각가에 낙찰되는 상황에서는 집행비용 3,132,400원을 제외한 163,467,600원이 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 신용보증기금 가압류와 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

전체 채권액 4,457,041,030원 중 채권자 예상배당은 163,467,600원으로, 미배당 추정액이 4,293,573,430원에 이릅니다. 하지만 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수채무는 전혀 다른 개념입니다. 매각으로 소멸하는 근저당·가압류의 미배당 채권액을 낙찰자가 자동 승계하는 것은 아닙니다.

이 배당표는 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 중소기업은행과 경매 신청채권자인 유동화전문회사 사이의 채권양도 관계를 반영한 실제 배당귀속은 확인이 필요합니다. 공동담보 간 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 문발동 파주 롯데아울렛 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무용 건물이 밀집한 상업업무지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다. 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았고, 건물 외관 및 건축물현황도면 등을 근거로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 653,800원/㎡이며, 지목은 공장용지입니다.
• 규제. 파주출판문화정보 국가산업단지에 속하고 군사시설 제한보호구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 산업단지 입주 및 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 이용상태와 임대차 사용 실태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반 주거용 물건과 달리 공장·지식산업센터 수요층을 대상으로 매각해야 하는 용도입니다. 사용 가능 업종과 입주 자격, 임대수요에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있으므로 실제 매매·임대사례 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위. 비동 3층 308호가 단독 매각 대상인지, 다른 호실과 일괄매각 또는 공동매각 관계가 있는지 매각물건명세서와 매각공고 원본에서 확인해야 합니다.
• 임차인별 호실 구분. 정병선·청암상사·꿀비·통일로남부·마일드의 임차부분은 모두 다른 호실입니다. 이들의 보증금을 308호 인수금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 308호 임차인 확인. 김광철 보증금 15,000,000원, 연해림 보증금 5,000,000원에 대해 실제 점유자와 계약관계를 확인하고, 연해림의 배당요구 및 우선변제 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 명도. 대항력이 없는 것으로 조사된 임차인이라도 실제 점유 중이라면 인도명령·명도 절차와 비용을 고려해야 합니다.
• 공동담보. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2024-746호, 채권양도 및 경매 신청채권자의 권리관계를 확인해야 합니다.
• 용도와 입주 자격. 공부상 공장(지식산업센터)이며 국가산업단지 산업시설구역에 해당합니다. 실사용·임대·전매 계획에 맞는 입주 요건과 관리규정을 확인해야 합니다.
• 실제 시세. 현재 최저가 166,600,000원을 주변 동종 지식산업센터의 매매사례, 실질 임대수익 및 공실 가능성과 비교해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 세금, 기타 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 산업단지 관리 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “다른 호실 보증금은 빼고, 이용 가능성과 가격을 보라”

파주 아트팩토리엔제이에프 비동 308호는 감정가 238,000,000원에서 최저가 166,600,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다.

권리분석의 핵심은 호실을 정확히 구분하는 것입니다. 다른 호실의 선순위 임차인 5명에 해당하는 보증금 45,000,000원을 본건 인수금으로 더하면 실질취득가를 부풀리게 됩니다. 정작 308호에 기재된 김광철과 연해림은 말소기준 이후 전입자이며, 현재 확인되는 임차보증금 인수액은 0원입니다.

그렇다고 매수를 곧바로 권할 수 있는 물건도 아닙니다. 공부상 공장(지식산업센터)인 점, 내부 이용상태를 확인하지 못한 점, 동일 호실의 임차관계가 중복 기재된 점, 유사 물건 시세 검증이 필요한 점이 남아 있기 때문입니다. 권리상 인수액은 0원, 가격 매력도는 미확인, 입찰 판단은 보류. 실제 호실 점유와 산업단지 이용 조건, 거래가격을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.