수원지방법원 2025타경1375. 권선동 944-10, 지상 5층 건물의 3층 302호로 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 남소라이며 2018.04.17. 매매를 원인으로 2018.04.27. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 1,380,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 2025.04.03. 경기신용보증재단의 가압류 30,000,000원이 붙었고, 2025.06.20. 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리와 그 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신한은행의 경매 청구액은 1,199,401,224원이며, 근저당에는 공동담보목록 제2018-209호가 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층302호 · 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 지상 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 남소라 (2018.04.17. 매매 · 2018.04.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 52,479,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,199,401,224원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리의 기준점은 2018.04.27. 주식회사신한은행 근저당입니다. 조사된 임차인 8명의 전입일은 가장 빠른 김단일의 2018.05.25.부터 가장 늦은 이준재의 2024.05.16.까지로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 8명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
임차인·점유 조사
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최애리 | 2022.09.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양시은 | 2021.04.02 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박석희 | 2024.04.30 | 미상 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김단일 | 2018.05.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준재 | 2024.05.16 | 미상 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선아 | 2020.02.20 | 미상 | 2025.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진호 | 2022.08.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도용 | 2021.04.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력은 전입일이 말소기준권리 2018.04.27.보다 모두 늦다는 점에 따른 판정입니다. 우선변제 여부는 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다.
② 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 ‘시세 할인’은 별개
감정가 153,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,479,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 36,735,300원, 5회 유찰 시 25,714,710원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,344,622원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 51,134,378원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 미배당은 1,358,865,622원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역(분당선)이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건물 상태 관련 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 금액과 우선변제 여부를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 현황조사에 다수의 임차인이 확인된 만큼 실제 현재 점유자와 각 호실 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 52,479,000원은 감정가의 34.3%지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-209호가 기재돼 있으므로 해당 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본에서 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 기준으로 최종 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 조사된 8명의 전입이 모두 그 이후여서 대항력 인수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 봅니다. 하지만 임차인 수가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당과 명도 확인량이 적지 않습니다. 여기에 3회 유찰돼 최저가가 52,479,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 34.3%라는 숫자 자체가 시세 대비 저가를 뜻하지는 않습니다. 권리의 기준점은 선명하지만, 입찰 전 임차관계와 실제 가격을 끝까지 확인해야 하는 물건입니다.
