의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-308호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사이안일렉트로닉스이며, 2024.04.29 설정된 중소기업은행 근저당 채권최고액 2,880,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기부에는 그 뒤로 신용보증기금 가압류 1,577,041,030원, 임의경매개시결정, 파주시 압류가 이어지지만 모두 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2022년 파주시 압류는 말소기준보다 앞선 시점에 설정됐지만 2023.08.31 해제되어 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 떠안을 권리로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-308호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.04.29 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
| 경매 청구금액 | 2,601,781,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2024.04.29 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2024.04.29 중소기업은행 근저당입니다. 같은 날 현 소유자 주식회사이안일렉트로닉스로 소유권이 이전됐고, 이후 발생한 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당은 2024.04.29 말소됐고, 2022년 파주시 압류도 2023.08.31 해제됐습니다.
② 임차인 — B-308호만 분리해서 봐야 한다
본건 호실은 비동 308호입니다. 임차관계 중 이 호실로 기재된 사람은 김광철·연해림 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 두 사람 모두 말소기준일 2024.04.29보다 늦게 전입했습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광철 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 연해림 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 2026.01.29 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
두 임차인의 보증금 합계는 20,000,000원이지만, 본건에서 중요한 것은 보증금 크기가 아니라 대항력의 선후입니다. 김광철은 2024.08.01, 연해림은 2024.07.11 전입으로 모두 2024.04.29 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 본건 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가를 시세로 단정하지 말 것
현재 최저매각가는 감정가와 같은 238,000,000원입니다. 다만 본건에 적용할 수 있는 최근 실거래 비교자료가 제시되지 않아, 238,000,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 본건 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 0원 | 238,000,000원 | 4,223,173,030원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 0원 | 190,400,000원 | 4,270,106,630원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 0원 | 152,320,000원 | 4,307,653,510원 |
유찰되면 본건의 낙찰가와 실질취득액은 함께 내려갑니다. 다만 이것이 곧 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 지식산업센터·근린시설 성격의 집합건물은 주거용 아파트와 수요층이 다르므로, 실제 매매사례·공실·임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,132,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
238,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,132,000원을 제외한 233,868,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당은 4,223,173,030원입니다. 본건 B-308호 임차인의 보증금 승계는 별도 권리분석 결과 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문발동 소재 파주 롯데아울렛 북측 인근으로, 상업·업무용 건물이 밀집한 상업업무지대입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 기재되어 있습니다. 현장 조사 때 이해관계인이 폐문·부재해 개별 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 포함되고, 토지면적은 10,654.4㎡, 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며 소로1류 및 중로2류 도로 조건이 확인됩니다.
- 규제. 제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)·근린시설 성격이므로 실수요·임대수요·공실에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 호실 점유 재확인. 현황조사상 B-308호 관련 임차인 김광철·연해림의 실제 점유관계와 현재 영업·퇴거 여부를 매각 직전 다시 확인하세요.
- 대항력 기준일. 두 임차인의 전입일 2024.08.01·2024.07.11이 말소기준 2024.04.29보다 후순위인지 원본 명세서와 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 238,000,000원을 감정가라는 이유만으로 시장가로 보지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터 실거래와 임대료를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 공실·수익성. 감정평가 당시 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 실제 공실 여부, 시설 상태, 월 임대수익을 직접 조사하세요.
- 관리비 체납. 집합건물 공용부분 관리비 체납 여부와 관리규약상 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 산업단지 규제. 국가산업단지·산업시설구역 내 물건이므로 입주 가능 업종과 사용 제한을 실제 사업 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미검증”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 다른 호실 임차인을 B-308호 인수액에 섞지 않는 것입니다. 본건 308호에 직접 연결되는 김광철·연해림은 모두 2024.04.29 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 후순위 등기권리 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차에서 본건의 실질취득액은 238,000,000원, 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
하지만 권리가 깔끔하다는 이유만으로 신건 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 적용 가능한 최근 실거래 자료가 없는 상황에서 감정가 238,000,000원을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 이용 형태가 공장(지식산업센터)·근린시설인 만큼 주거용 부동산보다 수요층과 환금성이 제한될 수 있습니다. 결론은 권리상 검토 가능, 가격은 실거래·임대수익 확인 후 결정입니다.
