수원지방법원 2025타경1375. 수원시 권선구 권선동 944-10, 2층 204호의 다세대 물건으로 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 소유자는 남소라이고, 말소기준권리는 2018.04.27. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이며 공동담보목록 제2018-209호가 기재되어 있습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 박석희의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순위 자체보다 점유관계 확인이 중요합니다. 현황조사·문건접수·등기부·매각물건명세서에서 확인되는 사람은 모두 8명이고, 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.04.27. 이후입니다. 따라서 제공된 판단상 대항력은 모두 없지만, 박석희를 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이는 매수인의 권리 인수와 별개로 실제 인도·점유 정리 과정에서 확인해야 할 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 2층 204호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 남소라 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,199,401,224원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.27. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2025.04.03. 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 2025.06.20. 임의경매개시결정, 2025.12.23. 박석희 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 박석희의 임차보증금은 50,000,000원이며 임대차계약일 2024.04.26., 주민등록일 2024.04.30., 점유개시일 2024.04.29.로 말소기준일보다 늦습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 명도 대상 확인이 필요
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최애리 | 2022-09-05 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 양시은 | 2021-04-02 | 미상 | 2025-07-23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김단일 | 2018-05-25 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이준재 | 2024-05-16 | 미상 | 2025-08-25 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 유선아 | 2020-02-20 | 미상 | 2025-09-02 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조진호 | 2022-08-03 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김도용 | 2021-04-02 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박석희 | 2024-04-30 | 50,000,000원 | 2025-12-23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
실제 조사된 사람은 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 박석희는 전유부분 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고 보증금 50,000,000원, 차임 월 350,000원이 등기되어 있습니다. 다만 전입·점유 모두 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 152,000,000원, 현재 최저매각가는 74,480,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 52,136,000원, 4회 유찰 시 36,495,200원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 용도·인근 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다”라고 결론 내리면 안 됩니다. 유찰률은 감정가 대비 할인 폭일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,480,000원 가정 시 집행비용 1,740,640원, 신한은행 배당 72,739,360원으로 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 1,410,000,000원 대비 미배당은 1,337,260,640원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 권선초등학교 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역(분당선)이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 지상 5층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 조사된 8명의 현재 점유 여부와 실제 퇴거 여부를 현장·현황조사·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 박석희 외 조사자는 보증금이 확인되지 않으므로 최종 명세서의 임차관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 박석희 임차권. 보증금 50,000,000원, 주민등록일 2024.04.30., 점유개시일 2024.04.29.이며 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 공동담보목록 제2018-209호가 기재되어 있으므로 채권최고액 1,380,000,000원 자체를 이 호실 단독 채무액으로 해석하지 않아야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·인근 다세대 및 도시형생활주택 실거래를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 2026.08.24. 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 명도”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.04.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·임차권은 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자들도 모두 말소기준 이후이며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현황조사에는 여러 전입자가 나타나고, 박석희 외에는 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 단순히 “인수 0원이니 안전하다”고 끝내기보다 현재 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지 확인하는 과정이 필요합니다. 가격 역시 감정가에서 크게 내려왔지만 실거래 시세가 없어 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 실거래 검증 후 판단입니다.
