춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 두원4차 3층 303호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 162,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2024.06.20. 설정된 삼척수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,218,100,000원입니다. 그 뒤 삼척시 압류, 이창희 근저당권, 경매개시결정, 국 압류가 이어졌습니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸하니 단순하다”라고 끝낼 수 없습니다. 2024.10.29. 등기된 배선민의 주택임차권은 등기상 말소기준권리보다 뒤지만, 매각물건명세서에 인수권리로 명시돼 있고 말소를 위해 별도 소송이 필요할 수 있음이 함께 적혀 있습니다. 또 다른 점유자 기사항전은 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 3층303호 (교동,두원4차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 윤상현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 952,151,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 등기 발급 | 춘천지방법원 삼척등기소 · 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권등기는 별도 확인
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 미상 정보가 많다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배선민 | 3층 303호 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.05.14 | 2024.09.03 | 40,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 임차권등기 주의 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
배선민은 임대차계약일 2021.02.06., 점유개시일 2021.02.28., 주민등록일 2024.05.14., 확정일자 2024.09.03., 임차권등기 2024.10.29.로 기재돼 있으며 보증금은 40,000,000원입니다. 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
반면 기사항전은 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 배선민 임차권등기와 별개로 이 미상 점유자의 권리관계도 입찰 전 추가 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건, 추세도 하락
두원4차의 확인된 실거래 5건 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래까지 포함된 전체 평균 149,800,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 131,500,000원, 최신 거래는 2026.02. 133,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -18.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 131,500,000원 |
현재 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.2%입니다. 전체 실거래 평균을 기준으로 봐도 최저가 비율은 108.1%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 최근 추세가 -18.8%인 하락 흐름이라는 점까지 겹칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 임차인 배선민 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 삼척수산업협동조합 근저당권 | 1,218,100,000원 | 118,932,000원 |
| 3. 이창희 근저당권 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,068,000원과 배선민 보증금 40,000,000원 배당 후, 삼척수산업협동조합에 118,932,000원이 배당되는 계산입니다. 채권자 총 미배당액은 1,144,168,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 임차권등기 말소 문제는 별도 권리 리스크로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 총 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 162,000,000원 | 118,932,000원 | 1,144,168,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 129,600,000원 | 86,985,600원 | 1,176,114,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 103,680,000원 | 61,428,480원 | 1,201,671,520원 | 0원 |
표상 금액 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 유찰되어 가격이 낮아진다고 해서 배선민 임차권등기의 명시 인수 문제나 기사항전의 미상 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 가격과 권리확인은 별개로 접근해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼척시청 남서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 평가 대상군에는 방3·거실·주방·욕실2 또는 방2·거실·주방·욕실2 형태가 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 승강기, 위생·급배수, 소화전, LPG 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역입니다.
- 토지. 토지면적 1,098.0㎡, 공시지가 292,500원/㎡이며 부정형 토지입니다.
- 공부와 현황. 지목은 ‘대’이나 현황 ‘도로’로 기재된 차이가 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 신건 162,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 123.2%이며 최신 거래 133,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.8%입니다. 과거 189,000,000원 거래나 전체 평균 149,800,000원을 현재 가치의 주된 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 배선민 임차권등기 원문 확인. 매각물건명세서상 명시 인수권리이며 별도 소송이 필요할 수 있다는 점을 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 배당과 등기말소 구분. 배당표상 매수인 금액 인수가 0원이라는 사실과 임차권등기 말소 절차는 같은 문제가 아닙니다.
- 현황 차이 확인. 토지 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’로 기재돼 있어 현장과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 신건에서 서두를 이유가 없다
이 물건의 가장 큰 약점은 두 가지가 겹친다는 점입니다. 첫째, 현재 최저가 162,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 131,500,000원의 123.2%로 최근 시세보다 높고, 시장 추세도 -18.8%입니다. 둘째, 배당표상 금액 인수는 0원이지만 배선민 임차권등기의 명시 인수·별도 말소 가능성과 미상 점유자가 남아 있습니다.
따라서 신건 가격이 낮다고 볼 수도 없고, 권리가 단순하다고 볼 수도 없습니다. 총 6세대 규모의 오피스텔이라는 환금성 조건까지 고려하면, 현재 단계에서는 가격 프리미엄을 감수하면서 권리 리스크까지 떠안을 이유가 약합니다. 이 사건은 “감정가 대비 할인율”보다 최근 실거래와 임차권등기 처리 가능성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
