수원지방법원 2025타경55061. 경기도 수원시 권선구 권선동 소노하임 7층 707호입니다. 감정평가 이용상태는 1·2호는 근린생활시설, 3~26호는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있고, 본건은 다세대 성격의 집합건물로 보아야 합니다. 아파트처럼 단순한 실거주형 대단지 물건이 아니라, 중심상업지역 내 도시형생활주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 섞인 환경의 물건입니다.
가격만 보면 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 80,850,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 “싸다”가 아니라 인수는 0원, 명도는 무겁다입니다. 말소기준권리보다 앞서는 임차권은 보이지 않지만, 조사상 전입·점유자가 많고 임차권등기까지 있어 입찰 전 점유 현황 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 7층707호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.02.25 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정·가압류·압류·주택임차권등기는 모두 이 기준권리 뒤에 붙었습니다. 따라서 등기 순위상 매수인이 떠안을 선순위 권리는 보이지 않습니다.
② 임차인·점유자 표 — 인수보다 명도 확인이 핵심
조사상 임차·점유자는 27명입니다. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어 대항력 인수형은 아니지만, 보증금이 확인되지 않는 점유자가 많아 실제 점유 호실·인도 대상·배당요구 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김서연 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 권혁재 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임유빈 | 미상 | 2022.03.31 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 홍혜영 | 미상 | 2024.02.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강지아 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김성민 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 오세웅 | 미상 | 2022.03.08 | 미상 | 2025.03.29 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 강정원 | 미상 | 2022.03.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 백선영 | 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 최종찬 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신대영 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김병섭 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김성호 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이은지 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤효진 | 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 홍석현 | 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 안태형 | 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 최강현 | 미상 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김재유 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 장효선 | 미상 | 2022.04.08 | 미상 | 2025.04.14 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 신예지 | 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 팽혜울 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 2025.03.31 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 권순용 | 미상 | 2024.02.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김동준 | 미상 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이진열 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.03.25 | 150,000,000원 | 2025.03.17 | 대항력 없음 임차권등기 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,855,300원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권 4,340,000,000원 중 78,994,700원만 배당되고, 미배당은 4,261,005,300원으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 이용상태. 기호 1·2는 근린생활시설(현황 음식점), 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 조사상 전입·점유자가 다수이므로 실제 707호 점유자가 누구인지, 임차권등기 이진열과 현재 점유가 일치하는지 확인하세요.
- 명도 비용. 인수액 0원과 별개로, 인도명령·송달·이사협의·강제집행 비용과 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임차권등기. 이진열 임차권등기는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조이지만, 보증금 150,000,000원 규모의 분쟁 흔적이라는 점은 가볍게 보면 안 됩니다.
- 배당 변동. 예상배당표는 현재 최저가 80,850,000원을 기준으로 한 단순 추정입니다. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
- 관리비. 도시형생활주택·집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 환금성. 중심상업지역 원룸형 물건은 임대수요와 매각수요가 다를 수 있습니다. 매수 후 재매각보다 임대운영 관점의 수익성 점검이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준이 명확하고, 조사된 임차권·전입은 모두 그 뒤라 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 그래서 권리 인수 측면에서는 0원입니다. 하지만 이 물건을 쉽게 보면 안 됩니다. 조사상 임차·점유자가 27명이고, 707호 전유부분 전부에 대한 임차권등기까지 등장합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 이유를 가격 할인으로만 보지 말고, 명도·환금성·임대운영 리스크가 반영된 신호로 읽어야 합니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 통과, 현장 확인 없이는 보류입니다.
