춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 두원4차 1층 103호로, 감정평가상 주거용 오피스텔에 해당합니다. 현재 등기상 핵심은 2024.06.20. 설정된 삼척수산업협동조합 근저당권 채권최고액 1,218,100,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 삼척시 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 이창희 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 ‘점포’로 표시된 주거 점유자가 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어도 실제 인수 위험은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 1층103호 (교동,두원4차) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 윤상현 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 952,151,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 말소기준권리 | 2024.06.20. 삼척수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,218,100,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
과거의 이영달·강선아·김경욱 근저당과 죽변수산업협동조합 근저당, 윤종호 가압류, 삼척시·국 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.06.20. 삼척수산업협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황
| 점유 표시 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
전입신고일 및 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격 기준으로 신건은 비싸다
두원4차의 비교 가능한 실거래는 총 5건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.01 130,000,000원, 2026.02 133,000,000원 두 건입니다. 최근 12개월 평균은 131,500,000원이고 최신 거래는 133,000,000원입니다. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 평균의 114.1%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 131,500,000원 |
전체 5건 평균은 149,800,000원이지만, 2022년의 189,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 가격은 과거 구간 대비 -18.8%이고, 최신 거래도 133,000,000원에 그쳐 현재 150,000,000원 최저가는 하락한 최근 시장보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 삼척수산업협동조합 근저당 | 1,218,100,000원 | 147,100,000원 |
| 제이비우리캐피탈 가압류 | 11,425,877원 | 0원 |
| 이창희 근저당 | 45,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,274,525,877원 중 예상 배당은 147,100,000원이고, 미배당은 1,127,425,877원입니다. 이 산정에서는 매수인 인수액이 0원이나, 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자의 실제 대항력·인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 1,127,425,877원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 1,157,005,877원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 1,180,653,877원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원으로 낮아집니다. 그러나 현재 점유자의 보증금과 전입일이 확인되지 않은 이상, 최저가 하락만으로 총 취득비용이 확정되는 구조라고 단정할 수 없습니다. 먼저 대항력 여부를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼척시청 남서측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·오피스텔·공공기관·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 본건이 포함된 일부 호실은 방3·거실·주방·욕실2 구조의 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·소화전·급배수·LPG 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지. 부정형 토지이며 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 지목은 ‘대’이나 현황 ‘도로’로 조사된 부분이 있습니다.
- 환금성. 두원4차는 총 6세대이고 최근12개월 확인 거래는 2건이며, 최근 가격 흐름은 과거보다 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 주거 점유자의 전입일이 말소기준권리인 2024.06.20.보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 및 배당 후 잔존 보증금 여부 판단에 필요합니다.
- 최근 가격 우선. 전체 5건 평균 149,800,000원보다 최근12개월 평균 131,500,000원과 최신 133,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 수준이 과거 대비 -18.8%이므로 감정가 수준 응찰은 가격 부담이 큽니다.
- 등기 원본 재확인. 삼척수산업협동조합 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 점유관계를 매각 전 최신 서류로 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 인수위험도 아직 닫히지 않았다”
등기상 구조만 보면 말소기준권리 이후의 압류·가압류·근저당은 매각으로 정리됩니다. 그러나 주거 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없는 상태입니다. 여기에 신건 최저가 150,000,000원은 최근12개월 평균 131,500,000원의 114.1%이고 최신 거래 133,000,000원보다도 높으며, 시장 흐름은 -18.8%입니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 확인과 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
