춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 두원4차 4층 402호, 주거용 오피스텔입니다. 현재 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2024.06.20. 삼척수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,218,100,000원입니다. 그 뒤에 설정된 삼척시 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 이창희 근저당권, 경매개시결정, 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상 인수액은 0원입니다.
권리보다 훨씬 큰 문제는 가격과 환금성입니다. 이 물건의 감정가와 최저가는 170,000,000원으로 동일한 신건인데, 최근 12개월 동일 면적 실거래는 130,000,000원과 133,000,000원, 평균 131,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 129.3%로, 전체 과거 거래 평균 149,800,000원과 비교해도 113.5%입니다. 특히 최근 가격이 과거보다 18.8% 하락한 시장에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 4층402호 (교동,두원4차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(주거용 오피스텔) · 84.6㎡ · 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 윤상현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척수산업협동조합 / 952,151,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2024.06.20. 삼척수산업협동조합 근저당권이며, 이후의 삼척시 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 이창희 근저당권, 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
두원4차 전용 84.6㎡ 기준 최근 거래에서 가장 중요한 것은 오래된 고가 거래보다 2026년 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 131,500,000원이고 최신 거래는 2026.02의 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
감정가이자 현재 최저가인 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 129.3%입니다. 최신 거래 133,000,000원과 비교해도 현재 경매가는 더 높습니다. 전체 거래 평균 149,800,000원만 보면 차이가 줄어 보이지만, 최근 거래가 과거보다 -18.8% 낮아진 하락 추세이므로 과거 고가 거래를 포함한 평균으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 삼척수산업협동조합 | 1,218,100,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 11,425,877원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이창희 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 1,274,525,877원, 예상 배당액은 166,820,000원이며 미배당액은 1,107,705,877원입니다. 미배당 채권이 크더라도 후순위 권리가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 1,107,705,877원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 1,141,229,877원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 1,168,049,077원 | 0원 |
현재 170,000,000원은 최근 시세보다 현저히 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원으로 내려갑니다. 인수액은 각 회차 모두 0원이므로 이 물건에서는 유찰이 실제 취득원가를 그대로 낮추는 구조입니다. 다만 현재 회차에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높은 가격이므로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.
- 입지. 삼척시청 남서측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·오피스텔·공공기관·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 시설, 소화전, 승강기, LPG 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남서측으로 폭 약 4~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지는 부정형이며 감정평가상 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황 ‘도로’인 차이가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이고 최근 12개월 확인 거래는 2건입니다. 가격 하락 추세 -18.8%와 소규모 단지 특성을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 신건 가격 경계. 실질취득 170,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 129.3%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 149,800,000원보다 2026년 최근 거래 130,000,000원·133,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래 대비 -18.8%인 만큼 과거 189,000,000원 거래를 현재 가격 기준으로 사용하기 어렵습니다.
- 소규모 단지 환금성. 6세대 규모와 제한적인 거래 수를 감안해 향후 매도까지 고려한 가격 안전마진이 필요합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 ‘대’와 현황 ‘도로’ 차이가 기재돼 있으므로 감정평가서와 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 집행비용을 반영한 예상치이며 실제 세금·비용 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보류”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매 투자 판단의 핵심은 인수 여부만이 아닙니다. 현재 실질취득가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 129.3%이고 최신 거래 133,000,000원도 크게 웃돕니다. 여기에 최근 거래 추세가 -18.8%, 단지 규모는 6세대, 경매 통계상 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 통과지만, 현재 가격은 보류. 유찰을 통해 실질취득가가 최근 시세 아래로 내려오는지가 이 물건의 핵심 관전 포인트입니다.
