수원지방법원 2025타경55061. 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 1층 103호입니다. 용도는 근린시설이고 감정평가상 기호 1,2는 근린생활시설, 현황 음식점으로 이용 중입니다. 감정가는 850,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 204,085,000원까지 내려왔습니다.
가격 하락폭은 크지만, 이 사건에서 먼저 볼 것은 점유관계와 권리 순서입니다. 말소기준권리는 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 조사된 점유자들의 전입일은 모두 이 날짜 뒤이며 각 항목도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 1층 103호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설(현황: 음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상12층 · 사용승인일 2022.02.17 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 204,085,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.25 근저당
말소기준권리는 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.03.14 임의경매개시결정, 2025.07.14 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원, 2025.10.27 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.04.23 이채린의 가압류 180,000,000원은 2024.08.19 말소됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 27명 모두 말소기준일 후 전입
현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 27명입니다. 이들 전입일은 모두 2022.02.25 말소기준권리 이후여서 제공된 판단상 대항력 없음입니다. 보증금이 확인된 홍정희·최미영은 각 20,000,000원, 월차임 1,500,000원이며, 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 김서연 | 확인 필요 | 2024.11.29 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 권혁재 | 확인 필요 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 임유빈 | 확인 필요 | 2022.03.31 | 미상 | 없음 | 2025.05.12 |
| 홍혜영 | 확인 필요 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 강지아 | 확인 필요 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김성민 | 확인 필요 | 2022.08.10 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 오세웅 | 확인 필요 | 2022.03.08 | 미상 | 없음 | 2025.03.29 |
| 강정원 | 확인 필요 | 2022.03.22 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 백선영 | 확인 필요 | 2022.03.16 | 미상 | 없음 | 2025.03.21 |
| 최종찬 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 신대영 | 확인 필요 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김병섭 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이진열 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김성호 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이은지 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 윤효진 | 확인 필요 | 2024.11.25 | 미상 | 없음 | 2025.03.21 |
| 홍석현 | 확인 필요 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 안태형 | 확인 필요 | 2022.04.04 | 미상 | 없음 | 2025.05.02 |
| 최강현 | 확인 필요 | 2022.03.21 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김재유 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 장효선 | 확인 필요 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 2025.04.14 |
| 신예지 | 확인 필요 | 2025.01.24 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 팽혜울 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 2025.03.31 |
| 권순용 | 확인 필요 | 2024.02.16 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김동준 | 확인 필요 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 204,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,657,190원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 200,427,810원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 204,085,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,657,190원을 제외한 200,427,810원이 선순위 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사 가압류와 소유자에게는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 4,340,000,000원 대비 미배당은 4,139,572,190원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근이며, 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 본건이 포함된 기호 1,2는 근린생활시설이며 현황은 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 지하2층/지상12층 철근콘크리트구조 건물로 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 도로. 북동측 약 9미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설 등을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 103호 현장 점유 확인. 최미영은 103호, 홍정희는 102호로 특정돼 있지만 나머지 다수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다.
- 미상 보증금 확인. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 명도 난도 점검. 권리상 대항력이 없더라도 실제 점유자가 많으면 인도 협의와 현황 파악에 시간이 들 수 있습니다.
- 근저당권 이전 관계 확인. 엔에이치투자증권주식회사로의 근저당권 이전과 수지신용협동조합의 근질권 설정 상태를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 해당 근린시설의 실제 임대료·매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 감정평가상 음식점 이용 중인 근린생활시설이므로 영업·시설 상태와 인도 후 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔지만, 싸다고 단정할 수는 없다”
이 사건의 권리 축은 비교적 선명합니다. 2022.02.25 근저당이 말소기준이고, 조사된 27명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 현장 축은 단순하지 않습니다. 본건은 아파트가 아니라 근린시설, 현황 음식점이고, 조사된 점유자가 많으며 103호 외 점유 부분이 특정되지 않은 사람이 다수입니다.
감정가 850,000,000원에서 4회 유찰돼 204,085,000원까지 내려온 숫자는 강렬하지만, 실거래 시세 자료가 없는 상태에서는 이를 곧바로 “저평가”로 해석할 수 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점, 4회 유찰과 복잡한 점유 현황은 경계 요인. 이 물건은 할인율보다 실제 103호의 점유·영업 상태와 근린시설 가치 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
