82,810,000원
수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선동 소노하임 12층 1203호, 용도는 다세대로 표시되고 감정요항상 건물은 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2022.02.25 접수된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이 기준보다 앞서는 대항력 임차인은 확인되지 않고, 후순위 임차권등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
하지만 “인수 0원”만 보고 단순 안전형으로 보기에는 무겁습니다. 신청채권액은 3,362,663,696원, 배당표상 채권 총액은 4,340,000,000원인데, 현재 최저가 82,810,000원으로는 수지신용협동조합에 80,919,420원만 배당되고 대부분이 미배당으로 남습니다. 매수인이 떠안는 금액은 없더라도, 다수 임차인 점유와 대규모 미회수 구조는 낙찰 후 진행 난도를 높이는 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층1203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정요항상 근린생활시설 및 도시형생활주택, 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기 요약 | 근저당 4건 · 압류/가압류 2건 · 등기 발급 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.25 근저당
핵심은 기준일입니다. 수지신용협동조합 근저당권이 2022.02.25 접수됐고, 조사된 전입일은 모두 그 이후입니다. 최강현의 주택임차권등기도 2025.03.25 접수된 후순위 권리로, 데이터상 매각으로 소멸되는 권리입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조가 맞습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 27명, 대항력은 모두 없음
현황조사와 문건접수, 임차권등기 자료에 나타난 실제 임차인은 27명입니다. 전입신고일은 모두 말소기준일인 2022.02.25 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금이 확인된 임차인은 홍정희 20,000,000원, 최미영 20,000,000원, 최강현 180,000,000원이고, 그 밖에는 보증금 미상으로 표시됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금·차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김서연 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 권혁재 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 임유빈 | 미상 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 홍혜영 | 미상 | 2024.02.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강지아 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김성민 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 오세웅 | 미상 | 2022.03.08 | 미상 | 미상 | 2025.03.29 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강정원 | 미상 | 2022.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백선영 | 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최종찬 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신대영 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김병섭 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이진열 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김성호 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이은지 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 윤효진 | 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 홍석현 | 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 안태형 | 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김재유 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 장효선 | 미상 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신예지 | 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 팽혜울 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 2025.03.31 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 권순용 | 미상 | 2024.02.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김동준 | 미상 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최강현 | 건물의 전부 | 2022.03.21 | 2022.03.15 | 180,000,000원 | 2025.03.25 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 80,919,420원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
| 총 미배당 | 4,340,000,000원 | 4,259,080,580원 | 채권자 회수 부족 |
현재 회차 최저가 82,810,000원 기준, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 수지신용협동조합 배당 후에도 미배당이 크게 남고, 주택도시보증공사 가압류는 배당을 받지 못하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 남측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재해 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 일부는 근린생활시설, 현황 음식점이고, 기호 3~26은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2022.02.17입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기준일 재확인. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당입니다. 전입일이 이보다 앞선 임차인이 새로 확인되는지 원본으로 재점검해야 합니다.
- 임차인별 점유 확인. 임차인 27명 중 점유부분 미상자가 많습니다. 낙찰 전 실제 점유 호실, 사용 관계, 이사 가능성 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 보수 반영. 대항력 인수는 0원으로 보더라도, 보증금 미상 임차인의 배당요구와 명도 협의는 별개 리스크입니다.
- 미배당 구조 인식. 현재 회차 기준 총 미배당은 4,259,080,580원입니다. 채권자·임차인 이해관계가 두껍기 때문에 일정 지연 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역, 관리비 및 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 확인되지 않고, 후순위 임차권등기와 가압류·압류는 매각으로 정리됩니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건의 난도는 권리 인수액이 아니라 사람과 시간에서 올라갑니다. 임차인 27명, 보증금 미상 다수, 현재 회차 기준 미배당 4,259,080,580원. 최저가 82,810,000원이 낮아 보이는 만큼, 명도·점유·환금성 리스크까지 반영한 보수적 입찰가가 필요합니다. 권리는 정리되지만, 진행은 가볍지 않은 사건입니다.
