수원지방법원 2025타경55061. 수원시 권선구 권선동 소노하임 5층 509호, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 173,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 84,770,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 내려와 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유관계입니다. 현황조사·문건접수·등기부 자료에 실제 임차인 또는 점유자로 표시된 사람이 27명이고, 그중 1명은 509호 전유부분 전부에 대한 임차권등기까지 마친 상태입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.02.25 접수된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 임유빈 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자는 금액을 단정할 수 없으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 실제 점유 호실·전입·배당요구·명도 상대방을 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층 509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 · 사용승인일 2022.02.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 갑구의 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 임유빈의 주택임차권도 2025.04.11 접수로 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 점유 신고 27명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 보이지 않으므로, 표시는 실제 임차인·점유자 27명 기준입니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않는 점유자는 금액과 우선변제 범위를 단정하지 말고 원본 서류로 보완 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 인수 0 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 인수 0 |
| 김서연 | 확인 필요 | 2024.11.29 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 권혁재 | 확인 필요 | 2022.03.28 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 홍혜영 | 확인 필요 | 2024.02.15 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 강지아 | 확인 필요 | 2024.03.04 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 김성민 | 확인 필요 | 2022.08.10 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 오세웅 | 확인 필요 | 2022.03.08 | 확인 필요 | 2025.03.29 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 강정원 | 확인 필요 | 2022.03.22 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 백선영 | 확인 필요 | 2022.03.16 | 확인 필요 | 2025.03.21 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 최종찬 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 신대영 | 확인 필요 | 2024.12.23 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 김병섭 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 이진열 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 김성호 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 이은지 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 윤효진 | 확인 필요 | 2024.11.25 | 확인 필요 | 2025.03.21 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 홍석현 | 확인 필요 | 2022.04.25 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 안태형 | 확인 필요 | 2022.04.04 | 확인 필요 | 2025.05.02 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 최강현 | 확인 필요 | 2022.03.21 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 김재유 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 장효선 | 확인 필요 | 2022.04.08 | 확인 필요 | 2025.04.14 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 신예지 | 확인 필요 | 2025.01.24 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 팽혜울 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 2025.03.31 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 권순용 | 확인 필요 | 2024.02.16 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 김동준 | 확인 필요 | 2022.04.07 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 없음 금액 확인 |
| 임유빈 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.03.31 | 150,000,000원 | 2025.04.11 | 대항력 없음 임차권 소멸 |
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,770,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 채권자 미배당은 4,257,155,860원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근, 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 1·2호는 근린생활시설 현황 음식점, 3~26호는 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 규제·토지. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등 제한이 표시되어 있습니다.
- 건물 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 509호 실제 점유자 특정. 다수 점유 신고 중 본건 509호와 직접 관련된 사람을 분리해야 합니다.
- 임유빈 임차권등기 확인. 보증금 150,000,000원, 전유부분 전부, 전입 2022.03.31, 확정일자 2022.03.04로 표시됩니다. 말소기준 이후라 인수 0원으로 계산되지만 말소·명도 절차 확인은 필수입니다.
- 배당요구자 7명 점검. 오세웅·백선영·윤효진·안태형·장효선·팽혜울·임유빈은 배당요구가 표시됩니다. 금액 미상자는 원본 보완이 필요합니다.
- 관리비·공과금 확인. 도시형생활주택·근린생활시설 혼재 건물은 공용관리비, 수도·전기 분리, 체납 승계 가능 범위를 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 유찰 후 가격 착시 경계. 84,770,000원은 낮아 보이지만, 미배당과 점유 리스크가 큰 물건입니다. 입찰가는 명도비·공실기간·재매각 가능성을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 명도 난도
이 사건의 권리구조는 말소기준 이후 권리 소멸형입니다. 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 84,770,000원, 매수인 인수 0원이라 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 현황조사상 점유 신고 27명, 보증금 미상 다수, 임차권등기 보증금 150,000,000원, 채권자 미배당 4,257,155,860원이 동시에 보입니다. 권리표상 인수는 0원, 실전 난도는 높음. 이 물건은 “싸서 좋은 경매”가 아니라, 점유관계와 명도비를 끝까지 계산할 수 있을 때만 검토할 수 있는 저환금 원룸형 물건입니다.
