수원지방법원 2025타경1375. 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10, 2층 201호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 감정가 127,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 62,230,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2018년 4월 27일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이지만 공동담보목록 제2018-209호가 기재된 공동담보 근저당입니다. 이후 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 2층 201호 |
| 소유자 | 남소라 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,199,401,224원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.27 주식회사신한은행 근저당권입니다. 같은 날 남소라에게 소유권이 이전됐고, 2025.04.03 경기신용보증재단의 가압류, 2025.06.20 신한은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 8명 모두 대항력 없음, 보증금은 미상
조사된 임차인은 8명입니다. 가장 빠른 전입일도 2018.05.25로 말소기준일 2018.04.27보다 뒤이므로 현재 자료상 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수는 8명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김단일 | 2018.05.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선아 | 2020.02.20 | 미상 | 미상 | 2025.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양시은 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도용 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진호 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최애리 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박석희 | 2024.04.30 | 미상 | 미상 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준재 | 2024.05.16 | 미상 | 미상 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교자료 없음
현재 최저매각가는 62,230,000원으로 감정가 127,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과 가격 자체는 감정가 대비 크게 낮아졌습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 금물입니다. 실질취득액은 현재 최저가 62,230,000원에 인수액 0원을 더한 62,230,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 60,709,860원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,520,140원과 신한은행 근저당 60,709,860원으로 매각대금 62,230,000원이 소진됩니다. 경기신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원이며, 총 미배당은 1,349,290,140원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역(분당선)이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층이며 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 양시은·박석희·이준재·유선아는 배당요구 접수일이 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부는 현재 자료에서 확인되지 않습니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 여러 명이면 인도 및 명도 절차가 단순하지 않을 수 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 공동담보목록 제2018-209호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 원문서에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일·유사 도시형생활주택의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.04.27 신한은행 근저당이고, 이후 전입한 임차인 8명은 모두 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 임차인이 8명이고, 모두 보증금·확정일자가 미상이라는 점은 별도로 봐야 합니다. 권리상 보증금을 승계하지 않는 것과 실제 점유 정리·명도가 간단한 것은 다릅니다. 더구나 현재 최저가 62,230,000원이 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트까지 확인됐다고 볼 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 임차관계와 가격 검증은 반드시 필요한 물건입니다.
