수원지방법원 2025타경55061. 권선동 소노하임 1층 102호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 음식점입니다. 소유자는 주식회사하우스빌더스이고, 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리가 소멸한다고 해서 입찰 난도가 낮다고 볼 수는 없습니다. 현황조사 등에 기재된 임차관계가 27명이고, 점유부분이 102호로 명시된 경우 외에 103호로 기재된 경우와 점유부분이 특정되지 않은 경우도 함께 존재합니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되어 있지만, 실제 102호의 점유자와 명도대상 범위는 입찰 전 직접 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.23 이채린 가압류는 2024.08.19 이미 말소됐고, 2025.03.14 임의경매개시결정, 2025.07.14 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원, 2025.10.27 수원시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

말소기준 근저당은 2025.06.30 엔에이치투자증권주식회사로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 수지신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 3,247,459,200원의 근질권이 설정되어 있습니다. 이는 선순위 근저당권을 둘러싼 채권관계의 변경으로, 예상배당에서는 근저당 채권에 매각대금 대부분이 배당되는 구조로 나타납니다.

② 임차관계 — 모두 말소기준 이후 전입, 그러나 점유범위 확인 필요

③ 가격 판단 — 감정가 24.01%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지

현재 최저매각가는 204,085,000원으로 감정가 850,000,000원의 24.01% 수준이며 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 142,859,500원, 6회 유찰 시 100,001,650원으로 제시되어 있습니다.

하지만 이 사건에는 최근 실거래를 이용한 시세 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 24.01%이니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 특히 감정평가상 용도가 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설(현황 음식점)인 만큼, 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 실제 해당 용도의 거래·임대·영업 조건을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,085,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구 4,340,000,000원 가운데 200,427,810원이 배당되고 미배당은 4,139,572,190원입니다. 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원올림픽공원 남측 인근으로, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 기호 1,2는 근린생활시설이며 현황은 음식점, 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 건물로 사용승인일은 2022.02.17이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 9미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않아 4회 유찰만으로 환금성이나 시세 대비 할인 여부를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 102호 실제 점유자 확인. 홍정희는 1층 102호로 기재되어 있지만, 최미영은 103호로 기재되고 다수 전입자의 점유부분은 특정되지 않습니다. 현장 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 전입자 확인. 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 말소기준 이후 전입으로 없다고 정리되어 있지만 명도 협의 대상과 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 임유빈·오세웅·백선영·윤효진·안태형·장효선·팽혜울은 배당요구 접수일이 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문을 대조하는 것이 필요합니다.
• 근저당 이전·근질권 확인. 2025.06.30 근저당권 이전 및 근저당권부채권 근질권 설정 관계를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
• 가격 메리트 별도 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 말고 근린생활시설·음식점 용도의 실제 거래와 임대 조건을 확인해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다

이 사건의 권리구조는 핵심이 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 기재된 임차관계는 매수인에게 승계되지 않아 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 근린생활시설이며 현황 음식점이고, 임차관계가 27명으로 기재되어 있어 점유관계 확인 부담이 작지 않습니다.

가격도 같은 방식으로 분리해서 봐야 합니다. 4회 유찰 후 최저가는 204,085,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없는 상태에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격과 명도는 추가 검증입니다. 낮아진 최저가보다 실제 102호 점유관계와 근린생활시설의 시장가를 확인하는 것이 이 입찰의 핵심입니다.