수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선구 권선동 소노하임 6층 603호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 쓰이는 집합건물입니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 그리고 김성민의 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 을구 1-1의 근저당권 이전과 을구 1-2의 근질권 설정은 권리관계의 변동·담보부 채권 구조로 표시될 뿐, 이 자료만으로 별도의 매각소멸을 단정하지 않습니다.
가격만 보면 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 80,850,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 “반값”이 아니라 왜 반값까지 내려왔는가입니다. 실제 임차인으로 표시된 사람은 28명이고, 그중 603호 전유부분 전부에 주택임차권등기를 한 김성민의 보증금은 100,000,000원입니다. 다행히 전입일이 말소기준권리 이후라 매수인 인수로 이어지지는 않지만, 현장 점유와 명도 확인은 반드시 별도로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 6층603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 · 사용승인일 2022.02.17 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.25 근저당
말소기준권리는 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 603호의 김성민 주택임차권등기는 2025.04.04 등기됐고, 기재된 주민등록일도 2022.08.10으로 말소기준일 이후입니다. 따라서 이 자료상 김성민의 보증금 100,000,000원은 매수인이 떠안는 대항력 보증금으로 보지 않습니다. 주택도시보증공사 가압류와 수원시 압류도 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력보다 ‘현장 확인’이 중요
표시된 사람들은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 28명으로 정리됩니다. 이 중 명확히 603호 전유부분 전부에 관한 임차권등기는 김성민이며, 전입일과 확정일자는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금이 확인되지 않는 사람도 여럿 있으나, 자료상 위험 메모는 모두 말소기준 이후 전입으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 해당 없음 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 해당 없음 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서연 | 확인 필요 | 2024.11.29 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권혁재 | 확인 필요 | 2022.03.28 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임유빈 | 확인 필요 | 2022.03.31 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.12 | 해당 없음 |
| 홍혜영 | 확인 필요 | 2024.02.15 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지아 | 확인 필요 | 2024.03.04 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세웅 | 확인 필요 | 2022.03.08 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.29 | 해당 없음 |
| 강정원 | 확인 필요 | 2022.03.22 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백선영 | 확인 필요 | 2022.03.16 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.21 | 해당 없음 |
| 최종찬 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신대영 | 확인 필요 | 2024.12.23 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병섭 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진열 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성호 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은지 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤효진 | 확인 필요 | 2024.11.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.21 | 해당 없음 |
| 홍석현 | 확인 필요 | 2022.04.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태형 | 확인 필요 | 2022.04.04 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.02 | 해당 없음 |
| 최강현 | 확인 필요 | 2022.03.21 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재유 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장효선 | 확인 필요 | 2022.04.08 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.14 | 해당 없음 |
| 신예지 | 확인 필요 | 2025.01.24 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 팽혜울 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.31 | 해당 없음 |
| 권순용 | 확인 필요 | 2024.02.16 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동준 | 확인 필요 | 2022.04.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성민 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.08.10 | 2022.09.15 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.04.04 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 80,850,000원 기준 총 채권 4,340,000,000원 중 배당은 78,994,700원에 그치고, 미배당은 4,261,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49% | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 4,261,005,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 4,284,823,710원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 39,616,500원 | 38,503,403원 | 4,301,496,597원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 본건은 소노하임 6층 603호입니다.
- 건물 상태. 기본 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖춘 2022.02.17 사용승인 건물입니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 실제 점유 확인. 김성민의 임차권등기는 603호 전유부분 전부로 표시됩니다. 현 점유자, 열쇠 인도, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 여러 전입자가 표시되어 있으나 점유 부분·보증금이 명확하지 않은 사람이 많습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 49%는 낮아 보이지만, 원룸형 도시형생활주택의 임대수요·공실·전세사기 인식·재매각 가능성을 반영해야 합니다.
- 미배당 구조 이해. 최저가 기준 채권 회수액이 매우 작고, 후순위 채권은 사실상 배당을 기대하기 어렵습니다. 분쟁 가능성보다 명도·사후관리 부담을 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 집합건물은 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인하고, 변경된 문건 제출 여부를 재점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2022.02.25 근저당권이고, 603호 김성민의 임차권등기와 전입·확정일자는 그보다 늦습니다. 그래서 매수인이 떠안는 보증금은 0원으로 봅니다. 하지만 도시형생활주택, 다수 전입자, 보증금 미상 점유자, 42.61억 원대 미배당이 한꺼번에 보입니다. 권리는 방어 가능, 가격은 낮아졌지만, 환금성과 명도는 보수적으로. 이 물건은 “싸게 받으면 끝”이 아니라 “받은 뒤 얼마나 빨리 정리하고 현금화할 수 있느냐”가 승부처입니다.
