75,460,000원
수원지방법원 2025타경1375. 수원시 권선구 권선동 944-10의 3층 303호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가 154,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,460,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2018.04.27 설정된 신한은행 근저당권이고 채권최고액은 1,380,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-209호에 포함된 권리입니다.
말소기준 이후에는 유선아의 주택임차권, 경기신용보증재단 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 특히 유선아의 임차보증금은 120,750,000원이지만 주민등록일자와 점유개시일자가 2020.02.20로 말소기준일인 2018.04.27보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 매수인이 차액을 인수하는 대항력 인수형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층303호 도로명: 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 남소라 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,199,401,224원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 건물 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 등기부 자료상 이후 권리인 경기신용보증재단 가압류, 유선아 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 자료도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 모두 후순위 전입, 그러나 7명 보증금 미상
현황조사·문건접수·등기부·매각물건명세서에서 확인되는 임차 관련 인원은 8명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없어 자료상 실제 임차 관련 인원은 8명으로 봅니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 2018.04.27 이후입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최애리 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양시은 | 2021.04.02 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박석희 | 2024.04.30 | 미상 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김단일 | 2018.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준재 | 2024.05.16 | 미상 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진호 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도용 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선아 | 2020.02.20 | 120,750,000원 | 2024.06.18 | 없음 | 후순위 | 없음 |
유선아는 주거용 건물 전부에 대해 임차권등기를 했고, 임대차계약일자는 2020.01.31, 2022.02.18, 2024.04.22, 주민등록일자·점유개시일자는 2020.02.20입니다. 확정일자는 2020.01.31과 2024.06.04로 확인됩니다. 그러나 이 날짜들은 말소기준인 2018.04.27보다 늦어 선순위 대항력 임차인이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 73,701,720원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,410,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 73,701,720원이며 미배당액은 1,336,298,280원입니다. 예상배당 자료의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 판단은 별도
| 시나리오 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 1,336,298,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 1,358,528,796원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 1,374,090,157원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 “시세 대비 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 시장가 대비 할인율은 별도의 거래 자료가 있어야 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 수원시청역(분당선)이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며 위생설비·급배수설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 조사 인원 8명 가운데 7명은 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유관계와 보증금·확정일자를 다시 확인해야 합니다.
- 유선아 임차권 확인. 보증금 120,750,000원이지만 전입·점유개시는 2020.02.20로 말소기준 2018.04.27 이후입니다. 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 공동담보목록 제2018-209호가 기재돼 있으므로 실제 채무와 공동담보 관계를 원등기부에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 최저가는 75,460,000원이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 확인되지만, 가격과 점유는 따로 본다
이 사건의 권리 구조는 기준일이 분명합니다. 2018.04.27 신한은행 근저당이 말소기준이고, 유선아를 포함해 확인된 임차 관련 인원 8명의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 자료상 대항력 임차인은 없고 예상배당의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건을 곧바로 단순한 안전형으로만 보기에는 확인할 부분이 남습니다. 7명의 보증금이 미상이고, 도시형생활주택-원룸형 물건에 임차 관련 인원이 다수 확인됩니다. 더구나 최근 실거래 자료가 없어 감정가 154,000,000원에서 2회 유찰된 75,460,000원이 실제 시장가격보다 싼지도 판단할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 임차·점유 원문 확인은 필수, 가격 판단은 보류입니다.
