수원지방법원 2025타경55061. 권선동 소노하임 7층 703호, 용도는 다세대이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 백선영 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다. 그래서 표면상 숫자만 보면 최저가 80,850,000원에 인수 0원, 즉 실질취득도 80,850,000원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건은 “최저가가 낮다”는 말만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 현황조사와 명세서에는 다수의 임차·점유자가 나타납니다. 대부분은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없다고 정리되어 있지만, 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 점유자 1명은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 입찰 전에는 703호 실제 점유자, 임차권등기 말소 가능성, 명도 상대방을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 7층703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.25 근저당
이 사건의 기준점은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고, 이후 경매개시·가압류·압류·임차권등기는 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 다만 근저당권 이전, 경정, 근질권 설정 등 채권관계 변동이 함께 나타나므로 배당표와 등기 원본 대조가 필요합니다.
② 임차인·점유자 확인 — 실제 표시 28명
보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고자는 없습니다. 따라서 아래 표는 실제 임차·점유자로 표시된 28명 기준입니다. 대부분은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되지만, 마지막 주거 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 별도 확인 대상입니다.
| 성명 | 표시된 부분 | 전입 / 확정 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력·우선·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 / - | 20,000,000원 · 1,500,000원 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 / - | 20,000,000원 · 1,500,000원 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김서연 | - | 2024.11.29 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 권혁재 | - | 2022.03.28 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 임유빈 | - | 2022.03.31 / - | - | 2025.05.12 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 홍혜영 | - | 2024.02.15 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강지아 | - | 2024.03.04 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김성민 | - | 2022.08.10 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 오세웅 | - | 2022.03.08 / - | - | 2025.03.29 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강정원 | - | 2022.03.22 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최종찬 | - | 2022.03.25 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신대영 | - | 2024.12.23 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김병섭 | - | 2022.03.07 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이진열 | - | 2022.03.25 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김성호 | - | 2022.03.07 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이은지 | - | 2022.03.07 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 윤효진 | - | 2024.11.25 / - | - | 2025.03.21 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 홍석현 | - | 2022.04.25 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 안태형 | - | 2022.04.04 / - | - | 2025.05.02 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최강현 | - | 2022.03.21 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김재유 | - | 2022.03.25 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 장효선 | - | 2022.04.08 / - | - | 2025.04.14 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신예지 | - | 2025.01.24 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 팽혜울 | - | 2022.03.25 / - | - | 2025.03.31 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 권순용 | - | 2024.02.16 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김동준 | - | 2022.04.07 / - | - | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백선영 | 전유부분 전부 | 2022.03.16 / 2022.03.16 | 60,000,000원 | 2025.03.19 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | - / - | - | - | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,340,000,000원 중 채권자 배당은 78,994,700원, 미배당은 4,261,005,300원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아진 가격보다 ‘확인 비용’을 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 4,261,005,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 4,284,823,710원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 39,616,500원 | 38,503,403원 | 4,301,496,597원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 표시됩니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 703호 실제 점유자 확인. 여러 호실·성명 점유 내역이 함께 나타납니다. 703호 현 점유자와 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 백선영 임차권등기. 보증금 60,000,000원, 전입·확정 2022.03.16, 임차권등기 2025.03.19입니다. 말소기준 이후라 대항력 인수형은 아니지만 말소·명도 절차 확인은 필요합니다.
- 미상 점유자. 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
- 배당 리스크. 현재 배당표는 채권자 미배당 4,261,005,300원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가 80,850,000원은 낮아 보이지만, 실거래 비교가 아니라 감정가 대비 회차 가격입니다. 명도비·확인비용을 반영해 응찰가를 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 접수 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유자 정리
이 물건은 감정가 165,000,000원에서 현재 최저가 80,850,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리도 명확합니다. 그래서 숫자만 보면 입찰 검토 대상처럼 보입니다. 그러나 실제 리스크는 다른 곳에 있습니다. 임차·점유자로 표시된 인원이 28명이고, 백선영 임차권등기 외에도 보증금·전입일이 확인되지 않는 주거 점유자가 남아 있습니다. 결론은 가격은 내려왔지만, 명도와 원본 대조를 끝내기 전까지는 보수적인 C급 검토 물건입니다.
