💰 최저가 75,460,000원 · 📉 감정가의 49% · 👥 조사 점유자 9명 · ✅ 매수인 인수 0원
수원지방법원 2025타경1375. 권선초등학교 동측 인근의 다세대 물건으로, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 등기상 현재 소유자는 남소라이고, 2018.04.27 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 경기신용보증재단 가압류, 이현아의 주택임차권, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 가장 눈에 띄는 것은 2024.10.15 등기된 이현아의 주택임차권입니다. 임차보증금은 132,300,000원이고, 주민등록일자는 2020.09.10, 점유개시일자는 2020.09.09, 최초 확정일자는 2020.07.20입니다. 그러나 말소기준권리인 신한은행 근저당이 2018.04.27이므로 이 임차권은 선순위 대항력 임차권이 아닙니다. 예상배당 자료에서도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층304호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 남소라 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권 청구액 | 1,199,401,224원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2018.04.27 신한은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.04.27 주식회사신한은행 근저당권이며 채권최고액은 1,380,000,000원입니다. 이후 2024.10.15 이현아 주택임차권, 2025.04.03 경기신용보증재단 가압류, 2025.06.20 임의경매개시결정이 확인됩니다. 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 9명 모두 전입은 말소기준 이후
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최애리 | 2022-09-05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양시은 | 2021-04-02 | 미상 | 2025-07-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박석희 | 2024-04-30 | 미상 | 2025-08-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김단일 | 2018-05-25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준재 | 2024-05-16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선아 | 2020-02-20 | 미상 | 2025-09-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진호 | 2022-08-03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도용 | 2021-04-02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현아 | 2020-09-10 | 132,300,000원 | 2024-10-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사와 접수 자료에 이름이 확인되는 점유자는 9명입니다. 전입일은 가장 빠른 김단일도 2018.05.25로 말소기준일 2018.04.27보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정에서는 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 이현아 외 점유자들의 보증금은 미상이고, 확정일자도 확인되지 않은 경우가 많으므로 실제 명도 대상과 임대차 관계는 입찰 전에 반드시 대조할 부분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 73,701,720원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,460,000원을 가정하면 집행비용 1,758,280원 후 신한은행에 73,701,720원이 배당되고, 경기신용보증재단 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,410,000,000원 대비 미배당은 1,336,298,280원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역(분당선)이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 위반건축물. 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사상 확인된 9명이 실제 304호 점유자인지, 호실별 조사 내용인지 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 이현아를 제외한 다수 점유자의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 자료를 확인해야 합니다.
- 이현아 임차권. 임차보증금 132,300,000원, 전입 2020.09.10, 확정일자 2020.07.20이나 말소기준 2018.04.27 이후입니다.
- 명도. 대항력과 별개로 실제 점유자가 존재하면 인도·명도 과정은 필요할 수 있습니다.
- 시세 확인. 현재 자료에는 실거래 시세가 없어 감정가 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하면 안 됩니다.
- 배당 한계. 현재 회차 예상 미배당은 1,336,298,280원이고 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유와 시세 확인”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.04.27 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이현아의 임차권을 포함한 확인 권리는 모두 그 뒤에 있습니다. 조사된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준 이후라 제공된 판정상 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 자료가 없고, 현황조사상 9명의 이름이 등장하며 다수의 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 점유 확인 난도가 높은 다세대·원룸형 물건으로 보는 것이 적절합니다. 입찰 판단의 순서는 ‘49% 할인’이 아니라 304호 실제 점유관계 확인 → 실거래 시세 확인 → 응찰가 결정입니다.
