수원지방법원 2025타경55061. 권선동 소노하임 5층 508호, 이용상태는 도시형생활주택 원룸형으로 정리되는 다세대 물건입니다. 감정가는 173,000,000원이고, 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,770,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래라 눈에 띄지만, 이 사건은 “싸다”보다 먼저 누가 점유하고 있는지, 임차권등기가 어떻게 처리되는지를 확인해야 합니다.
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 주택임차권, 가압류, 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸되는 흐름입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 권혁재의 임차권등기 보증금은 180,000,000원으로 감정가보다 크고, 다수 전입자가 함께 확인되므로 명도 난도는 단순한 공실형 물건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층508호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
핵심은 2022.02.25 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 임의경매개시결정, 주택임차권, 가압류, 압류는 매각으로 소멸되는 구조입니다. 주택임차권은 2025.04.04 등기되었고 보증금은 180,000,000원으로 표시되지만, 말소기준보다 뒤라 매수인에게 승계되는 권리로 보기는 어렵습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사 인원 27명, 승계 배지는 모두 해당 없음
보증기관 대위·승계로 분류된 중복 신고자는 없습니다. 따라서 아래 인원은 실제 임차·전입 조사 인원 27명으로 보아야 합니다. 다만 표시된 전입일은 모두 말소기준일인 2022.02.25 이후입니다. 대항력 있는 임차인으로 인수되는 금액은 0원으로 정리됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김서연 | 확인 필요 | 2024.11.29 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 임유빈 | 확인 필요 | 2022.03.31 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 홍혜영 | 확인 필요 | 2024.02.15 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 강지아 | 확인 필요 | 2024.03.04 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김성민 | 확인 필요 | 2022.08.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 오세웅 | 확인 필요 | 2022.03.08 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 강정원 | 확인 필요 | 2022.03.22 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 백선영 | 확인 필요 | 2022.03.16 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 최종찬 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 신대영 | 확인 필요 | 2024.12.23 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김병섭 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이진열 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김성호 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이은지 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 윤효진 | 확인 필요 | 2024.11.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 홍석현 | 확인 필요 | 2022.04.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 안태형 | 확인 필요 | 2022.04.04 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 최강현 | 확인 필요 | 2022.03.21 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김재유 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 장효선 | 확인 필요 | 2022.04.08 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 신예지 | 확인 필요 | 2025.01.24 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 팽혜울 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 권순용 | 확인 필요 | 2024.02.16 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김동준 | 확인 필요 | 2022.04.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 권혁재 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.03.28 | 180,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
권혁재의 확정일자는 2022.03.17, 점유개시일자는 2022.03.25, 주민등록일자는 2022.03.28로 표시됩니다. 말소기준 2022.02.25 이후 전입이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 전체 미배당은 4,257,155,860원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 4,257,155,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 4,282,129,103원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 41,537,299원 | 40,389,628원 | 4,299,610,372원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 이용상태. 1층 일부는 근린생활시설, 3호부터 26호까지는 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 508호는 다세대·원룸형 성격으로 봐야 하며 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원문 확인. 권혁재 임차권등기의 계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자를 등기부·명세서와 대조하세요.
- 다수 전입자 확인. 27명의 임차·전입 조사 인원이 확인됩니다. 대항력 인수는 0원으로 정리되지만 실제 점유자, 호실, 보증금, 배당요구 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 명도 비용 반영. 보증금 180,000,000원의 임차권등기가 후순위로 소멸되는 구조라 하더라도, 미배당이 큰 사건은 협의 비용과 시간이 커질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비가 매수인 부담으로 문제 될 수 있으니 관리 주체에 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 같은 건물 원룸형 거래·임대 수준과 내부 상태를 확인한 뒤 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·배당 계산 자료 기준입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
이 사건의 결론은 분명합니다. 말소기준 이후 권리 구조라 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 임차권등기 보증금 180,000,000원, 실제 임차·전입 조사 인원 27명, 현재 회차 미배당 4,257,155,860원이라는 세 가지 숫자가 이 물건의 성격을 바꿉니다. 권리상 인수는 없지만, 현장 점유와 명도 리스크는 낮게 볼 수 없습니다. 권리는 C급 난도가 아니지만, 실무 난도와 환금성까지 합치면 보수적으로 접근할 물건입니다.
