수원지방법원 2025타경1375. 수원시 권선구 권선동 944-10, 4층 401호의 다세대 물건으로 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 남소라이고, 2018.04.27. 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행 명의의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후의 임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
숫자만 보면 감정가 186,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 91,140,000원, 감정가 49% 회차입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 현황조사와 등기에서 확인되는 실제 임차인이 9명이고, 이샛별을 제외한 다수 임차인은 보증금과 확정일자 확인이 필요합니다. 다만 전입일 자체는 전원 말소기준일 이후여서 현재 자료상 대항력에 의한 보증금 승계는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 4층 401호 · 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 남소라 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,199,401,224원 |
| 말소기준 | 2018.04.27. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.27. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당입니다. 이후 2024.09.06. 이샛별의 주택임차권, 2025.04.03. 경기신용보증재단 가압류, 2025.06.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 현재 매각가 가정에서 선순위 근저당은 전액 회수하지 못하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 9명, 모두 기준일 후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최애리 | 2022.09.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양시은 | 2021.04.02 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박석희 | 2024.04.30 | 미상 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김단일 | 2018.05.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준재 | 2024.05.16 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선아 | 2020.02.20 | 미상 | 2025.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진호 | 2022.08.03 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도용 | 2021.04.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이샛별 | 2018.05.04 | 147,000,000원 | 2024.09.06 | 없음 | 후순위 | 없음 |
실제 임차인은 9명이며 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없습니다. 전입일은 모두 2018.04.27. 말소기준일 이후입니다. 특히 이샛별은 임대차계약일이 2018.03.03., 점유개시일이 2018.04.21.이지만 주민등록일과 확정일자는 2018.05.04.로 말소기준일보다 늦습니다. 임차보증금은 147,000,000원이고 2022.04.25. 7,000,000원 증액, 증액분 확정일자는 2022.05.02.입니다. 따라서 현재 자료상 대항력에 의한 매수인 보증금 승계는 없습니다.
② 가격·회차 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저가는 91,140,000원으로 2회 유찰, 감정가 49% 회차입니다. 현재 분석상 인수액이 0원이므로 권리 승계만 반영한 실질취득 역시 91,140,000원입니다. 다만 최근 거래가와 직접 대조할 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 1,320,900,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 1,347,750,365원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 44,658,599원 | 43,454,744원 | 1,366,545,256원 | 0원 |
회차가 더 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자의 회수 부족을 매수인 부담으로 착각하지 않는 것이 중요합니다. 반대로 감정가 49%라는 숫자만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,040,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 89,099,480원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,040,520원을 제외한 89,099,480원이 주식회사신한은행 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,410,000,000원 대비 미배당은 1,320,900,520원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역(분당선)이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2회 유찰되어 현재 감정가 49% 회차까지 내려온 상태입니다. 최근 거래가와의 직접 비교 없이 환금성이나 적정 매수가를 높게 평가하기보다는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 9명의 점유 범위와 현재 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사와 다시 맞춰보세요.
- 보증금·확정일자 확인. 이샛별 외 임차인은 보증금과 확정일자 확인이 필요합니다. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 점유관계 확인은 별도입니다.
- 이샛별 임차권. 임차보증금 147,000,000원, 주민등록일·확정일 2018.05.04., 임차권등기 2024.09.06.로 말소기준보다 후순위인지 원본에서 다시 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당 1,320,900,520원은 채권자 측 부족분이며, 현재 분석의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공동담보 확인. 주식회사신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-209호가 기재돼 있으므로 채무·배당 범위를 원본과 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가 91,140,000원이 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 거래가를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.24.입니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부처는 점유와 가격 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.04.27. 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 9명의 전입일과 이후 등기권리는 모두 그 뒤입니다. 현재 회차에서 채권자 미배당이 1,320,900,520원에 이르더라도 매수인 인수는 0원이며, 실질취득은 현재 최저가 91,140,000원과 같습니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 반값 물건’으로 보는 것은 위험합니다. 실제 임차인이 9명이고 다수의 보증금·확정일자 및 현재 점유관계를 확인해야 하며, 감정가 대비 49%라는 할인율을 최근 거래가와 대조하지 않은 상태에서는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 권리 승계는 낮지만, 점유 확인과 적정가격 검증은 보수적으로. 이 두 가지가 2025타경1375의 핵심입니다.
