의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-418호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 기호1~11은 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 현장에서는 이해관계인의 폐문·부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다. 따라서 아파트처럼 단순 주거용으로 접근할 물건이 아니라, 임차관계와 실제 이용상태, 산업단지 내 환금성을 함께 확인해야 하는 유형입니다.
등기상 현재 말소기준은 2024.04.29. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,880,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기보다 먼저 확인해야 할 것은 점유·임차관계입니다. 본건 비동 418호의 (주)꿀비(이윤숙)는 2024.03.18. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 5,000,000원·월차임 600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-418호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,601,781,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
과거 2022.09.16. 파주시 압류는 말소기준보다 먼저였지만 2023.08.31. 해제되어 말소되었습니다. 2023.08.31. 우리은행 근저당권 4,920,000,000원 역시 2024.04.29. 말소됐습니다. 2024.10.24. 재산보전처분도 2025.08.29. 회생절차폐지를 원인으로 이미 말소되어 현재 인수권리로 볼 사안은 아닙니다.
현재 권리축은 2024.04.29. 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류 1,577,041,030원과 2025.11.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 본건 호실의 (주)꿀비(이윤숙)는 2024.03.18. 전입해 이 근저당보다 선행합니다. 확인된 보증금 5,000,000원은 배당으로 소진된다는 전제가 없어 인수 가능성을 남겨둬야 합니다.
② 임차관계 — 본건 418호와 다른 호실을 구분해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 확인 안됨 | 없음 |
| 김희중 | 아트팩토리엔제이에프 비동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 확인 안됨 | 없음 |
| 정병선 | 아트팩토리엔제이에프 B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 있음 | 확인 안됨 | 인수 가능 |
| (주)청암상사(강주승) | 아트팩토리엔제이에프 비동 305호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 있음 | 확인 안됨 | 인수 가능 |
| 김현태 | 아트팩토리엔제이에프 B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 확인 안됨 | 없음 |
| 김광철 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 확인 안됨 | 없음 |
| 연해림 | 아트팩토리엔제이에프 비동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 확인 안됨 | 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) | 비동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 | 600,000원 | 있음 | 확인 안됨 | 인수 가능 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 있음 | 확인 안됨 | 인수 가능 |
| 김덕종 | 아트팩토리엔제이에프 B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 확인 안됨 | 없음 |
| (주)마일드？(박현서) | 아트팩토리엔제이에프 비동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 있음 | 확인 안됨 | 인수 가능 |
현황조사상 임차관계는 11건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 주소와 직접 일치하는 임차관계는 비동 418호의 (주)꿀비(이윤숙)입니다.
③ 가격 판단 — 신건 2.38억보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 238,000,000원입니다. 여기에 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 45,000,000원을 그대로 적용하면 실질취득액은 283,000,000원입니다. 반대로 본건 비동 418호에 직접 대응하는 (주)꿀비(이윤숙)의 보증금 5,000,000원만 승계된다고 확인될 경우에는 243,000,000원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 인수 · 정병선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청암상사(강주승) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)꿀비(이윤숙) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 통일로남부(주)(장한섭) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마일드？(박현서) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 233,868,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,457,041,030원 중 예상배당은 233,868,000원이며 미배당액은 4,223,173,030원입니다. 별도로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 45,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주 롯데아울렛 북측 인근이며 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있으나 폐문·부재로 실제 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역이며 서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 공장용지, 토지면적 10,654.4㎡, 공시지가 653,800원/㎡이며 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 418호 임차인 원본 확인. (주)꿀비(이윤숙)의 전입 2024.03.18., 보증금 5,000,000원, 월차임 600,000원과 실제 점유를 확인하세요.
- 45,000,000원 인수액의 귀속 확인. 시뮬레이션에는 다른 호실의 말소기준 이전 임차보증금까지 포함되어 있으므로 본건 비동 418호가 실제 어느 금액을 승계하는지 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 시뮬레이션을 그대로 적용하면 신건 실질취득액은 283,000,000원입니다. 낙찰가만으로 입찰 상한을 잡지 마세요.
- 내부 이용상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 이용상태가 확인되지 않았습니다. 지식산업센터의 실제 사용상태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 산업단지 환금성 점검. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역이라는 용도 특성을 감안해 실제 매매·임대 수요를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기보다 임차관계가 핵심”
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 하지만 본건 비동 418호에 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 깨끗한 권리물건으로 분류할 수 없습니다. (주)꿀비(이윤숙)의 보증금 5,000,000원은 우선변제 여부가 확인되지 않아 승계 가능성을 남겨야 하고, 전체 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 45,000,000원으로 계산합니다.
따라서 신건 최저가 238,000,000원만 보고 가격을 평가하는 것은 위험합니다. 시뮬레이션 기준 실질취득액은 283,000,000원입니다. 동시에 다른 호실 임차인의 보증금이 본건에 실제로 귀속되는지는 별도 확인이 필요합니다. 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸, 그러나 임차보증금 인수 범위 확인 전에는 입찰가 확정 금지”입니다.
