수원지방법원 2025타경1375. 권선동 944-10 3층 301호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자는 남소라이고, 2018.04.27. 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경기신용보증재단 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 승계할 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건은 현황조사 등에 이름이 확인된 실제 임차인이 8명이고, 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘인수 0원’과 ‘현장 확인이 필요 없다’는 같은 말이 아닙니다. 인수 위험은 낮아도 점유·명도와 배당 변동 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1375 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 남소라 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,199,401,224원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.27. 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.27. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이며 공동담보목록 제2018-209호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.04.03. 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원과 2025.06.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 8명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최애리 | 2022.09.05 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양시은 | 2021.04.02 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박석희 | 2024.04.30 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김단일 | 2018.05.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준재 | 2024.05.16 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선아 | 2020.02.20 | 2025.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진호 | 2022.08.03 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도용 | 2021.04.02 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 2회 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 63,210,000원, 감정가의 49% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 44,247,000원, 4회 유찰 시 30,972,899원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 감정가 대비 할인폭만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 63,210,000원 | 61,672,220원 | 1,348,327,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 44,247,000원 | 43,050,554원 | 1,366,949,446원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,972,899원 | 30,015,387원 | 1,379,984,613원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 61,672,220원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,537,780원 후 신한은행에 61,672,220원이 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,410,000,000원 대비 미배당액은 1,348,327,780원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 섞인 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역(분당선)이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시창호 등이고 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 점유관계 확인. 주민등록상 전입과 실제 점유가 일치하는지, 현재 누가 점유하는지 확인해야 명도 계획을 세울 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 모든 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 양시은은 2025.07.23, 박석희는 2025.08.08, 이준재는 2025.08.25, 유선아는 2025.09.02 배당요구가 확인됩니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당 채권최고액 1,380,000,000원에는 공동담보목록 제2018-209호가 기재돼 있으므로 담보 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49% 구간이지만 실거래 시세 검증 없이 ‘저가 매수’로 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 8명의 점유관계다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.04.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 8명도 모두 그 이후 전입이라 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 다수 존재하는 만큼, 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 권리’로만 보기는 어렵습니다.
현재 최저가는 63,210,000원으로 2회 유찰된 49% 구간이지만, 실거래 시세와의 직접 비교값 없이 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 결론적으로 등기상 인수 위험은 낮지만, 임차인·배당·명도 확인이 필요한 물건입니다. 권리보다 현장 점유 확인과 가격 검증이 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.
