수원지방법원 2025타경1375. 수원시 권선구 권선동 944-10의 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 152,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 52,136,000원입니다. 말소기준권리는 2018.04.27 설정된 주식회사신한은행 근저당 1,380,000,000원이며, 공동담보목록 제2018-209호가 기재되어 있습니다.
등기부상 이후 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류 및 김경식의 주택임차권이 존재하지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 특히 김경식은 보증금 140,000,000원의 임차권등기가 있으나, 등기 내용에 기재된 주민등록일자는 2022.11.09, 점유개시일자는 2022.11.08로 2018.04.27 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계상 매수인에게 승계되는 보증금으로 보기는 어렵고, 현재 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 남소라 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,199,401,224원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤의 권리들
말소기준은 2018.04.27 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국의 압류, 김경식 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 근저당 채권최고액이 1,380,000,000원이고 현재 최저매각가가 52,136,000원에 불과해, 현재 회차에서는 근저당권자에게도 전액 배당이 되지 않습니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 기준권리 이후지만 확인은 필요
| 성명 | 전입·점유 기준일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최애리 | 2022.09.05 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 양시은 | 2021.04.02 | 미상 | 2025.07.23 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 박석희 | 2024.04.30 | 미상 | 2025.08.08 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 김단일 | 2018.05.25 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 이준재 | 2024.05.16 | 미상 | 2025.08.25 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 유선아 | 2020.02.20 | 미상 | 2025.09.02 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 조진호 | 2022.08.03 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 김도용 | 2021.04.02 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 말소기준 이후 |
| 김경식 | 점유 2022.11.08 · 주민등록 2022.11.09 · 확정일자 2022.10.12 | 140,000,000원 | 2024.11.18 | 대항력 없음 임차권등기 · 말소기준 이후 |
현황조사와 문건접수, 등기부에서 확인되는 명의는 총 9명입니다. 이 가운데 확인된 전입일자는 모두 2018.04.27 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 자료 기준으로는 선순위 대항력 임차인이 확인되지 않습니다. 다만 김경식을 제외한 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았고 일부는 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서의 최종 기재와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,338,448원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 50,797,552원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 1,410,000,000원 중 채권자 배당은 50,797,552원, 미배당은 1,359,202,448원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 수원시청역(분당선)이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 지상 5층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만)·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 현재 자료에는 실거래 시세가 없으므로 52,136,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 별도 확인이 필요합니다.
- 점유자 재확인. 현황조사상 여러 명의 전입자가 확인됩니다. 현재 실제 거주자와 점유 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 보증금 확인. 김경식 140,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않은 명의가 다수이므로 매각물건명세서의 최종 내용을 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 김경식의 임차권은 보증금 140,000,000원, 계약일 2022.09.27, 확정일자 2022.10.12, 점유개시 2022.11.08, 주민등록 2022.11.09로 기재되어 있습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서는 신한은행 근저당에도 50,797,552원만 배당되고 채권 총액 대비 1,359,202,448원이 미배당으로 남습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 최저가 36,495,200원, 5회 유찰 시 25,546,640원으로 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유와 시세 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 152,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 52,136,000원까지 내려와 있습니다. 권리 순서만 보면 2018.04.27 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 확인된 전입·임차권은 모두 후순위여서 현재 예상 인수액은 0원입니다. 다만 여러 전입자가 확인되고 상당수 보증금이 확인되지 않았다는 점은 명도와 사실관계 확인 측면에서 가볍게 볼 수 없습니다.
또한 실거래 시세가 제공되지 않았기 때문에 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리라는 점을 확인한 뒤, 실제 점유관계와 현재 시장가격을 입찰 전 별도로 검증하는 것입니다.
