수원지방법원 2025타경55061. 권선동 소노하임 5층 507호 다세대 물건입니다. 감정요항상 건물은 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 말소기준은 2022.02.25 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 그 뒤에 들어온 임차권등기, 경매개시결정, 가압류, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 포인트는 “소멸하느냐”에서 끝나지 않습니다. 등기부에는 정명우 보증금 160,000,000원, 김서연 보증금 150,000,000원의 주택임차권이 보이고, 현황조사상 전입자가 다수 확인됩니다. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 표시되어 대항력 인수는 0원이지만, 실제 점유자와 배당요구자를 정리해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층507호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) · 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 말소기준 | 2022.02.25 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 정명우의 주택임차권등기, 김서연의 주택임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류는 모두 그 이후에 들어온 권리로 표시됩니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 표 — 대항력 인수는 없지만, 실제 점유 확인이 핵심
말소기준권리일은 2022.02.25입니다. 아래 전입일은 모두 그 이후로 표시되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않는 전입자는 권리 인수보다 점유·명도 확인 쪽 리스크로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유·표시 | 전입 | 확정/배당 | 보증금·차임 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 확정일자 확인 필요 | 20,000,000원 / 월 1,500,000원 | 없음 | 아님 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 확정일자 확인 필요 | 20,000,000원 / 월 1,500,000원 | 없음 | 아님 |
| 권혁재 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.28 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 임유빈 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.31 | 배당요구 2025.05.12 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 홍혜영 | 점유 부분 확인 필요 | 2024.02.15 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 강지아 | 점유 부분 확인 필요 | 2024.03.04 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 김성민 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.08.10 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 오세웅 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.08 | 배당요구 2025.03.29 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 강정원 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.22 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 백선영 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.16 | 배당요구 2025.03.21 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 최종찬 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.25 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 신대영 | 점유 부분 확인 필요 | 2024.12.23 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 김병섭 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.07 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 이진열 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.25 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 김성호 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.07 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 이은지 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.07 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 윤효진 | 점유 부분 확인 필요 | 2024.11.25 | 배당요구 2025.03.21 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 홍석현 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.04.25 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 안태형 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.04.04 | 배당요구 2025.05.02 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 최강현 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.21 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 김재유 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.25 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 장효선 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.04.08 | 배당요구 2025.04.14 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 신예지 | 점유 부분 확인 필요 | 2025.01.24 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 팽혜울 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.03.25 | 배당요구 2025.03.31 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 권순용 | 점유 부분 확인 필요 | 2024.02.16 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 김동준 | 점유 부분 확인 필요 | 2022.04.07 | 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 아님 |
| 정명우 | 전유부분 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.18 | 확정일자 2022.03.25 · 배당요구 2024.04.18 | 160,000,000원 | 없음 | 아님 |
| 김서연 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.11.29 | 확정일자 2024.10.24 · 배당요구 2025.04.03 | 150,000,000원 | 없음 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,770,000원 기준으로 매각대금은 집행비용을 제외하고 거의 전액 선순위 근저당권에 흡수됩니다. 총 채권액 4,340,000,000원 중 예상배당은 82,844,140원이고, 미배당은 4,257,155,860원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 이용상태. 기호 1,2는 근린생활시설(현황 음식점), 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)·과밀억제권역 등으로 표시됩니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 실질취득은 최저가 84,770,000원 + 인수 0원 = 84,770,000원입니다.
- 임차인 대조. 실제 임차인 28명 중 점유 부분이 분명하지 않은 사람이 많습니다. 507호 실제 점유와 현황조사 명단을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 정명우 160,000,000원, 김서연 150,000,000원은 매각으로 소멸하는 후순위 임차권으로 정리되지만, 명도 협의 변수는 남습니다.
- 배당 변동. 현재 배당 가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로, 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 실질 수익성은 소노하임 507호의 실제 점유 상태·원룸형 환금성·현장 시세 확인 후 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 법적 골격은 분명합니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이고, 이후 임차권등기·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사·등기부상 실제 임차인이 28명으로 많고, 등기된 임차보증금만 310,000,000원입니다. 현재 회차 미배당도 4,257,155,860원으로 큽니다. 결론은 간단합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 명도·점유·배당 확인은 무겁다. 최저가가 낮아진 숫자보다 실제 점유 정리가 이 물건의 승부처입니다.
