수원지방법원 2025타경55061. 권선동 소노하임 7층 709호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 집합건물입니다. 이 사건의 첫 기준점은 가격보다 2022.02.25입니다. 이날 설정된 수지신용협동조합 근저당권 3,840,000,000원이 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정·가압류·압류·주택임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다.
겉으로는 최저가가 감정가의 49%까지 내려와 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 실거래 비교보다 먼저 점유관계의 양을 봐야 합니다. 등기상 임차권등기 2건과 현황상 다수 전입자가 확인되며, 그중 상당수는 보증금이 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력 인수로 보지는 않지만, 실제 입찰에서는 709호 관련성·현재 점유자·명도 비용 확인이 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 7층 709호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.02.25 근저당
말소기준은 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원, 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.06.30 근저당권 이전·근질권 설정이 있으나, 모두 말소기준 근저당권에서 파생된 권리관계로 낙찰자가 별도 인수할 독립 부담으로 보기는 어렵습니다.
② 임차·점유 신고 내역 — 실제 신고자 27명, 승계 중복 없음
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고자는 확인되지 않습니다. 아래 신고자는 모두 실제 임차·점유자로 보되, 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 호실이 특정되지 않은 신고자가 많아, 709호와 직접 관련되는 현재 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 범위 / 호실 | 전입 | 보증금 / 월세 | 확정·배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최미영 | SONOHEIM 103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김서연 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 권혁재 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 임유빈 | 미상 | 2022.03.31 | 미상 | 배당요구 2025.05.12 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 홍혜영 | 미상 | 2024.02.15 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강지아 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김성민 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 오세웅 | 미상 | 2022.03.08 | 미상 | 배당요구 2025.03.29 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 강정원 | 미상 | 2022.03.22 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백선영 | 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 배당요구 2025.03.21 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 최종찬 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신대영 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김병섭 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이진열 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김성호 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 홍석현 | 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 안태형 | 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 배당요구 2025.05.02 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 최강현 | 미상 | 2022.03.21 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김재유 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 장효선 | 미상 | 2022.04.08 | 미상 | 배당요구 2025.04.14 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 신예지 | 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 팽혜울 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 배당요구 2025.03.31 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 권순용 | 미상 | 2024.02.16 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김동준 | 미상 | 2022.04.07 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이은지 | 주거용 건물 전부 | 2022.03.07 | 170,000,000원 | 확정 2022.03.11 · 배당요구 2024.04.12 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 윤효진 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.11.25 | 130,000,000원 | 확정 2024.11.06 · 배당요구 2025.03.21 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
③ 예상배당표 (최저가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 총 미배당 | 4,340,000,000원 | 4,261,005,300원 |
최저가 80,850,000원에서는 집행비용을 제외한 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸졌지만 채권 구조는 여전히 무겁다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 4,261,005,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 4,284,823,710원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 39,616,500원 | 38,503,403원 | 4,301,496,597원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 이용상태. 1·2호는 근린생활시설로, 3~26호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층, 사용승인일 2022.02.17. 기본 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제·공부. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 표시되며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 이 기준보다 앞선 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다.
- 709호 현재 점유자 확인. 임차·점유 신고자가 많고 호실 미상 신고자가 다수입니다. 실제 709호를 누가 점유하는지 현장·원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이은지 170,000,000원, 윤효진 130,000,000원 임차권은 모두 후순위입니다. 말소·배당요구 내역과 현재 점유가 일치하는지 확인하세요.
- 명도비 예산. 인수액은 0원이지만 명도 협의·인도명령·이사비성 협의 비용은 별도입니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않을 수 있습니다.
- 가격 상한. 실거래 비교 없이 최저가만으로 싸다고 단정하지 말고, 원룸형 도시형생활주택의 환금성과 점유 리스크를 반영해 보수적으로 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 말소기준 이후 전입·임차권등기라 법률상 인수액은 0원으로 정리됩니다. 하지만 신고된 임차·점유자가 27명이고, 보증금 미상자가 많아 명도와 사실관계 확인 부담이 큽니다. 결론은 분명합니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 확인 부담은 큼. 최저가 80,850,000원이라는 숫자보다, 709호 점유관계와 원본 서류 대조가 먼저입니다.
