수원지방법원 2025타경55061. 수원시 권선구 권선동 소노하임 12층 1208호입니다. 감정평가상 이 건물은 1층 일부는 근린생활시설, 3호부터 26호까지는 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 구조입니다. 본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있는 입지입니다. 가격만 보면 감정가 1.69억에서 2회 유찰되어 최저가가 8,281만원까지 내려왔지만, 권리와 점유 흐름은 반드시 따로 봐야 합니다.
말소기준권리는 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 3,840,000,000원이고, 이후 2025년에 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 권순용 주택임차권등기가 붙었습니다. 등기 순서상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 보증금”이 아니라 후순위 임차권·다수 점유에 따른 명도 난도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층1208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설 혼재 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.02.25입니다. 이 날 설정된 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 들어온 임의경매개시결정, 권순용 주택임차권, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권순용의 전입일과 확정일자는 각각 2024.02.16으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 떠안는 대항력 있는 보증금으로 보지 않습니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력은 모두 말소기준 이후
표의 기준일은 말소기준권리인 2022.02.25입니다. 확인된 전입일은 모두 그 이후로 정리되어 대항력 인수형 보증금으로 보지 않습니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자가 특정되지 않은 사람들은 명도 과정에서 사실관계 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 해당 없음 | 없음 | 확정일자 미상 | 아님 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 해당 없음 | 없음 | 확정일자 미상 | 아님 |
| 김서연 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권혁재 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임유빈 | 미상 | 2022.03.31 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 홍혜영 | 미상 | 2024.02.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강지아 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김성민 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오세웅 | 미상 | 2022.03.08 | 미상 | 2025.03.29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강정원 | 미상 | 2022.03.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 백선영 | 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최종찬 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신대영 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김병섭 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이진열 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김성호 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이은지 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤효진 | 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 홍석현 | 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 안태형 | 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최강현 | 미상 | 2022.03.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김재유 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장효선 | 미상 | 2022.04.08 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신예지 | 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 팽혜울 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김동준 | 미상 | 2022.04.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권순용 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.02.16 | 150,000,000원 | 2025.04.08 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 | - |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 80,919,420원 | 3,759,080,580원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 4,340,000,000원 | 80,919,420원 | 4,259,080,580원 |
현재 최저가 82,810,000원에서는 집행비용 1,890,580원을 제외한 80,919,420원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 구조는 그대로
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 82,810,000원 | 49% | 80,919,420원 | 4,259,080,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 57,967,000원 | 34% | 56,523,594원 | 4,283,476,406원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,576,900원 | 24% | 39,446,516원 | 4,300,553,484원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 건물이며, 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 이용상태. 1층 일부는 근린생활시설(현황 음식점), 3호부터 26호까지는 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원인 확인. 권순용 임차권등기 보증금 150,000,000원은 인수로 보지 않지만, 실제 점유와 퇴거 협의는 별도 리스크입니다.
- 점유자 특정. 점유부분이 미상인 신고자가 다수 있으므로, 1208호 실제 점유자와 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 도시형생활주택·근린생활시설 혼재 건물은 공용관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 후 명도. 현재가 기준 소유자 잔여 0원, 후순위권리 배당 0원이므로 이해관계인의 협조가 쉽지 않을 수 있습니다.
- 가격 상한. 최저가 82,810,000원은 감정가 대비 낮지만, 실제 응찰가는 주변 거래·임대수요·공실·수리 상태를 확인한 뒤 보수적으로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 “명도와 환금성”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 현재 회차 기준 실질취득도 82,810,000원으로 정리됩니다. 그래서 권리 인수만 보면 단순해 보입니다. 그러나 권순용의 주택임차권등기, 보증금 150,000,000원, 다수 점유 신고, 그리고 4,259,080,580원의 미배당은 이 물건을 “쉬운 반값 물건”이 아니라 명도·환금성 확인형 물건으로 만듭니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 0원, 하지만 입찰 전 확인할 사람과 현장이 많습니다.
