수원지방법원 2025타경1375. 권선동 944-10의 5층 501호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리 흐름의 기준점은 2018.04.27 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 1,380,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사 등에 이름이 확인되는 임차인은 8명입니다. 전입일은 2018.05.25부터 2024.05.16까지로 모두 말소기준일 2018.04.27보다 늦습니다. 따라서 현재 자료에서는 대항력 없음으로 정리되어 있고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 있어, 인수 위험과 별개로 실제 배당관계와 점유·명도 상황은 매각 전 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 남소라 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 100,842,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,199,401,224원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.04.27 접수된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이고 공동담보목록 제2018-209호가 기재되어 있습니다. 2025.04.03 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류와 2025.06.20 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 현황 — 8명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최애리 | 2022.09.05 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 양시은 | 2021.04.02 | 2025.07.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박석희 | 2024.04.30 | 2025.08.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김단일 | 2018.05.25 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이준재 | 2024.05.16 | 2025.08.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유선아 | 2020.02.20 | 2025.09.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조진호 | 2022.08.03 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김도용 | 2021.04.02 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
8명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 인수는 없다는 판단과 별도로 배당순위·최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 양시은·박석희·이준재·유선아는 배당요구 접수일이 확인되며, 나머지는 현재 자료에서 배당요구 접수가 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 실거래 검증은 없다
감정가는 294,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 100,842,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 34%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 70,589,400원, 5회 유찰 시 49,412,580원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 1,311,369,788원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 70,589,400원 | 68,918,791원 | 1,341,081,209원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 49,412,580원 | 48,123,154원 | 1,361,876,846원 |
③ 예상배당표 (매각가 100,842,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,788원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 98,630,212원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,211,788원을 제외한 98,630,212원이 신한은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 1,410,000,000원 중 미배당액은 1,311,369,788원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역(분당선)이 소재합니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 294,000,000원 대비 최저가가 크게 낮아졌지만 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 8명 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당관계 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 양시은·박석희·이준재·유선아는 배당요구 접수일이 확인되며, 나머지는 현재 자료에서 접수 여부가 확인되지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 다수 임차인이 조사된 물건이므로 실제 501호의 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-209호가 기재되어 있으므로 해당 근저당의 실제 채무·배당관계는 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.09.29입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서의 최신 변동을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리만 보면 기준점이 분명합니다. 2018.04.27 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 8명의 전입은 모두 그 이후라 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 294,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 100,842,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 그 자체로 ‘싸다’고 볼 근거는 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 가격 검증과 다수 점유자의 실제 임대관계 확인입니다. 3회 유찰이라는 숫자에만 기대기보다 주변 도시형생활주택·다세대의 실제 거래가격을 대조하고, 보증금·확정일자·배당요구·점유관계를 원본으로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
