수원지방법원 2025타경1375. 권선동 944-10의 2층 203호로, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 등기상 소유자는 남소라이고, 말소기준권리는 2018.04.27. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이며 공동담보목록 제2018-209호가 기재돼 있습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 등기부 자체보다 다수의 임차인·점유자입니다. 조사된 8명의 전입일은 모두 2018.04.27. 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없고, 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당액과 최우선변제 가능성은 원문 서류로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 지상 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 남소라 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,199,401,224원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.27. 신한은행 근저당권입니다. 2025.04.03. 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류와 2025.06.20. 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 8명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최애리 | 2022.09.05 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양시은 | 2021.04.02 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박석희 | 2024.04.30 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김단일 | 2018.05.25 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준재 | 2024.05.16 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선아 | 2020.02.20 | 2025.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진호 | 2022.08.03 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도용 | 2021.04.02 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 임차인·점유자는 8명이며 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다. 전입일은 가장 빠른 김단일의 2018.05.25.도 말소기준일 2018.04.27.보다 늦습니다. 따라서 제공된 전입일 기준으로는 8명 모두 선순위 대항력이 없고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,480,000원 가정에서 집행비용 1,740,640원을 제외한 72,739,360원이 신한은행 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,410,000,000원 대비 미배당액은 1,337,260,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 매각가와 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 74,480,000원 | 72,739,360원 | 1,337,260,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 1,359,202,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,495,200원 | 35,438,286원 | 1,374,561,714원 | 0원 |
현재 회차 최저가는 감정가의 49%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 이 사건에서는 실질취득액이 현재 회차 기준 74,480,000원이고 매수인 인수는 0원이지만, 실제 거래가격과의 비교 근거 없이 “49%니까 싸다”는 결론을 내리는 것은 피해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역(분당선)이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 재확인. 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 최우선변제 점검. 대항력 인수는 없더라도 소액임차인 요건에 해당하면 실제 배당 순서와 신한은행 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 여부. 양시은·박석희·이준재·유선아는 배당요구 접수일이 확인됩니다. 나머지 점유자는 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 152,000,000원의 49%인 74,480,000원이지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-209호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 점유 확인. 다수의 임차인·점유자가 조사된 원룸형 공동주택이므로 실제 점유 현황과 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리 인수만 보면 비교적 명확합니다. 2018.04.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 8명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 따라서 대항력에 따른 보증금 승계는 없으며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제와 실제 배당은 다시 검증해야 합니다.
가격은 별도 문제입니다. 현재 최저가 74,480,000원은 감정가의 49%이지만, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 권리 인수는 제한적이지만 임차관계 확인이 필요하고, 가격 판단은 보류해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
