춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 ‘두원4차’ 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 172,000,000원입니다. 현재 권리의 말소기준은 2024년 6월 20일 설정된 삼척수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,218,100,000원입니다. 이후 삼척시 압류, 이창희 근저당권, 경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
등기에는 더 오래된 담보권도 있었지만 현재 경매의 기준권리로 남아 있지 않습니다. 2017년 6월 16일 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권은 2024년 7월 1일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 승계할 등기상 담보권은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 권리보다 시세와 환금성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 5층502호 (교동,두원4차) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 윤상현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 952,151,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 / 면적 | 두원4차 · 84.6㎡ · 총 6세대 |
| 준공 | 2017.05.19 |
① 권리 흐름 — 오래된 담보는 말소, 현재 기준권리는 2024년 근저당
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증기관 승계에 따른 별도 인수금 검토 대상은 없습니다. 현재 말소기준인 삼척수산업협동조합 근저당권 자체도 매각으로 소멸하고, 그 뒤에 설정·등기된 삼척시 압류, 이창희 근저당권, 경매개시결정, 국의 압류도 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.30억대, 신건은 1.72억
두원4차 84.6㎡의 최근 실거래는 2026년 1월 130,000,000원, 2026년 2월 133,000,000원입니다. 최근 12개월 2건 평균은 131,500,000원이며, 신건 최저가 172,000,000원은 이 평균의 130.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.6㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
전체 5건 평균은 149,800,000원이지만, 여기에는 2022년 189,000,000원 거래와 2023년 148,000,000원·149,000,000원 거래가 함께 들어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 131,500,000원과 최신 거래 133,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -18.8%로 하락했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 삼척수산업협동조합 | 1,218,100,000원 | 168,792,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 이창희 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,263,100,000원 중 예상배당은 168,792,000원, 미배당은 1,094,308,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰가도 최근 평균보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 1,094,308,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 1,128,226,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 1,155,361,120원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 137,600,000원으로 내려가지만, 이 가격도 현재 확인되는 최근 12개월 평균 131,500,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 110,080,000원으로 낮아지지만, 최근 거래 추세가 -18.8%인 만큼 당시 시세를 다시 확인해야 합니다. 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼척시청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·오피스텔·공공기관·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 외벽은 스타코플렉스 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 건물 내 오피스텔 호실은 주거용으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 1,098.0㎡, 공시지가는 292,500원/㎡이며 부정형 토지입니다.
- 확인사항. 감정평가서의 공부와의 차이 항목에는 지목은 ‘대’이나 현황 ‘도로’라는 내용이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 두원4차는 총 6세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 172,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 130.8%입니다. 권리 안전성만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 하락 추세. 최근 거래구간은 과거 대비 -18.8%입니다. 2026.02 최신 거래 133,000,000원과의 괴리도 확인해야 합니다.
- 권리 기준. 2024.06.20 삼척수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 과거 담보 확인. 2017.06.16 죽변수산업협동조합 근저당권은 2024.07.01 해지로 말소돼 현재 기준권리로 남지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 총 미배당액 1,094,308,000원과 매수인 인수액 0원은 서로 다른 개념입니다.
- 현황 확인. 토지 관련 공부와 현황의 차이 기재가 있으므로 매각 대상과 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 경계
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리분석 자체는 단순합니다. 말소기준 이후 압류와 후순위 근저당도 매각으로 소멸합니다. 하지만 신건 최저가 172,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 131,500,000원의 130.8%이고, 시장 추세도 -18.8%입니다. 전체 평균 149,800,000원보다도 높으며, 최근 시세를 우선하면 현재 회차에 가격 가점을 줄 이유가 없습니다.
권리는 깨끗하지만 현재 가격은 최근 시세보다 높다. 1회 유찰 가격 137,600,000원도 최근 12개월 평균 131,500,000원을 웃돕니다. 이 물건은 ‘인수 위험을 피하는 경매’라기보다 하락한 실거래 가격과 경매가의 간격을 얼마나 좁히느냐가 핵심입니다.
