수원지방법원 2025타경1375. 수원시 권선구 권선동 944-10, 경수대로395번길 14-3에 있는 다세대 물건으로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자는 남소라이고, 말소기준권리는 2018년 4월 27일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,380,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 조진호의 주택임차권등기가 이어집니다.
권리의 핵심은 순서입니다. 말소기준 이후의 등기와 전입관계이므로 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 특히 보증금 170,000,000원의 조진호도 주민등록일자 2022.08.03, 확정일자 2022.07.15로 말소기준보다 뒤에 있어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 여러 명의 전입·점유관계가 함께 확인된 만큼, ‘인수 0원’과 ‘점유관계가 단순하다’는 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 4층402호 · 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 남소라 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,199,401,224원 |
| 말소기준 | 2018.04.27 · 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준인 2018.04.27 신한은행 근저당 이후 2025.04.03 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 2025.06.20 임의경매개시결정, 2026.04.30 조진호의 주택임차권등기가 이어집니다. 등기자료에서는 이 권리들이 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 8명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최애리 | 2022.09.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양시은 | 2021.04.02 | 미상 | 2025.07.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박석희 | 2024.04.30 | 미상 | 2025.08.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김단일 | 2018.05.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이준재 | 2024.05.16 | 미상 | 2025.08.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유선아 | 2020.02.20 | 미상 | 2025.09.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김도용 | 2021.04.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조진호 | 2022.08.03 확정 2022.07.15 | 170,000,000원 | 2026.04.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사된 임차·점유관계는 8명입니다. 이 중 조진호는 건물 전유부분 전부에 대해 임차보증금 170,000,000원의 임차권등기가 있고, 나머지 7명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 모든 전입일이 2018.04.27 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%, 시세 비교는 보류
감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 78,890,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 55,223,000원, 4회 유찰 시 38,656,100원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 78,890,000원 | 1,332,930,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 55,223,000원 | 1,356,171,014원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,656,100원 | 1,372,439,710원 | 0원 |
낮아진 최저가만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 78,890,000원이 시장 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트 평가는 감정가 대비 낙폭과 시세가 아니라, 별도 현장·거래 확인이 필요한 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,820,020원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 77,069,980원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,410,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 77,069,980원, 미배당은 1,332,930,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대이며, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역(분당선)이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 위생설비·급배수설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.04.27 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권이 기준입니다.
- 조진호 임차권. 보증금 170,000,000원, 확정일자 2022.07.15, 전입·점유개시 2022.08.03, 임차권등기 2026.04.30을 원본과 대조하세요.
- 보증금 미상 관계. 최애리·양시은·박석희·김단일·이준재·유선아·김도용의 보증금과 실제 점유상태를 확인하세요.
- 배당요구. 양시은 2025.07.23, 박석희 2025.08.08, 이준재 2025.08.25, 유선아 2025.09.02, 조진호 2026.04.30 문건접수 내역을 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 거래·현장 가격을 별도로 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “점유·가격 확인”은 숙제
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.04.27 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시·조진호 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입관계도 모두 기준권리보다 뒤여서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 반값 다세대’로 보는 것은 이릅니다. 임차·점유관계가 8명이고 조진호를 제외한 7명의 보증금이 확인되지 않으며, 현재 최저가 78,890,000원을 비교할 실거래 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 입찰 전 점유관계와 실제 시세 확인은 필수입니다.
