의정부지방법원 2025타경64651. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 B동 4층 418호입니다. 물건종류는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 내용에서는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 주식회사이안일렉트로닉스 소유 물건으로, 2024년 4월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권 2,880,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
눈여겨볼 지점은 근저당권 금액 자체보다 임차인의 호실과 대항력입니다. 현황조사에 등장하는 실제 임차인은 11명이며, 이 중 말소기준일보다 앞선 신고·등록일을 가진 임차인은 5명입니다. 하지만 경매 목적물인 418호 임차인으로 기재된 사람은 (주)꿀비(이윤숙)입니다. 나머지 임차인은 2층, 3층, 5층의 다른 호실에 연결되어 있습니다. 따라서 전체 임차보증금을 경매 대상 한 호실에 그대로 합산하는 방식은 주의해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-418호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 현장 이용상태 미확인 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 소유자 | 주식회사이안일렉트로닉스 (2024.04.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2024.04.29 중소기업은행 근저당권 (채권최고액 2,880,000,000원) |
| 경매신청채권자 | 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 신청채권액 | 2,601,781,120원 |
| 토지 용도지역 | 준공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 중소기업은행 근저당
말소기준권리는 2024.04.29 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 신용보증기금 가압류 1,577,041,030원과 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당권 채권최고액은 2,880,000,000원이지만 공동담보목록이 연결된 권리이므로 이 금액 전체를 해당 호실만의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 11명 중 418호 직접 관련 1명
현황조사상 실제 임차인 11명이 확인되며, 보증기관의 대위·승계 신고자는 포함되어 있지 않습니다. 말소기준권리보다 신고·등록일이 앞선 임차인은 5명, 보증금 합계 45,000,000원입니다. 이는 여러 호실의 합계이며, 경매 대상 418호의 직접 관련 보증금과 구분해야 합니다.
| 임차인 | 호실 | 신고·등록일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 기필주 | B동 2층 5호 | 2024.06.03 | 5,000,000원 | 450,000원 | 후순위 | 미확인 | 없음 |
| 김희중 | B동 205호 | 2024.06.12 | 10,000,000원 | 900,000원 | 후순위 | 미확인 | 없음 |
| 정병선 | B동 2층 205호 | 2023.09.27 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 선순위 가능 | 미확인 | 없음 |
| (주)청암상사(강주승) | B동 305호 | 2023.10.06 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 선순위 가능 | 미확인 | 없음 |
| 김현태 | B동 305호 | 2024.09.24 | 10,000,000원 | 900,000원 | 후순위 | 미확인 | 없음 |
| 김광철 | B동 308호 | 2024.08.01 | 15,000,000원 | 600,000원 | 후순위 | 미확인 | 없음 |
| 연해림 | B동 308호 | 2024.07.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 후순위 | 미확인 | 없음 |
| (주)꿀비(이윤숙) | 비동 418호 | 2024.03.18 | 5,000,000원 | 600,000원 | 선순위 가능 | 미확인 | 없음 |
| 통일로남부(주)(장한섭) | B동 5층 504호 | 2023.11.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 선순위 가능 | 미확인 | 없음 |
| 김덕종 | B동 508호 | 2024.05.17 | 5,000,000원 | 300,000원 | 후순위 | 미확인 | 없음 |
| (주)마일드？(박현서) | B동 513호 | 2024.01.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 선순위 가능 | 미확인 | 없음 |
선순위 가능은 신고·등록일이 말소기준일보다 앞선다는 현황조사상 분류입니다. 실제 대항력은 점유, 상가임대차 관련 사업자등록 등 요건 확인이 필요합니다. 확정일자와 우선변제 성립 여부는 확인되지 않았으며, 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.
③ 인수액과 실질취득 — 2개의 계산을 구분
여기서 실질취득은 낙찰가에 별도로 인수할 임차보증금을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비·관리비 등은 포함하지 않습니다. 전체 모형으로 보면 감정가 238,000,000원에 비해 실질취득 211,600,000원은 낮지만, 감정가와의 차이만으로 시세상 이익을 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았고, 임차보증금의 실제 인수범위에도 차이가 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,132,400원 |
| 인수분류 · 정병선 (205호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수분류 · (주)청암상사 (305호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수분류 · (주)꿀비 (418호) | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수분류 · 통일로남부(주) (504호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수분류 · (주)마일드？ (513호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,041,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당모형상의 채권최고액 및 청구금액 기준 추정입니다. 집행비용 3,132,400원, 근저당 배당 163,467,600원으로 매각대금 166,600,000원이 모두 배분됩니다. 임차보증금 인수는 배당대금에서 지급되는 금액이 아니며, 실제 인수 여부는 호실·대항력·배당 결과에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 것은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 418호 기준 실질취득 | 전체 모형 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 166,600,000원 | 171,600,000원 | 211,600,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 116,620,000원 | 121,620,000원 | 161,620,000원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 81,634,000원 | 86,634,000원 | 126,634,000원 |
418호 기준은 보증금 5,000,000원 전액 인수, 전체 모형은 보증금 45,000,000원 전액 인수를 각각 가정합니다. 인수액이 회차별로 동일하다는 모형상 전제이며, 실제 배당 결과·임차관계 변동 및 매각범위에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저가와 감정가의 차이는 71,400,000원입니다. 하지만 전체 모형의 인수액을 적용하면 실질취득은 211,600,000원이고, 418호 직접 관련 보증금만 반영하면 171,600,000원입니다. 이처럼 인수범위에 따라 취득비용이 40,000,000원 달라집니다. 가격 판단에서 단순 낙찰가보다 실제 인수액 확정이 우선인 이유입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 소재 파주 롯데아울렛 북측 인근. 주변은 상업·업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 실제 용도 확인. 물건은 근린시설로 분류되지만 집합건축물대장에는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 폐문·관계인 부재로 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로 418호의 적법한 사용 가능 업종과 현황을 검증해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 위생·급배수 설비, 승강기 및 화재탐지설비 등이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지, 산업시설구역에 포함됩니다. 토지이용·업종 및 입주자격 등에 관한 제한을 검토해야 합니다.
- 기타 규제. 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 규제, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재도 있으나, 표기된 기간과 지정 대상에 비추어 실제 본건 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부 이용상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 산업단지 내 업무·공장 성격의 물건으로, 입주자격·사용 업종에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 동일 용도 실거래 비교와 실제 수요 검증 전에는 환금성이 양호하다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호실 확정. 매각물건명세서와 건물·토지 등기, 건축물현황도를 대조해 비동 418호가 독립된 매각 목적물인지 확인합니다. 다른 호실 임차보증금의 책임을 자동으로 합산하지 않습니다.
- (주)꿀비 대항력 확인. 2024.03.18 신고·등록일과 실제 점유개시일, 사업자등록 관련 사항, 임대차계약서 및 현재 점유자를 대조해야 합니다.
- 418호 보증금·배당 확인. 보증금 5,000,000원, 월세 600,000원의 현 계약 유지 여부와 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다. 전액 인수는 배당모형상의 가정이지 확정 결과가 아닙니다.
- 45,000,000원 합산액 재검증. 정병선·(주)청암상사·통일로남부(주)·(주)마일드？의 임차 목적물은 418호와 다른 호실입니다. 이들의 보증금 40,000,000원이 본건 매수인에게 실제로 귀속되는 법적 근거가 있는지 확인합니다.
- 공동담보·채권승계 확인. 중소기업은행 공동담보목록 제2024-746호와 경매신청채권자의 양수 관계, 실제 배당 수령주체를 확인합니다.
- 과거 압류·신탁 말소 확인. 파주시 압류는 2023.08.31 말소되었고, 보전처분은 2025.08.29 말소되었습니다. 최신 등기사항전부증명서로 현재 상태를 재확인합니다.
- 용도·입주 제한 확인. 근린시설 분류와 공장(지식산업센터) 표기의 차이, 국가산업단지 및 산업시설구역의 입주·업종 제한을 확인합니다.
- 내부 현황·명도 확인. 감정평가에서 폐문·부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 실제 사용 주체와 시설 상태, 명도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 당해세 및 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인합니다.
- 시세·입찰상한 재산정. 동일 산업단지 내 유사 용도·면적·층의 최근 거래와 실제 임대수요를 확인한 뒤 인수액을 포함한 총취득비용 기준으로 응찰가를 정합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 418호의 실제 인수책임”
이 물건은 감정가 238,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 166,600,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격 할인만으로 투자 매력을 평가하기 어렵습니다. 배당모형은 임차보증금 45,000,000원을 모두 인수한다고 계산해 실질취득을 211,600,000원으로 제시합니다.
반면 418호에 직접 연결된 임차인은 (주)꿀비(이윤숙)이고, 보증금은 5,000,000원입니다. 다른 호실 임차인들의 보증금 40,000,000원을 이 호실 매수인의 부담으로 단정할 수는 없습니다. 따라서 호실별 책임이 확정되면 현재 최저가 기준 실질취득액은 171,600,000원으로 계산될 수도 있습니다. 양쪽 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
후순위 가압류·근저당권의 미배당 자체보다 418호 임차인의 실질 대항력, 인수범위, 산업단지 내 사용제한, 시장가격의 검증이 입찰의 핵심입니다. 권리 인수범위와 적정 시세가 확인되기 전까지 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 타당합니다.
